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Start →I. 입주자대표회의 관련 분쟁 1. 관련 법 ⑴ 주택건설촉진법 제38조 (공동주택의 관리) ①공동주택 및 부대시설․복리시설의 소유자․입주자․사용자․입주자대표회의 및 관리주체는 대통령령이 정하는 바에 의하여 이를 관리하여야 한다.<개정 1981.4.7, 1992.12.8> ②공동주택 및 부대시설과 복리시설의 소유자․입주자․사용자 및 관리주체는 다음 각호의 행위를 하여서는 아니된다. 다만, 대통령령이 정하는 기준․절차 등에 따라 도지사의 허가를 받거나 신고를 한 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 1987.12.4, 1992.12.8, 1994.1.7> 1. 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 사업계획에 따른 용도 이외의 용도에 사용하는 행위 2. 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 개축․증축 또는 신축하는 행위 3. 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위 4. 기타 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령이 정하는 행위 ③삭제 <1994.1.7> ④대통령령으로 정하는 공동주택(부대시설 및 복리시설을 포함하되 복리시설 중 일반에게 분양되는 시설은 제외한다. 이하 같다)은 입주자가 자치적으로 관리(이하 "자치관리"라 한다)하는 경우 이외에는 제39조의 주택관리업자로 하여금 관리하게 한다.<개정 1981.4.7, 1987.12.4, 1992.12.8> ⑤삭제<1999.2.8> ⑥제4항에 해당하는 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주를 완료한 때에는 입주자에게 그 사실을 통지하고 당해 공동주택을 제4항에 의하여 관리할 것을 요구하여야 한다.<개정 1981.4.7> ⑦입주자는 제6항에 의한 요구를 받은 때에는 그 요구를 받은 날로부터 1월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 당해 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에 의한 관리방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장 등에게 신고하여야 한다.<개정 1981.4.7, 1987.12.4, 1992.12.8, 1999.2.8> ⑧입주자대표회의가 제4항의 규정에 해당하는 공동주택을 자치관리하고자 할 때에는 제6항의 규정에 의한 요구일부터 6월 이내에 대통령령이 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 한다.<개정 1999.2.8> ⑨사업주체는 입주자대표회의로부터 제7항에 의한 통지가 없거나, 제8항의 규정에 의한 자치관리기구의 구성이 없는 때에는 주택관리업자를 선정하여야 한다. 이 경우에 사업주체는 입주자에게 그 사실을 통지하여야 한다.<신설 1981.4.7, 1987.12.4, 1999.2.8> ⑩사업주체는 제8항의 규정에 의한 자치관리기구가 구성되거나 제9항의 규정에 의한 주택관리업자가 선정된 경우에는 당해 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다. 다만, 제9항의 규정에 의한 관리주체의 관리기간은 대통령령으로 한다.<개정 1999.2.8> ⑪제6항의 통지․요구의 방법 및 절차, 제7항의 입주자대표회의와 제8항의 자치관리기구의 구성․기능․운영 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.<신설 1981.4.7, 1999.2.8> ⑫제4항에 해당하는 공동주택의 입주자는 당해 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한 관리비를 납부하여야 한다. 당해 공동주택의 입주자가 관리비를 납부하지 아니하거나 관리비를 2회 이상 계속하여 연체한 때에는 이로 인하여 발생된 손해를 배상할 책임이 있다.<신설 1981.4.7> ⑬제12항에 의한 관리비의 내역․산정방법 및 납부방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.<신설 1981.4.7> ⑭사업주체(건축법 제8조의 규정에 의하여 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주를 포함한다)는 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있다.<신설 1981.4.7, 1987.12.4, 1991.5.31> ⑮제14항의 규정에 의한 사업주체(건설산업기본법 제28조의 규정에 의하여 하자담보책임이 있는 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다)는 대통령령이 정하는 바에 따라 하자보수보증금을 예치하여야 한다. 다만, 국가․지방자치단체․대한주택공사 및 지방공사인 사업주체는 그러하지 아니하다.<신설 1981.4.7, 1987.12.4, 1992.12.8, 1999.2.8> ⑯제14항의 규정에 의한 사업주체와 건축주는 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 10년의 범위 내에서 이를 보수하고, 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 구조별 하자보수기간과 하자의 범위는 대통령령으로 정한다.<신설 1994.1.7> ⑰시장 등은 제16항의 규정에 의한 기간 내에 공동주택의 구조안전에 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우에는 안전진단을 실시할 수 있다. 이 경우 안전진단의 대상․절차 및 비용부담에 관한 사항과 안전진단실시기관의 범위 등에 관하여는 대통령령으로 정한다.<신설 1994.1.7> [전문개정 1978.12.5] ⑵ 공동주택관리령 제10조 (입주자대표회의) ①법 제33조의2의 규정에 의하여 사용검사를 받거나 임시사용승인을 얻어 입주자 등의 과반수가 입주한 공동주택의 입주자 등은 동별 세대수에 비례하여 대표자(이하 "동별 대표자"라 한다)를 선출하여야 하며, 그 선출된 동별 대표자로 입주자대표회의를 구성하여야 한다.<개정 1998․12․31> ②하나의 공동주택단지를 수 개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우에 먼저 입주한 공구의 입주자 등은 제1항의 규정에 불구하고 입주자대표회의를 구성할 수 있다. 다만, 다음 공구의 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의를 구성하여야 한다.<개정 1998․12․31> ③동별 대표자로 될 수 있는 자격은 당해 공동주택 단지 안에서 계속하여 6월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 의한 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우를 제외한다) 거주하고 있는 입주자이어야 한다.<개정 1998․12․31> ④입주자대표회의는 회장 1인을 포함한 3인 이상의 이사 및 1인 이상의 감사를 그 구성원 중에서 선출하여야 한다.<개정 1998․12․31> ⑤삭제<1998․12․31> ⑥입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각호의 사항을 결정한다.<개정 1983․6․10, 1998․12․31, 2002.3.25> 1. 관리규약 개정안의 제안 및 공동주택의 관리에 필요한 제규정의 제정 및 개정 2. 관리비 예산의 확정, 사용료의 기준, 감사의 요구와 결산의 처리 3. 단지 안의 전기․도로․상하수도․주차장․가스설비․냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준 4. 자치관리를 하는 경우 자치관리기구의 직원의 임면 5. 공동주택의 공용부분, 공동주택의 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설의 보수․대체 및 개량 6. 공동주택의 전유부분(주택단지 전체에 한한다) 및 공용부분과 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설에 대한 리모델링(건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 증축․개축 또는 대수선을 하는 행위를 말한다)의 제안 7. 입주자 등의 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정 8. 기타 관리규약으로 정하는 사항 ⑦입주자대표회의의 회장․이사 및 감사의 업무범위 등은 건설교통부령으로 정한다.<개정 1994․12․23> ⑧입주자대표회의를 소집하고자 할 때에는 소집기일 5일전에 회의의 목적․일시 및 장소를 입주자 등에게 개별 통지하거나 공시하여야 한다.<개정 1998․12․31> ⑨입주자대표회의는 그 회의에서 의결한 사항, 관리비의 부과내역 및 입주자 등의 건의사항에 대한 조치결과 등 주요업무의 추진상황을 지체없이 입주자 등에게 통지하거나 공시하여야 한다.<개정 1983․6․10> ⑩제7조의 규정에 해당하는 공동주택의 입주자대표회의가 법 제38조제7항의 규정에 의하여 시장 등과 사업주체에게 신고 또는 통지하여야 할 사항은 다음 각호와 같다.<개정 1983․6․10, 1994․8․3, 1994․12․23> 1. 공동주택단지의 명칭 및 위치와 입주자대표회의의 명칭 및 소재지 2. 입주자대표회의의 구성상황 3. 공동주택의 관리방법 4. 관리규약 5. 기타 건설교통부령으로 정하는 사항 ⑪ 사업주체는 공동주택의 입주자대표회의가 구성될 수 있도록 협력하여야 한다. ⑫입주자대표회의가 제6항의 규정에 의한 사항을 결정함에 있어서는 공동주택의 입주자 외의 자로서 당해 공동주택의 관리에 이해관계를 가진 자의 기본적인 권리를 침해하여서는 아니된다.<신설 1983․6․10> ⑬입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고, 관리주체는 공동주택의 입주자 등이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이를 응하여야 한다.<신설 1983․6․10, 1998․12․31> ⑭입주자대표회의는 주택관리업자에 대하여 직원인사, 노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭하여서는 아니된다.<신설 1999.10.30> 2. 관련 판례 아파트 입주자대표회의는 아파트의 공용부분과 공동소유인 부대시설 및 복지시설을 직접 관리하기 위하여 당국으로부터 인가를 받아 각 세대 입주자들의 동별 대표들로 구성된 단체로서 그 관리규칙을 제정하고 집행기구로서 아파트관리사무소를 설치 운영하고 있으므로 이는 아파트의 공동관리를 목적으로 한 권리능력 없는 사단의 일종이라고 봄이 상당하다(수원지법 1986.7.28. 85가합90 민사부합의판결 : 항소). 아파트 입주자 대표회의와 사이에 위수탁관리계약을 체결한 아파트 관리업자의 대리인인 관리소장이 관리사무소에서 근무하게 된 직원들과 근로계약을 체결하였다면 그 직원들은 아파트 관리업자의 피용인이라고 할 것이므로, 아파트 관리업자와 위수탁관리계약을 체결하였을 뿐인 아파트 입주자 대표회의가 직원들에 대하여 임금지급의무가 있는 사용자로 인정되기 위하여는 그 직원들이 관리사무소장을 상대방으로 하여 체결한 근로계약이 형식적이고 명목적인 것에 지나지 않고, 직원들이 사실상 입주자 대표회의와 종속적인 관계에서 그에게 근로를 제공하며, 입주자 대표회의는 그 대가로 임금을 지급하는 사정 등이 존재하여 관리사무소 직원들과 입주자 대표회의와 사이에 적어도 묵시적인 근로계약관계가 성립되어 있다고 평가되어야 한다. 아파트 입주자 대표회의가 아파트 관리업자와 체결한 위수탁관리계약상의 지위에 기한 감독권의 범위를 넘어 일부 직원의 채용과 승진에 관여하거나 관리사무소 업무의 수행상태를 감독하기도 하고, 또 관리사무소 직원들의 근로조건인 임금, 복지비 등의 지급수준을 독자적으로 결정하여 오기는 하였으나, 관리업자 혹은 그를 대리한 관리사무소장이 근로계약 당사자로서 갖는 관리사무소 직원들에 대한 임면, 징계, 배치 등 인사권과 업무지휘명령권이 모두 배제 내지 형해화되어 그 직원들과 체결한 근로계약이 형식적인 것에 지나지 않는다고 할 수 없고, 또 입주자 대표회의가 관리사무소 직원들의 업무내용을 정하고 그 업무수행 과정에 있어 구체적․개별적인 지휘․감독을 행하고 있다고 볼 수도 없는 경우, 입주자 대표회의가 그 관리사무소 직원들과 근로계약관계에 있는 사용자라고 볼 수 없다고 한 사례(대법원 1999. 7. 12.자 99마628 결정). II. 아파트 관리 관련 분쟁 1. 관련 법 ⑴ 주택건설촉진법 제39조 (주택관리업) ①제38조제4항에 해당하는 공동주택의 관리를 업으로 하고자 하는 자는 도지사에게 등록하여야 한다.<改正 1994.1.7, 1997.12.13, 1999.2.8> ②제1항의 규정에 의한 등록을 한 者가 제39조의2의 규정에 의하여 그 등록이 말소되고 2년이 경과되지 아니한 때에는 다시 등록할 수 없다.<개정 1994.1.7> ③제1항의 규정에 의한 등록의 기준, 영업의 종류와 공동주택의 관리방법 및 그 업무내용 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.<개정 1994.1.7> ④제1항의 규정에 의한 등록을 한 자(이하 "주택관리업자"라 한다)의 지위에 관하여 이 법에 규정이 있는 것을 제외하고는 민법중 위임에 관한 규정을 준용한다.<개정 1994.1.7> 제39조의3 (주택관리사 등의 업무 등) ①제38조제4항의 규정에 의한 공동주택의 관리주체는 관리책임자로서 대통령령이 정하는 바에 따라 제39조의4의 규정에 의한 주택관리사 또는 주택관리사보(이하 "주택관리사 등"이라 한다)를 두어야 한다. ②제1항의 규정에 의한 주택관리사 등은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자의 권익을 보호하기 위하여 다음 각호의 업무를 행한다.<개정 1997.12.13> 1. 공동주택의 운영․관리․유지․보수․대체 및 개량에 관한 업무 2. 제1호의 업무를 행하기 위한 분담금 기타 경비의 청구․수령․지출․관리업무 3. 기타 공동주택의 관리에 관하여 건설교통부령이 정하는 업무 ③주택관리사 등은 선량한 관리자의 주의로써 그 직무를 수행하여야 한다. [본조신설 1987.12.4] ⑵ 공동주택관리령 제8조의2 (관리방법의 결정등) 입주자 등이 공동주택의 관리방법을 결정하거나 주택관리업자를 선정하는 때에는 입주자대표회의(관리방법을 변경하는 경우에는 입주자대표회의 또는 입주자 등의 10분의 1이상)의 제안에 의하여 입주자 등의 과반수의 서면동의로 결정한다. [본조신설 1998․12․31] 제11조 (자치관리기구) ①제7조의 규정에 해당하는 공동주택의 입주자대표회의가 공동주택을 자치관리하고자 할 경우에는 별표1의 기준에 따른 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 두어야 한다. ②제1항의 자치관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받는다.<개정 1999.10.30> ③입주자대표회의는 자치관리기구의 대표자(이하 "관리사무소장"이라 한다)를 임명하여야 한다.<신설 1983․6․10> ④입주자대표회의의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸임할 수 없다.<개정 1983․6․10> ⑤관리사무소장은 자치관리기구의 직원을 지도․감독하여 제3조에 규정하는 업무를 성실히 수행하여야 한다.<신설 1983․6․10> ⑥삭제<1998․12․31> 2. 판례 주택건설촉진법 제38조 제8항 및 공동주택관리령 제13조에 따라 구성된 '아파트 자치관리기구'는 입주자대표회의의 지휘와 감독을 받으면서 관리비 징수 등 아파트 관리에 관한 업무를 실무적으로 집행할 뿐 독립적인 의사결정기관을 가지고 있지 아니하고, 대표자인 관리사무소장도 입주자대표회의에서 임명되며 그 구성원도 입주자대표회의에서 임명되는 직원들에 불과하므로 비법인 사단으로서 당사자능력을 가지고 있다고 볼 수 없다(서울지법 1997. 6. 13. 선고 96나33630 판결：확정). 아파트 관리사무소는 공동주택관리업자가 공동주택관리령과 위탁관리계약에 의하여 아파트를 관리하기 위하여 설치한 관리기구에 불과하고, 그 관리사무소가 자신의 명의로 사업자등록을 하고 은행계좌 거래를 하며 관리사무소 직원의 갑종근로소득세를 납부하였으며 취업규칙신고를 하였더라도, 이는 위탁관리계약에 의하여 공동주택관리업자의 회계와 별도로 아파트 관리비를 관리하기 위한 것이거나 근로기준법상의 취업규칙 신고의무에 따른 것으로서, 그러한 사실만으로는 그 관리사무소가 권리의무의 주체가 되는 실체를 갖추었다고 할 수 없다는 이유로 당사자능력을 부인한 사례(서울지법 남부지원 1996. 7. 10. 선고 95가합12515 판결：항소(조정)). 아파트 관리사무소의 관리사무소장 이하 직원들이 아파트 관리용역회사의 종업원이고 그 관리사무소가 관리용역회사가 아파트 관리사무를 수행하기 위하여 설치한 인적 물적 설비로서 계속하여 사업 또는 사무가 이루어지는 장소이고, 직원들의 급여가 궁극적으로 관리용역회사에 의하여 지급된다면 관리용역회사는 관리사무소의 사업주로서 종업원에게 급여를 지급하는 자에 해당하여 사업소세의 납세의무자이다(대법원 1993.8.24. 선고 92누14182 판결). 아파트 지하주차장에서 발생한 자동차 카오디오 도난사고에 관하여 사고의 경위 및 절도범의 침투경위와 방법이 밝혀지지 아니한 경우, 아파트관리업무위수탁계약에 의하여 대규모 아파트단지를 관리하는 회사의 경비원에게 경비상의 과실이 있다고 단정하기 어렵다는 이유로 아파트관리회사의 손해배상책임을 부정한 사례(서울지법 1998. 12. 1. 선고 98나17496 판결：확정). 주민이 아파트 주차장에 이중 주차되어 있는 차량을 밀어 통로를 확보하던 중 차량이 경사면을 따라 구르자 이를 정지시키려다 그 차량에 치어 사망한 경우, 아파트 관리회사는 입주자대표회의와의 위수탁관리계약에 의하여 아파트 부대시설인 주차장에서의 차량 주차와 관련한 안전관리업무도 위탁받았다는 이유로 그의 손해배상책임을 인정한 사례(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다2617 판결). 차량 소유자가 아파트 단지 내의 경사진 비탈길에 사이드 브레이크를 채우지 않고 기아를 중립으로 둔 채 돌멩이만 받쳐 주차해 둔 차량을 다른 주민이 자기 차량의 통행을 위해 밀다가 차량과 함께 비탈길로 굴러 사망한 경우, 위 주차행위는 비록 아파트 단지 내이긴 하나 다른 주차차량의 입․출고를 위해 앞․뒤로 아무나 밀 수 있도록 자동차를 주차한 것인 만큼 자동차를 당해 장치의 고유한 용법에 따라 사용하는 행위가 아직 종료하지 않은 상태로서 자동차의 운행과 관련성이 있고, 한편 차량의 운전자가 경사진 비탈길 부근에 차량을 주차하면서 제동장치를 철저하게 하지 않을 경우 차량이 비탈길을 굴러 사고가 날 수도 있음을 예견할 수 있었다 할 것이므로 그 사고는 승용차의 운행 중 발생한 사고라는 이유로, 차량 소유자에게 자동차손해배상보장법상의 운행자로서의 책임을 인정한 사례. 위의 경우, 아파트위수탁관리계약의 목적이나 당사자의 의사해석에 비추어 볼 때 차량의 주․정차행위가 어디까지나 입주민들의 개인적인 소관 사항이라 하더라도 주차장 및 아파트 단지 내의 도로는 아파트의 공용부분 혹은 부대시설에 속하는 만큼 그 유지․보수 및 안전관리는 수탁업무의 한 내용에 포함되어 아파트 관리회사 고유의 일이므로 아파트 관리회사로서는 사고장소와 같이 주차차량이 비탈길을 굴러 내려갈 위험이 방치되어 있는 동안에는 우선 비탈길 주위에 차량의 주차나 입주민의 접근 등을 상당히 제한하고 입주자대표회의에 즉시 이를 보고하여 안전차단막을 설치하는 등의 안전조치를 취하도록 건의하거나 급속을 요할 때는 먼저 그와 같은 필요한 조치를 취한 다음 사후에 승인을 받는 등 입주민을 대신하여 안전사고의 예방을 위해 필요한 제반 조치를 다하여야 할 주의의무가 있다는 이유로, 이러한 조치를 취하지 않은 아파트 관리회사의 손해배상책임을 인정한 사례(서울지법 1997. 12. 11. 선고 97나7560 판결：상고기각). 아파트 입주자대표회의와 아파트 관리회사 사이의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 아파트 관리회사로서는 아파트를 안전하고 효율적으로 관리하고 입주자의 권익을 보호하기 위하여 선량한 관리자의 주의로써 관리 업무를 수행하여야 하는바, 아파트 관리회사가 아파트를 관리함에 있어서 공동설비 부분에 대한 전기요금 산정 방식이 변경되어 입주자가 다시 선택할 여지가 있음을 알게 되었으면, 비록 전기요금 산정 방식의 선택에 관한 최종적인 결정은 아파트 입주자대표회의가 책임질 사항이라고 하더라도, 어떤 방식이 입주자들에게 유리한지 검토하여 그 내용을 입주자대표회의에 알려 주는 등 입주자대표회의로 하여금 공동설비 부분에 대한 전기요금 산정 방식의 변경 여부에 관하여 합리적인 선택을 할 수 있도록 조치를 취할 의무가 있다. 아파트 입주자대표회의와 아파트 관리계약을 체결한 관리회사가 한국전력공사로부터 전기요금 산정 방식에 관하여 두 가지의 방식 중 수요자의 선택에 따라 변경계약을 체결할 수 있다는 내용의 통보를 받고도 이를 입주자대표회의에 보고하지 아니하였을 뿐만 아니라 그 이후에도 기존의 전기공급계약 만기시까지 이를 그대로 방치하여 아파트 입주자에게 불리한 기존의 계약이 동일한 조건으로 자동 갱신된 경우, 아파트 관리회사에게 선량한 관리자로서의 주의의무 위반으로 인한 손해배상책임을 인정한 사례(대법원 1997. 11. 28. 선고 96다22365 판결). 아파트의 입주자들은 승강기의 공동소유자이기는 하나 법령에 의하여 관리책임을 면하므로 정기검사를 해태한 형사책임을 그들에게 지울 수 없음이 명백하고, 승강기의 관리책임을 지는 관리사무소는 승강기제조및관리에관한법률에서 정기검사를 해태한 형사책임의 주체로 규정된 승강기의 소유자나 관리업무를 대행하는 자에 해당한다고 볼 수 없어 같은 법률 위반죄의 처벌의 대상으로 삼을 수 없으며, 더구나 관리책임도 없는 입주자대표회의가 정기검사를 해태한 형사책임의 주체가 된다고는 도저히 볼 수 없다(대법원 1996. 2. 13. 선고 95도343 판결). 회사가 위탁관리를 맡고 있는 아파트단지의 관리소장은 그 소속 원들을 총괄적으로 지휘․감독할 지위에 있기는 하나, 그 회사의 안전관리계획에 의하면 전기분야는 전기주임에게 안전관리세부계획의 수립과 시행책임을 분담시키는 것으로 규정하고 있고, 특히 인양기(콘도라)의 운용에 관하여 또 다른 별도의 지침을 두어 관리소장의 운행지시에 따른 구체적 사항 및 유지보수까지 전기주임의 책임으로 규정하고 있다면, 아파트관리소장에게 콘도라 운용업무 담당자인 전기주임이나 그 예하 전기기사들에게 콘도라의 운용에 관한 사항을 직접 지시․감독할 책임이 있다고 볼 수는 없으므로, 전기주임의 직접 지휘․감독 아래 있는 전기기사가 콘도라 운행 도중 구체적인 안전수칙을 위반하여 일으킨 사고를 아파트의 관리소장의 지휘․감독상의 무슨 잘못으로 인하여 발생한 사고라고 말할 수는 없다고 한 사례(대법원 1994.10.28. 선고 94다12746 판결). 아파트 관리회사의 전기기사가 곤돌라를 작동하다가 아파트 베란다에 놓인 화분대를 떨어뜨려 밑에 있던 사람을 충격, 사망하게 한 사고로 관리회사가 손해배상을 하여 준 경우에 있어 전기기사에 대하여는 신의칙을 이유로, 관리소장에 대하여는 법률상 불법행위책임이 없다는 이유로 그들에 대한 구상권행사를 부정한 사례(서울민사지법 1993.4.22. 선고 92가합77720 제16부판결 : 항소). III. 관리비 승계 관련 분쟁 1. 관련 법 ⑴ 집합건물의소유및관리에관한법률 제28조 (규약) ①건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다. ②일부공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원의 이해에 관계가 없는 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하는 한 이것을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다. ③제1항 및 제2항의 경우에 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다. 제42조 (규약 및 집회의 결의의 효력) ① 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다. ②점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다. ⑵ 공동주택관리령 제9조 (공동주택관리규약) ①공동주택의 입주자 등은 공동주택의 관리 또는 사용에 관한 공동주택관리규약(이하 "관리규약"이라 한다)을 정하여야 한다.<개정 1998․12․31> ②공동주택의 분양 후 최초로 제정하는 관리규약은 사업주체가 당해 공동주택을 분양받은 자와 제8조제7항의 규정에 의한 관리계약을 체결하는 때에 제안하여 당해 공동주택을 분양받은 자의 과반수(당해 공동주택의 분양예정세대수의 과반수를 말한다)의 서면합의로 결정하고, 그 개정은 당해 공동주택의 10분의 1이상의 입주자 등 또는 제10조제1항의 규정에 의한 입주자대표회의가 제10조제6항제1호의 규정에 의하여 제안하여 공동주택의 입주자 등의 과반수 찬성을 얻어 결정한다. ③관리규약에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다. 다만, 공동주택의 입주자 외의 자의 기본적인 권리를 해하는 사항이 포함되어서는 아니된다.<개정 1983․6․10, 1994․8․3, 1999.10.30> * 관리규약 각 조문의 사항을 변경하고자 할 경우에는 제2항의 결의를 거쳐야 함에 유의 ④관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다. ⑤도지사는 공동주택의 입주자 등의 보호와 주거생활의 질서유지에 필요한 범위 안에서 제1항의 관리규약에 관한 준칙을 정할 수 있다.<개정 1994․8․3, 1998․12․31> 2. 판례 아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, '관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.'고 규정하고 있는 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리․의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택관리령 제9조 제4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리․사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다. 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지․관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지․관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결). IV. 분양 계약 또는 분양광고 관련 분쟁 아파트입주자모집공고는 주택공급계약의 청약 그 자체라고는 할 수 없지만, 그 공고는 대량의 주택공급거래에서 불특정다수의 수요자에게 주택공급계약의 내용을 일률적으로 미리 알리고 그 내용에 따른 주택공급청약을 하게 한 후 추첨을 거쳐 당첨자와 사이에 정형화된 주택공급계약을 체결하기 위한 절차로서, 특별한 사정이 없는 한 분양자는 분양계약 체결시에 입주자모집공고상의 주택공급조건과 같은 내용의 계약을 체결하는 것이라고 보아야 할 것이므로, 아파트의 분양자는 수분양자에게 그 분양광고나 분양안내책자대로 시공되지 아니한 하자 또는 미시공 부분에 대한 보수 혹은 재시공비용 상당의 손해를 배상할 책임이 있다. 상품의 선전, 광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다. 아파트분양광고에 아파트의 시설 등에 관한 허위 내지 과장된 내용이 포함된 사정을 알았거나 알 수 있었던 시공회사가 그와 같은 분양광고에 자신의 상호가 표시되는 것을 용인 내지 묵인한 경우, 그와 같은 광고를 신뢰하여 아파트를 분양받은 수분양자에 대하여 시공회사의 불법행위로 인한 손해배상책임을 인정한 사례(서울지법 2000. 3. 31. 선고 97가합61423 판결：확정). 주택건설사업주체의 입주자모집공고는 주택공급계약의 청약 그 자체라고는 할 수 없지만, 그 분양공고는 대량의 주택공급거래에서 불특정 다수의 수요자에게 주택공급계약의 내용을 일률적으로 미리 알리고 그 내용에 따른 주택공급청약을 하게 한 후 추첨을 거쳐 당첨자와 사이에 정형화된 주택공급계약을 체결하기 위한 절차로서, 사업주체로서는 당첨자와의 분양계약 체결시에 특단의 사정이 없는 한 입주자모집공고와 같은 내용의 계약을 체결하게 되고, 한편 구 주택공급에관한규칙(1989. 3. 29. 건설부령 제447호로 개정되기 전의 것)은 사업주체가 작성하는 주택공급계약서에는 분양가격과 납부시기, 공급되는 주택면적(전용면적 및 공용면적)과 대지면적 등을 반드시 포함시키도록 규정하고 있으며, 아파트 분양계약서상 공유대지의 증가나 감소가 있을 경우 그에 대한 대금청구를 할 수 없다는 조항을 두고 있다면 이는 계약상의 일정한 공유대지면적을 전제하지 아니하고는 성립될 수 없는 조항이므로, 비록 아파트 분양계약서상의 공유대지 표기란이 공란이었다 하더라도 분양계약자들과 주택건설사업자는 당해 아파트에 대한 분양계약을 체결함에 있어서 공유대지면적에 관하여는 분양공고의 내용을 계약내용의 일부로 흡수시키기로 하는 묵시적인 합의가 있었다고 본 원심판결을 수긍한 사례. 아파트 분양계약이 수량을 지정한 매매에 해당된다 하더라도, 이전등기된 공유대지지분이 부족하게 된 원인이 분양계약 당시 분양계약자들과 주택건설사업자가 공유지분 산정의 기초가 되는 아파트 대지를 실제와 다르게 잘못 알고 있었기 때문이 아니라, 주택건설사업자가 분양계약 당시 공유지분 산정의 기초가 된 아파트 대지 중 일부를 분양계약 후에 비로소 공용시설용 대지에 편입하여 시에 기부채납하였기 때문이라면, 주택건설사업자에 대하여 민법 제574조에 의한 담보책임을 물을 수는 없다. 주택건설사업자가 분양계약 당시 공유지분 산정의 기초가 된 아파트 대지의 일부를 분양계약 후에 시에 기부채납함으로써 분양계약자들 또는 공유대지지분등기 경료 전에 분양계약자로부터 분양계약상의 지위를 양도받은 자들에게 분양공고 및 분양계약 당시 보다 면적이 감소한 평형별 공유대지면적을 공급한 경우, 아파트 분양계약에 따른 공유대지지분 이전의무는 감소된 지분 범위 내에서 이행불능이 된 것으로 보아야 하므로, 분양계약자들 또는 공유대지지분등기 경료 전에 분양계약자로부터 분양계약상의 지위를 양도받은 자들의 해제 의사표시로써 감소된 공유지분 범위 내에서 분양계약의 일부 해제가 가능하고, 그와 같은 경우 주택건설사업자는 원상회복으로써 그들에게 감소된 공유지분에 상당하는 대금을 반환할 의무가 있다고 본 사례. * 공용면적이 부족한 경우 분양계약자는 사업주체에 대하여 부족분에 대하여 감액청구 또는 손해배상을 구할 수 있다. 아파트 분양계약 체결 당시에 작성된 계약서상에 "공유대지에 대한 공부 정리 결과 공유대지의 증가나 감소가 있을 경우 그에 상당한 금액을 서로 청구하지 않기로 한다."는 면책조항이 있는 경우, 그 조항의 '공유대지에 대한 공부 정리 결과 공유대지의 증가나 감소가 있을 경우'라 함은 바로 분양계약 당시 계획된 아파트 단지의 대지에 대하여 지적법에 따른 순수한 지적공부 정리 결과 객관적으로 불가피하게 발생하는 증감만을 뜻하는 것으로 보아야 하고 그와 같이 해석하는 한 그 면책조항이 형평의 원칙이나 신의칙에 반하는 것은 아니지만, 그 공유대지의 감소가 주택건설사업자가 분양계약 당시 공유지분 산정의 기초가 된 아파트 대지 중 일부를 분양계약 후 다른 용도로 사용함으로써 생겨난 것이라면 당해 면책조항에 의해 면책될 수 없다(대법원 1996. 12. 10. 선고 94다56098 판결). 원고와 피고들간에 체결된 아파트분양계약이 아파트의 6층 607호, 1층 102호 등으로 특정된 아파트 1동씩을 특정하여 매매한 것이므로 이는 수량을 지정한 매매가 아니라 특정물을 목적으로 한 매매로서 설사 분양안내 카타로그가 잘못되어 피고들이 분양받은 아파트의 실제면적이 분양계약서상에 표시된 분양면적보다 다소 넓다 하더라도 피고들이 법률상 원인없이 이득을 얻은 것이라 할 수 없다(대법원 1991.3.27. 선고 90다13888 판결). * 분양면적, 시설품목 등의 기준은 1차로 분양계약서와 시방서 등 설계도면, 2차로 분양공고(판례)와 모델하우스 내용, 3차로 카다로그 등을 들 수 있다. 이 중 가장 중요한 것은 계약서이다. 계약서에 나와 있는 면적이나 시설기준 대로 아파트가 되어 있는가를 가장 중요하게 본다. 계약서에 명시되어 있는 면적과는 일치하지만 카탈로그에 인쇄되어 있는 것과는 면적이 차이가 난다고 하더라도 계약서를 기준으로 하여야 할 것이므로 카탈로그에 있는 면적에 비해 부족하다는 주장을 하기 어렵다. 그러나 계약서에 기재되어 있는 내용에는 한계가 있으므로 카탈로그나 모델하우스의 것을 유의해서 보고 기록해놓을 필요가 있다. 특히 마감재의 하자의 경우 계약서에 아무런 기재가 없는 것이 보통이므로 이런 경우 모델하우스에 기재된 것이 중요한 기준이 될 것이다. 또한 지하실, 천장단열재 부실시공 등 공용부분 10곳과 각 세대의 창호방충망 미설치 등 전용부분 5곳이 설계도와 달리 시공되어 이에 대해 손해배상을 청구하자 17억 9천만원의 손해배상을 인정한 판결도 있는바, 설계도면의 중요성을 알 수 있고, 이러한 설계도면은 사용검사권자(시군구청장)이 보관하고 있으므로 정보공개청구 등을 통하여 입수할 수 있을 것이다. 모델하우스와 실제 아파트와 차이가 있는 경우에도 손해배상 청구가 인정된 판결이 있으므로 모델하우스에 대하여 꼼꼼하게 확인한 후 사진촬영 등을 통하여 증거를 보전하여둘 필요가 있다. V. 아파트 하자 관련 분쟁 아파트 1동의 공용부분인 외벽에서 빗물이 새어들어 윗층의 바닥임과 동시에 아래층의 천장을 이루고 있는 슬래브를 타고 아래층의 천장 등에 누수로 나타난 경우, 그 윗층 전유부분의 설치 또는 보존상의 하자로 인한 것으로 볼 수 없다고 한 사례(서울지법 동부지원 2000. 2. 17. 선고 99가단22374 판결：확정). 어린이가 5층 베란다에서 놀다 간살 사이로 빠져나가 추락함으로써 상해를 입은 사안에서, 거주용 건물의 건축을 도급받은 건설회사로서는 건축법 기타 법규에 따른 설계도 및 시방서에 의하여 공사를 시행하여야 하고 사람의 생명, 신체에 대한 위해를 야기할 수 있는 하자 있는 건물을 건축하지 말아야 할 책임이 있으므로, 이에 위반하여 안전성을 갖추지 못한 하자 있는 베란다 난간을 설치하여 그 건물의 사용자가 거주사용 중에 위 하자로 인한 사고로 손해를 입었다면 불법행위로 인한 손해배상 의무를 부담하고, 그 신축공사를 건설회사에게 도급하여 이를 일반에 분양, 매각한 대한주택공사로서도 시공의 정도가 설계도면 또는 시방서대로 실시되고 있는지의 여부를 철저히 점검, 감독하여 부실시공을 사전에 예방하여야 할 책임이 있고, 이에 위반하여 베란다 난간이 설계도상의 규격에 맞지 않게 부실시공된 아파트를 그 하자를 보수하지 아니한 채 임대 내지 분양하여 사고 당시의 입주자에게 손해를 입힌 이상 제조자책임을 면할 수 없다 하여 건축주 및 시공자의 공동불법행위책임을 인정한 사례(춘천지법 속초지원 1995. 5. 9. 선고 94가단1847, 3850 판결 : 항소). VI. 일조권, 조망권 등 환경권 관련 분쟁 주거의 일조는 쾌적하고 건강한 생활에 필요한 생활이익으로서 법적 보호의 대상이 되는 것이며, 어떤 토지의 거주자가 인접한 타인의 토지 위를 거쳐서 태양의 직사광선을 받고 있는데, 그 인접 토지의 사용권자가 건물 등을 건축함으로써 직사광선이 차단되는 불이익을 입게 되고, 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어서는 경우에는 그 건축행위는 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나거나 권리남용에 이르는 행위로서 위법한 가해행위로 평가되어 일조방해로 인한 불법행위가 성립한다. 분양회사가 신축한 아파트를 분양받은 자는 분양된 아파트에서 일정한 일조시간을 확보할 수 없다고 하더라도, 이를 가지고 위 아파트가 매매목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 것이라거나, 또는 분양회사가 수분양자에게 분양하는 아파트의 일조 상황 등에 관하여 정확한 정보를 제공할 신의칙상 의무를 게을리하였다고 볼 여지가 있을지는 몰라도, 분양회사가 신축한 아파트로 인하여 수분양자가 직사광선이 차단되는 불이익을 입게 되었다고 볼 수는 없으므로 분양회사에게 일조방해를 원인으로 하는 불법행위책임을 물을 수는 없다(대법원 2001. 6. 26. 선고 2000다44928, 44935 판결). 아파트 건설회사가 건축법규에 위배되지 않게 동일 대지 안의 아파트 단지를 설계, 시공한 이상 사회통념상 수분양자들의 일조권, 조망권 및 사생활권을 침해하리라는 사정을 알았거나 알 수 있었다고 할 수 없을 뿐만 아니라, 건설회사가 아파트를 원시취득하여 소유권보존등기를 경료한 후 수분양자들에게 소유권이전등기를 경료하여 주었다면 건설회사의 설계, 시공 자체가 소유권을 아직 취득하지 아니한 수분양자들에 대한 관계에서 바로 그들이 가지는 일조권 등을 침해하는 것이라고 볼 수도 없으며, 수분양자들은 특별한 사정이 없는 한 분양계약 당시 아파트 단지의 배치도나 조감도 등을 보았거나 볼 수 있는 상태에서 건설회사와 분양계약을 체결하였다 할 것이어서 일조량 및 조망의 정도, 사생활의 침해 여부를 인식하고 이를 수인하였다고 보지 못할 바도 아니므로 건설회사의 수분양자들에 대한 일조권 등 침해로 인한 불법행위는 성립될 수 없고, 같은 이유로 그 전득자들에 대하여도 건설회사의 불법행위가 성립되지 않을 뿐만 아니라, 가사 수분양자들에 대한 불법행위가 성립된다 하더라도 전득자들은 수분양자들로부터 아파트를 완공 후 매수하였으므로 특별한 사정이 없는 한, 일조량 및 조망의 정도, 사생활의 침해 여부 등을 인식하고 이를 수인한 상태에서 이를 매수하였다고 봄이 상당하므로 이 점에서도 건설회사의 전득자들에 대한 불법행위의 책임은 성립되지 않는다(수원지법 2000. 12. 15. 선고 99가합8967 판결：항소기각, 상고기각). 건축법 등 관계 법령에 일조방해에 관한 직접적인 단속법규가 있다면 그 법규에 적합한지 여부가 사법상 위법성을 판단함에 있어서 중요한 판단자료가 될 것이지만, 이러한 공법적 규제에 의하여 확보하고자 하는 일조는 원래 사법상 보호되는 일조권을 공법적인 면에서도 가능한 한 보증하려는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 일조권 보호를 위한 최소한도의 기준으로 봄이 상당하고, 구체적인 경우에 있어서는 어떠한 건물 신축이 건축 당시의 공법적 규제에 형식적으로 적합하다고 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 커 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수 있다. 일조방해 행위가 사회통념상 수인한도를 넘었는지 여부는 피해의 정도, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해 건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해 방지 및 피해 회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. 고층 아파트의 건축으로 인접 주택에 동지를 기준으로 진태양시(眞太陽時) 08:00～16:00 사이의 일조시간이 2분～150분에 불과하게 되는 일조 침해가 있는 경우, 그 정도가 수인한도를 넘었다는 이유로 아파트 높이가 건축 관련 법규에 위반되지 않았음에도 불구하고 불법행위의 성립을 인정한 사례(대법원 2000. 5. 16. 선고 98다56997 판결). 일조장해, 사생활 침해, 시야차단으로 인한 압박감, 소음, 분진, 진동 등과 같은 생활이익의 침해로 인하여 발생한 재산적 손해의 항목 중 토지․가옥의 가격저하에 의한 손해를 산정함에 있어서는 광열비․건조비 등의 지출 증대와는 별도로 일조장해 등과 상당인과관계가 있는 정상가격의 감소액을 부동산감정 등의 방법으로 평가하여야 할 것이고, 분양된 아파트가 일조피해를 입고 있는 경우 그 아파트의 시세가 분양대금에 물가상승률이나 예금금리를 감안한 금액보다 높게 유지된다고 하여 그 소유자에게 당해 아파트의 가격저하로 인한 손해가 발생하지 아니하였다고 볼 수 없다(대법원 1999. 1. 26. 선고 98다23850 판결). 헌법 제35조 제1항은 "모든 국민은 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리를 가지며…"라고 규정하여 환경권을 국민의 기본적 권리로서 선언하고 있고, 환경정책기본법 제6조에도 위와 같은 취지의 규정을 두고 있으며, 건축법 제53조에서는 공동주택 등의 높이는 대통령령이 정하는 바에 의하여 시․군․구의 조례로 정하는 높이를 초과할 수 없다고 규정하고 있는데, 위와 같은 환경권의 내용으로서는 자연에 의하여 주어지는 일조, 전망, 통풍, 정온 등의 외부적 환경을 차단당하지 않고 쾌적하게 생활할 수 있는 권리도 당연히 포함된다. 대도시 인구의 과밀화 및 토지의 효율적 이용을 위한 건물의 고층화 경향 등을 고려할 때 아파트와 같은 공동주택의 경우에는 상린자 상호간에 환경권의 침해에 대하여 어느 정도 수인을 필요로 한다 할 것이어서 환경권의 침해가 사회통념상 일반적으로 수인한도를 초과하는 경우에 한하여 불법행위의 책임이 인정된다고 할 것인바, 일응 환경권을 보장하기 위한 최소한도의 기준이라 할 건축법 등 관계 법령상의 높이 제한에 관한 규정 형태와 일본의 규정 및 실무와의 대비를 고려하는 한편, 건축법의 관련 법령 등이 주로 일조 침해에 관하여 규정하고 있는 점 및 생활환경에 영향을 주는 영향요소의 우선순위를 조사한 결과 그 중요도에 있어 1순위는 일조, 2순위는 조망, 3순위는 프라이버시인 점을 참작하면, 수인한도의 범위를 고찰함에 있어 최우선적으로 일조의 침해 정도를 기준으로 한 후 부차적으로 조망과 프라이버시의 침해 정도를 기준으로 삼아, 아파트와 같은 공동주택의 경우 우선 동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이에 일조시간이 연속하여 2시간 미만인 경우에는 조망 및 프리이버시의 침해 정도를 불문하고 수인한도를 넘는다고 보고, 다만 위 일조시간이 2시간 이상인 경우에도 조망권의 침해가 가장 심한 상태인 조망침해율{(기준동 호의 천공가시율 등급－해당 세대의 천공가시율 등급)/5}이 0.4인 경우이거나 프라이버시권의 침해가 가장 심한 상태인 프라이버시 침해 등급이 1인 경우(가해 세대로부터 피해 세대 거주자의 표정까지도 관찰이 가능한 범위)에도 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다. 아파트 분양회사가 아파트를 분양하기 이전에 각 동의 방향, 위치, 구조, 형태 등을 표시한 아파트의 조감도 및 홍보물과 모형물 등을 제시하였고, 수분양자들은 해당 세대를 배정받은 후 자신의 선택에 따라 계약금을 포기하는 등의 불이익이 없이도 분양회사와의 사이에 분양계약을 체결하지 아니할 가능성이 있었다 하더라도, 건축의 전문가가 아닌 수분양자들이 아파트의 골조공사조차 되어 있지 아니한 상태에서 위 조감도 등만을 보고 수인한도를 넘는 환경권의 침해가 발생하리라는 것을 예상하기는 어려운 점 등을 고려하면, 위와 같은 상황하에 수분양자들이 분양계약을 체결하였다고 하여 환경권의 침해에 대한 묵시적 동의 또는 양해가 있었다고 보기 어렵다. 소유물의 멸실․훼손의 경우에는 그 멸실․훼손 당시의 교환가격을 기준으로 하여 그 손해액을 산정하여야 하는바, 환경권의 침해에 의한 건물 등의 가치 저하는 그 주거로서의 사용가치의 감소에 기인한 것이어서 환경권의 침해에 의한 손해액 역시 불법행위 당시인 그 침해 당시의 교환가격을 기준으로 산정하여야 한다는 이유로, 환경권이 침해된 시점으로 볼 수 있는 아파트의 사용검사일로부터 상당한 기간이 경과한 이후 임의로 선택한 시점에서 발생한 세대별 가치하락액 전부를 환경권 침해로 인한 재산상 손해로 보기 어렵다고 한 사례(대전지법 1998. 1. 8. 선고 96가합10960 판결：항소취하). 건축관계 법령에 규정된 일조권 등의 확보를 위한 높이제한 규정, 이웃나라 일본의 규정과 실무와의 대비 등을 고려하여 볼 때 경인지역에 있어서의 아파트와 같은 공동주택의 경우에는 동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 8시에서 16시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 이를 수인하여야 하고, 그 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 일조 저해의 경우에는 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다(서울고법 1996. 3. 29. 선고 94나11806 판결：확정). 보통의 지역에 인공적으로 특별한 시설 즉, 경관이 조망되지 않는 평지에 고층건물을 축조하여 너른 지역을 조망할 수 있게 된 경우 등에는 다른 고층건물의 건축에 의하여 조망방해를 받더라도 조망권을 주장할 수 없다. 환경권에 관한 헌법 제35조의 규정만으로는 개개의 국민에게 직접으로 구체적인 사법상의 권리가 부여되어 있는 것이라고 보기는 어렵고, 사법상의 권리로서의 환경권이 인정되려면 그에 관한 명문의 법률규정이 있거나 관계 법령의 규정 취지 및 조리에 비추어 권리의 주체, 대상, 내용, 행사방법 등이 구체적으로 정립될 수 있어야 하는 것이므로, 이러한 구체적인 법령상의 근거가 없는 이상, 환경적 이익이 침해되었다는 이유로 막바로 환경권을 근거로 그 침해행위의 금지를 구할 수는 없다. 개인의 사권의 보호를 중심으로 하는 민사상의 가처분재판에 있어서, 특별한 사정이 없는 한, 공공 내지 일반인의 이익이나 환경적 이익 등 공중 또는 제3자의 이익은 그 성질상 이를 다른 개인이 그 가처분의 근거로 되는 피보전권리로 삼을 수 없고(이러한 일반인 또는 시민 내지 주민들의 이익 즉, 공공성에 대한 배려는, 일차적으로는 공공의 이익을 위하여 봉사하는 것을 임무로 하는 공무원들의 공무집행, 가령 이 사건의 경우 도시설계심의, 교통영향평가심의 및 건축허가심의 등의 과정에서 고려될 것이고, 2차적으로는 행정법원에서 그 당부를 판단함에 있어서 고려할 사항이지, 민사소송에서 가릴 성질의 것이라고 보기는 어렵다.), 물론, 건물 신축행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 타인에 대한 위법한 가해행위에 해당하는지를 평가함에 있어서, 피해이익의 공공성도 판단하여야 한다고 하지만 이 때의 공공성이라는 것은, 예컨대 피해 건물이 학교․병원이라는 경우와 같이 그 자체의 용도의 공공성과 같은 구체적인 것이지 제3자인 일반인들에 대한 공공성을 가리키는 것이 아니다. 아파트 단지와 폭 15m의 도로를 사이에 두고 있는 일반상업지역에 고층의 주상복합건물을 신축하더라도 그로 인한 아파트 입주자들의 일조․조망 피해는 수인할 한도 내의 것이라고 본 사례(부산고법 1999. 4. 29. 선고 98나10656 판결：상고기각). 환경권에 관한 헌법 제35조의 규정이 개개의 국민에게 직접으로 구체적인 사법상의 권리를 부여한 것이라고 보기는 어렵고, 사법상의 권리로서의 환경권이 인정되려면 그에 관한 명문의 법률규정이 있거나 관계법령의 규정취지 및 조리에 비추어 권리의 주체, 대상, 내용, 행사방법 등이 구체적으로 정립될 수 있어야 한다. 인접 대지 위에 건축 중인 아파트가 24층까지 완공되는 경우, 대학교 구내의 첨단과학관에서의 교육 및 연구 활동에 커다란 지장이 초래되고 첨단과학관 옥상에 설치된 자동기상관측장비 등의 본래의 기능 및 활용성이 극도로 저하되며 대학교로서의 경관․조망이 훼손되고 조용하고 쾌적한 교육환경이 저해되며 소음의 증가 등으로 교육 및 연구 활동이 방해받게 된다면, 그 부지 및 건물을 교육 및 연구시설로서 활용하는 것을 방해받게 되는 대학교측으로서는 그 방해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘어선다고 인정되는 한 그것이 민법 제217조 제1항 소정의 매연, 열기체, 액체, 음향, 진동 기타 이에 유사한 것에 해당하는지 여부를 떠나 그 소유권에 기하여 그 방해의 제거나 예방을 청구할 수 있고, 이 경우 그 침해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘어서는지 여부는 피해의 성질 및 정도, 피해이익의 공공성과 사회적 가치, 가해행위의 태양, 가해행위의 공공성과 사회적 가치, 방지조치 또는 손해회피의 가능성, 공법적 규제 및 인․허가 관계, 지역성, 토지이용의 선후 관계 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 1995.9.15. 선고 95다23378 판결). 아파트 인근 공장들에서 공해물질인 악취, 매연, 먼지, 검댕 등이 배출되고 있는 경우, 비록 그 공장들이 아파트 건립 이전부터 가동되고 있었고, 공해물질의 배출정도가 관계 법령에 의한 허용기준에 미달하는 경우라 하더라도, 그 공해물질이 주민들에게 건강상의 장해 및 직접적인 생활방해를 야기하는 경우라면, 이는 주민들이 수인(受忍)하여야 할 범위 내라고 할 수 없어, 공장주는 그 공해물질의 발생 및 확산을 방지 내지는 감소시키는 조치를 취할 의무가 있다(대전지법 1995. 2. 8. 선고 93가합3237 판결：항소). * 주택건설기준등에관한규정을 위반한 시공으로 아파트의 바닥 두께가 잘못되어 아래층의 소음이 심한 경우에 대하여 최근 중앙환경분쟁조정위원회는 시공회사에게 책임이 있다는 결정을 내린 일이 있는바, 향후 이러한 유형의 분쟁이 많아질 것으로 예상되나 그 입증이 어려운 문제가 있으므로 환경분쟁조정위원회나 조정절차를 적극적으로 활용할 필요가 있다. Ⅶ. 대지 사용권 관련 분쟁 아파트와 같은 대규모 집합건물의 경우, 대지의 분․합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등으로 인하여 전유부분에 대한 소유권보존등기 및 이전등기만 경료되고, 대지지분에 대한 소유권이전등기는 상당기간 지체되는 경우가 종종 생기고 있는데, 집합건물의 건축자가 그 대지를 매수하고도 아직 소유권이전등기를 경료받지 아니하였다 하여도 매매계약의 이행으로 대지를 인도받아 그 지상에 집합건물을 건축하였다면 매매계약의 효력으로서 이를 점유․사용할 권리가 생기게 된 것이고, 이러한 경우 집합건물의 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양의 형식으로 매수하여 그 대금을 모두 지급함으로써 소유권 취득의 실질적 요건은 갖추었지만 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료받고 대지지분에 대하여는 위와 같은 사정으로 아직 소유권이전등기를 경료받지 못한 자 역시 매매계약의 효력으로서 전유부분의 소유를 위하여 건물의 대지를 점유․사용할 권리가 있는바, 이러한 점유․사용권은 단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권으로서 집합건물의소유및관리에관한법률 제2조 제6호 소정의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당한다고 할 것이고, 수분양자로부터 전유부분과 대지지분을 다시 매수하거나 증여 등의 방법으로 양수받거나 전전 양수받은 자도 당초 건축자나 수분양자가 가졌던 이러한 대지사용권을 취득한다(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다10741 판결). 집합건물의소유및관리에관한법률의 규정내용과 입법취지를 종합하여 볼 때, 대지의 분․합필 및 환지절차의 지연, 각 세대당 지분비율 결정의 지연 등의 사정이 없었다면 당연히 전유부분의 등기와 동시에 대지지분의 등기가 이루어졌을 것으로 예상되는 경우, 전유부분에 대하여만 소유권이전등기를 경료받았으나 매수인의 지위에서 대지에 대하여 가지는 점유․사용권에 터잡아 대지를 점유하고 있는 수분양자는 대지지분에 대한 소유권이전등기를 받기 전에 대지에 대하여 가지는 점유․사용권인 대지사용권을 전유부분과 분리 처분하지 못할 뿐만 아니라, 전유부분 및 장래 취득할 대지지분을 다른 사람에게 양도한 후 그 중 전유부분에 대한 소유권이전등기를 경료해 준 다음 사후에 취득한 대지지분도 전유부분의 소유권을 취득한 양수인이 아닌 제3자에게 분리 처분하지 못한다 할 것이고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 그 효력이 없다(대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 전원합의체 판결). 1동의 건물의 구분소유자들이 그 건물의 대지를 공유하고 있는 경우, 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 대지에 대하여 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권원을 가진다 할 것이고, 이러한 법리는 1필의 토지 위에 축조된 수동의 건물의 구분소유자들이 그 토지를 공유하고 있는 경우에도 마찬가지로 적용된다고 보아야 한다. 건설회사가 1필지의 대지 위에 아파트와 상가건물을 별개의 건물로서 신축․분양하여 아파트 입주자들에게 위 대지의 일부 공유지분을 대지권으로 한 등기를 경료하여 주었고, 위 상가건물과 위 대지의 나머지 공유지분에 관하여는 이를 타인에게 매도하여 건물에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었으나, 위 대지 지분에 관하여는 이 사건 소송 계류 중에 2개 점포에 대한 대지권으로 등기를 마쳐 주었다면, 위 상가건물의 매수인은 위 건물을 취득한 때로부터 위 대지권에 대한 등기를 마친 날까지는 대지의 공유자로서 대지사용권을 가진 건설회사로부터 그 권리를 매수한 지위에서 위 상가건물의 대지를 사용한 것이고, 그 다음날부터는 스스로 대지권의 등기를 마친 자로서 위 건물의 대지를 사용한 것이므로, 위 건물의 대지에 대한 위 매수인의 점유는 동인이 매수하였거나 대지권의 등기를 마친 공유지분의 비율에 관계없이 적법하다고 한 사례(대법원 1995.3.14. 선고 93다60144 판결). Ⅷ. 아파트 단지 내 시설 관련 분쟁 1. 아파트 단지 내 상가 관련 아파트 단지 내 상가 점포 분양시 업종을 지정하면서 업종을 변경하고자 할 경우 입점 전에는 분양회사의 사전 서면승인을, 입점 후에는 상가자치관리위원회 및 입주자대표회의의 사전 승인을 받기로 하되 이를 위반한 때에는 입점 후에도 매매계약을 해제할 수 있다고 약정한 경우, 그와 같은 약정은 아파트 단지 거주민들의 편의 도모와 상인들의 공동이익의 증진 및 상가의 원활한 기능 유지라는 합리적인 목적을 달성하기 위하여 필요한 수단을 정한 것인 만큼 헌법상 보장된 직업선택의 자유나 재산권을 침해하는 것이라거나 공서양속에 반하는 것이라고 할 수 없고, 또 그와 같은 약정이 단순히 훈시적이거나 권고적 성격을 가진 것이라고 할 수도 없다. 위와 같은 내용의 약정하에 상가 점포를 분양받은 수분양자가 입점 후 분양시 지정된 업종을 무단변경한 사안에서, 무단업종변경금지의무 불이행을 이유로 한 분양회사의 약정해제권의 행사를 유효하다고 인정한 사례(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다40557 판결). 2. 아파트 지하실 관련 분쟁 아파트 지하실이 건축 당시부터 그 지상의 주택 부분과는 별도의 용도나 목적으로 건축되었다고 볼 특별한 사정이 엿보이지 않는다면 건축 당시 그 아파트의 각층 주택의 관리를 위한 기계실 또는 전입주자 공동사용의 목적을 위한 창고, 대피소 등으로 사용하기 위하여 건축된 것으로 봄이 타당하고, 이에 관한 건축물관리대장상 용도가 주택으로 되어 있다거나 그 지하실이 주택 또는 상가 등의 용도로 사용하기에 충분한 높이와 환기 시설 등을 갖추고 있다는 등의 사정만으로 달리 볼 수 없으므로, 이는 구분소유자 전원의 공용에 제공되는 건물 부분으로 그들의 공유에 속할 뿐 따로 구분소유의 목적이 될 수 없다(대법원 1995.3.3. 선고 94다4691 판결). 본건 아파트(집합건물)의 지하층이 완공당시부터 이미 구조상으로나 이용상으로나 지하 층인 주택부분과는 하등 현실적이며 실용적인 연관관계없이 독립한 건물로 인정되고 또한 이용되어 왔고, 그 매매에 있어서도 건축당시의 소유자들이 지하층을 지상층과 분리하여 매매처분하였고, 매수인이 위 매도인들의 협력을 거쳐 지하층에 관한 지분소유권이전등기를 경료하였고 더욱이 객관적으로 인식할 수 있도록 샷쉬 제조작업장 또는 침구류 보관장소로 계속 상용해왔다면 위와 같은 상황하에서라면 본건 아파트 지하층은 독립하여 구분소유의 대상이 될 수 있다 할 것이다(대법원 1984.2.14. 선고 82다카1014 판결). 아파트나 연립주택과 같이 여러 층으로 구성된 주거용 집합건물의 지하층은 건축당시 주거용 주택과는 별도의 용도나 목적으로 건축한 것이라는 등 특별한 사정이 없는 한 각층 주택의 관리를 위한 기계 및 보일러실 또는 전입주자들의 공동사용을 위한 차고 창고 등으로 사용키 위하여 건축된 것으로 보아야 할 것이므로 위 주거용 주택에 대한 매매계약서 작성시 지하실이 그 목적물에 표시되지 아니하였다는 이유만으로 이를 매매 목적물과 별개의 물건으로 볼 것이 아니다(대법원 1981.1.13. 선고 80다2445 판결). 3. 아파트 단지 내의 통행로가 도로교통법 상 ‘도로’인지 도로교통법 상의 '도로'라 함은 도로법에 의한 도로, 유료도로법에 의한 유료도로 그 밖의 일반교통에 사용되는 모든 곳을 말한다고 규정하고 있는데, 여기서 '일반교통에 사용되는 모든 곳'이라 함은 현실적으로 불특정 다수의 사람 또는 차량의 통행을 위하여 공개된 장소로서 교통질서유지 등을 목적으로 하는 일반 교통경찰권이 미치는 공공성이 있는 곳을 의미하고, 특정인들 또는 그들과 관련된 특정한 용건이 있는 자들만이 사용할 수 있고 자주적으로 관리되는 장소는 이에 포함되지 않는다. 아파트 단지가 상당히 넓은 구역이고, 여러 곳에 경비실이 설치되어 있어 경비원들이 아파트 주민 이외의 차량에 스티커를 발부해 왔으나 외부차량 출입통제용이 아닌 주민들의 주차공간확보 차원에서 이루어진 것일 뿐이며, 현실적으로 불특정 다수의 사람이나 차량의 통행이 허용된다는 이유로 아파트 단지 내의 통행로가 공개된 장소로서 교통질서유지 등을 목적으로 하는 일반교통경찰권이 미치는 공공성이 있는 곳으로 구 도로교통법 제2조 제1호 소정의 '도로'에 해당한다고 본 사례(대법원 2001. 7. 13. 선고 2000두6909 판결). 주민들의 주차편의를 위하여 경비원 등을 두고 자주적으로 관리되고 있는 아파트 구내 주차장은 그 아파트 주민들 또는 그들과 관련된 특정한 용건이 있는 자들만이 사용할 수 있고, 아파트 주민들이 자주적으로 관리하는 장소라 할 것이며, 이를 불특정 다수의 사람이나 차량 등의 통행을 위하여 공개된 장소로서 경찰권이 미치는 공공성이 있는 곳이라고 볼 수는 없으므로, 아파트 구내 주차장에서 승용차를 운행한 것이 도로교통법 제2조 제1호, 제19호 소정의 '도로상의 운전'이라고 할 수 없고, 설사 음주 상태에서 승용차를 운행하였다 하더라도 같은 법 제41조 제1항에 의하여 금지된 '술에 취한 상태에서 자동차 등을 운전한 때'에 해당한다고 볼 수 없다(대전지법 1998. 9. 22. 선고 98고단833 판결 : 항소기각). 아파트단지 내 건물 사이의 통로 한 쪽에 주차구획선을 그어 차량이 주차할 수 있는 주차구역을 만들었다면 이는 주차장법 및 주택건설촉진법 등의 관계 규정에 의하여 설치된 아파트부설주차장이라고 보아야 하고, 주차구획선 밖의 통로부분이 일반교통에 사용되는 곳으로서 도로교통법 제2조 제1호 소정의 도로에 해당하는지의 여부는 아파트의 관리 및 이용상황에 비추어 그 부분이 현실적으로 불특정 다수의 사람이나 차량의 통행을 위하여 공개된 장소로서 교통질서유지 등을 목적으로 하는 일반경찰권이 미치는 곳으로 볼 것인가 혹은 특정인들 또는 그들과 관련된 특정한 용건이 있는 자들만이 사용할 수 있고 자주적으로 관리되는 장소로 볼 것인가에 따라 결정할 것이나, 주차구획선 내의 주차구역은 도로와 주차장의 두 가지 성격을 함께 가지는 곳으로서 주차장법과 주택건설촉진법 등의 관계 규정이 우선 적용되므로 이를 도로교통법 소정의 도로라고 할 수는 없다(대법원 1995.7.28. 선고 94누9566 판결). Ⅸ. 기타 1. 임대차 관련 분쟁 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면, 주택임차인은 같은 법 제3조 제1항에 규정된 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선하여 변제받을 수 있고, 여기서 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재 사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로, 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 위와 같이 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동․호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결). 2. 일상가사대리권 민법 제832조에서 말하는 일상의 가사에 관한 법률행위라 함은 부부가 공동생활을 영위하는데 통상 필요한 법률행위를 말하므로 그 내용과 범위는 그 부부공동체의 생활 구조, 정도와 그 부부의 생활 장소인 지역사회의 사회통념에 의하여 결정되며, 문제가 된 구체적인 법률행위가 당해 부부의 일상의 가사에 관한 것인지를 판단함에 있어서는 그 법률행위의 종류․성질 등 객관적 사정과 함께 가사처리자의 주관적 의사와 목적, 부부의 사회적 지위․직업․재산․수입능력 등 현실적 생활상태를 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 한다. 금전차용행위도 금액, 차용 목적, 실제의 지출용도, 기타의 사정 등을 고려하여 그것이 부부의 공동생활에 필요한 자금조달을 목적으로 하는 것이라면 일상가사에 속한다고 보아야 할 것이므로, 아파트 구입비용 명목으로 차용한 경우 그와 같은 비용의 지출이 부부공동체 유지에 필수적인 주거 공간을 마련하기 위한 것이라면 일상가사에 속한다고 볼 수 있다. 부인이 남편 명의로 분양받은 45평형 아파트의 분양금을 납입하기 위한 명목으로 금전을 차용하여 분양금을 납입하였고, 그 아파트가 남편의 유일한 부동산으로서 가족들이 거주하고 있는 경우, 그 금전차용행위는 일상가사에 해당한다고 본 사례(대법원 1999. 3. 9. 선고 98다46877 판결). 부인이 교회에의 건축 헌금, 가게의 인수대금, 장남의 교회 및 주택임대차보증금의 보조금, 거액의 대출금에 대한 이자 지급 등의 명목으로 금원을 차용한 행위는 일상 가사에 속한다고 볼 수는 없으며, 주택 및 아파트 구입비용 명목으로 차용한 경우 그와 같은 비용의 지출이 부부공동체를 유지하기 위하여 필수적인 주거 공간을 마련하기 위한 것이라면 일상의 가사에 속한다고 볼 여지가 있을 수 있으나 그 주택 및 아파트의 매매대금이 거액에 이르는 대규모의 주택이나 아파트라면 그 구입 또한 일상의 가사에 속하는 것이라고 보기는 어렵다고 한 사례(대법원 1997. 11. 28. 선고 97다31229 판결). 3. 공사 방해 아파트 주민 자치회 간부들이 아파트 주민들이 주차장으로 사용하고 있는 인근 대지의 일부가 건축주들의 소유이고 그 지상 건물의 건축과 관련하여 건축관련 법규에 위배되는 바가 전혀 없었음을 잘 알고 있었음에도 불구하고 아파트 주민들의 집단 서명을 받아 구청에 부당한 내용의 민원을 제기하였을 뿐만 아니라, 구청이 자신들의 편을 들어 민원 취하가 없는 한 건물의 설계변경허가를 내주지 않는다는 사정을 잘 알면서도 이러한 건축주들의 약점을 이용하여 자신들의 부당한 요구 사항을 관철할 목적으로 건축주들의 간절한 요청에도 불구하고 민원을 취하하지 아니하였고, 그 후에도 물리력으로 공사를 방해하여 결국 법원으로부터 공사방해금지 가처분을 받은 이후에야 공사방해행위를 중단한 경우, 건물의 설계변경허가 및 준공이 지연된 것은 아파트 주민들의 부당한 민원이 취하되지 아니하였다는 이유를 들어 건물의 설계변경허가를 지체한 구청과 위와 같은 민원을 제기한 다음 자신들의 민원이 취하되지 않는 한 건축주들이 설계변경허가를 받을 수 없다는 사정을 악용하여 그 민원을 취하하지 아니한 아파트 주민자치회 간부들의 공동불법행위에 기인한 것이라 할 것이므로 아파트 주민자치회 간부들은 건축주에게 위와 같은 불법행위로 건물의 준공이 지연됨으로 인하여 건축주가 입은 손해를 배상할 의무가 있다고 본 사례(인천지법 부천지원 1999. 1. 22. 선고 97가합3605 판결：항소심 원고 소취하). 건물 신축으로 인한 인근 주민들의 일조권․사생활 침해, 시야차단으로 인한 압박감, 소음, 분진, 진동 등에 의한 침해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘어서는지 여부는 피해의 성질 및 정도, 피해이익의 공공성과 사회적 가치, 가해행위의 태양, 가해행위의 공공성과 사회적 가치, 방지조치 또는 손해회피의 가능성, 공법적 규제의 위반 여부, 지역성, 토지 이용의 선후관계, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. 아파트 공사현장에서 심한 진동과 소음, 분진 등이 계속 발생하였다 하더라도 인근 주민들이 적법한 절차에 따라 그 공사의 중지 등을 구하지 아니하고 곧바로 물리력으로 공사를 방해하여 중단시킨 것은 정당한 행위라고 할 수 없다는 이유로 불법행위책임을 인정한 사례(부산지법 1997. 7. 3. 선고 96가합7055, 19591 판결：항소기각). 4. 경비원을 통한 송달 납세의무자가 거주하던 아파트에서는 통상 일반 우편물은 집배원이 아파트 경비실 부근에 설치되어 있는 세대별 우편함에 넣으면 아파트 거주자들이 이를 위 우편함에서 수거하여 가고, 등기우편물 등 특수우편물의 경우에는 집배원이 아파트 경비원에게 주면 아파트 경비원이 이를 거주자에게 전달하여 왔으며, 위 아파트의 주민들은 이러한 우편물 배달방법에 관하여 별다른 이의를 제기하지 아니하여 왔다면, 위 납세의무자 및 아파트의 주민들은 등기우편물 등의 수령권한을 아파트의 경비원에게 묵시적으로 위임한 것이라고 볼 것이므로, 아파트의 경비원이 납세고지서를 수령한 날, 납세고지서가 적법하게 납세의무자에게 송달되었다고 할 것이다(대법원 1998. 5. 15. 선고 98두3679 판결). 납세고지서의 교부송달에도 납세의무자 또는 그와 일정한 관계에 있는 사람이 현실적으로 이를 수령하는 행위가 반드시 필요하다 할 것이므로, 세무공무원이 납세의무자와 그 가족들이 부재중임을 알면서도 아파트 문틈으로 납세고지서를 투입하는 방식으로 송달하였다면, 이러한 납세고지서의 송달은 구 국세기본법(1996. 12. 30. 법률 제5189호로 개정되기 전의 것) 제10조의 규정에 위배되어 부적법한 것으로서 효력이 발생하지 아니한다. 납세자가 부과처분 제척기간이 임박하자 납세고지서의 수령을 회피하기 위하여 고지서 수령 약속을 어기고 일부러 집을 비워 두어서 세무공무원이 부득이 납세자의 아파트 문틈으로 납세고지서를 투입하였다 하여 신의성실의 원칙을 들어서 그 고지서가 송달되었다고 볼 수는 없다(대법원 1997. 5. 23. 선고 96누5094 판결). 행정심판법 제18조 제1항 소정의 심판청구기간 기산점인 '처분이 있음을 안 날'이라 함은 당사자가 통지․공고 기타의 방법에 의하여 당해 처분이 있었다는 사실을 현실적으로 안 날을 의미하고, 추상적으로 알 수 있었던 날을 의미하는 것은 아니라 할 것이며, 다만 처분을 기재한 서류가 당사자의 주소에 송달되는 등으로 사회통념상 처분이 있음을 당사자가 알 수 있는 상태에 놓여진 때에는 반증이 없는 한 그 처분이 있음을 알았다고 추정할 수는 있다. 아파트경비원이 관례에 따라 부재중인 납부의무자에게 배달되는 택지초과소유부담금 납부고지서를 수령한 경우 납부의무자가 아파트경비원에게 단순한 등기우편물 등의 수령권한을 위임한 것으로 볼 수는 있을지언정, 택지초과소유부담금 부과처분의 대상으로 된 사항에 관하여 납부의무자를 대신하여 처리할 권한까지 위임한 것으로 볼 수는 없고, 설사 위 경비원이 위 납부고지서를 수령한 때에 위 부과처분이 있음을 알았다고 하더라도 이로써 납부의무자 자신이 그 부과처분이 있음을 안 것과 동일하게 볼 수는 없다(대법원 1995. 11. 24. 선고 95누11535 판결). 납세의무자가 거주하는 아파트에는 그 출입구에 각 세대별로 우편함이 설치되어 있어 보통의 우편물은 위 우편함에 투여되고 있으나 등기우편물 등 특수우편물은 관례적으로 아파트의 경비원이 인터폰으로 거주자에게 연락을 하여 그 거주자가 직접 수령하고 그러한 연락이 되지 아니한 때에는 아파트 경비원이 이를 수령하여 거주자에게 전달하여 주는데, 위 아파트의 주민들은 이러한 우편물 배달방법에 관하여 아무런 이의도 제기하지 아니하여 왔다면 위 아파트의 주민들은 등기우편물 등의 수령권한을 아파트의 경비원에게 묵시적으로 위임한 것이라고 봄이 상당하여 위 아파트의 경비원이 위 심사청구에 대한 결정서를 수령한 1991.11.12. 위 결정이 납세의무자에게 적법하게 통지되었다 할 것이므로 그로부터 60일이 경과하여 1992.1.16.에 제기된 심판청구는 기간의 도과로 부적법하다(대법원 1994.1.11. 선고 93누16864 판결). Ⅹ. 주택건설촉진법상 벌칙 조항 제50조의2(벌칙) ① 제33조의5 및 제33조의6의 규정에 위반하여 설계․시공 및 감리를 함으로써 하자보수책임기간 내에 제38조 제16항의 규정에 의한 주택의 내력구조부에 중대한 하자를 발생하게 하여 공중의 위험을 발생하게 한 설계자․시공자․감리자 및 사업주체는 10년 이하의 징역에 처한다. ② 제1항의 죄를 범하여 사람을 사상에 이르게 한 자는 무기 또는 3년 이상의 징역에 처한다. 제50조의3(벌칙) ① 업무상 과실로 제50조의2 제1항의 죄를 범한 자는 5년 이하의 징역이나 금고 또는 5천만원이하의 벌금에 처한다. ② 업무상 과실로 제50조의2 제2항의 죄를 범한 자는 10년 이하의 징역이나 금고 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다. 제51조(벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원이하의 벌금에 처한다. 다만, 제2호의3 또는 제3호에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 100분의 50에 해당하는 금액이 2천만원을 초과하는 자는 2년 이하의 징역 또는 그 이익의 2배에 해당하는 금액이하의 벌금에 처한다. 2의2. 제31조에 의한 주택건설기준 등(*대통령령으로 정함)에 위반하여 사업을 시행한 자 2의3. 제32조 제1호의 규정을 위반하여 입주자모집승인(*시군구청장에게 얻어야 함)을 얻지 아니하고 입주자를 모집한 자 2의6. 제32조의3의 규정에 위반하여 동조 제1항 각호의 1(*사업주체는 제33조 제1항의 규정에 의한 사업계획의 승인을 얻어 시행하는 주택건설사업에 의하여 건설된 주택 또는 대지에 대하여는 입주자 모집공고 승인신청일 후부터 당해 주택을 공급받는 자가 당해 주택의 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일까지의 기간동안 당해 주택을 공급받는 자의 동의 없이 당해 주택 또는 대지를 담보로 제공하기 위하여 당해 주택 또는 대지에 저당권 또는 가등기 담보권 등 담보물권을 설정하는 행위, 당해 주택 또는 대지에 전세권․지상권 또는 등기되는 부동산임차권을 설정하는 행위, 당해 주택 또는 대지를 매매 또는 증여 등의 방법으로 처분하는 행위)에 해당하는 행위를 한 자 3. 제33조 제1항에 의한 사업계획의 승인을 얻지 아니하고 사업을 시행한 자 3의2. 제33조의2 제5항의 규정(사용검사, 임시사용승인)에 위반하여 주택 등을 사용하게 하거나 사용한 자 5. 제39조의 규정에 의한 등록을 하지 아니하고 주택관리업을 영위한 자나 사위 기타 부정한 방법으로 등록한 자 5의2. 제44조의 규정에 의한 주택조합의 조합원이 아닌 자가 주택조합의 가입을 알선․모집광고 등을 하거나 주택가격 외의 수수료 기타 명목으로 금품을 받은 자 6. 제47조 제1항의 규정(*이 법에 의하여 건설․공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각호의 1에 해당하는 증서 또는 지위(입주자저축증서, 주택상환사채, 주택을 공급받을 수 있는 지위, 기타 대통령령이 정하는 주택을 공급받을 수 있는 증서 또는 지위을 위반한 자)를 양도(매매․증여 기타 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속․저당의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)하거나 이의 양도를 알선하여서는 아니되며, 누구든지 사위 기타 부정한 방법으로 이 법에 의하여 건설․공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니된다)을 위반한 자 제52조(벌칙) ① 다음 각호의 1에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금에 처한다. 2. 고의 또는 과실로 제33조의5의 규정을 위반하여 설계하거나 시공함으로써 사업주체 또는 입주자에게 손해를 발생하게 한 자 2의2. 고의 또는 과실로 제33조의6 제2항의 규정에 의한 감리업무를 태만히 하여 위법한 주택건설공사를 시공함으로써 사업주체 또는 입주자에게 손해를 발생하게 한 자 2의3. 제33조의6 제5항의 규정에 위반하여 시정통지를 받고 계속하여 주택건설공사를 시공한 시공자 및 사업주체 3. 제38조 제2항 각호의 행위(*위 1항에서 규정 참조할 것)를 허가받지 아니하고 행한 자 7. 제44조 제9항의 규정(*주택조합은 대통령령이 정하는 바에 의하여 회계감사를 받아야 하며 그 감사결과를 관할시장 등에게 보고하고 당해 조합원이 열람할 수 있도록 하여야 한다)에 위반하여 회계감사를 받지 아니한 자 8. 제39조의7(*도지사․시장 등은 입주자대표회의․관리주체 또는 주택관리사 등에 대하여 그 업무의 감독상 필요한 때에는 그 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출 기타 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속공무원으로 하여금 영업소․관리사무소등에 출입하여 공동주택의 시설․장부․서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다) 또는 제49조 제1항의 규정에 의한 조사 또는 검사를 거부․기피 또는 방해한 자 10. 제46조의 규정에 위반하여 등록증 등(주택관리업자, 주택관리사 등)의 대여 등을 한 자 12. 제39조의4의 규정에 의하여 주택관리사 등의 자격을 취득하지 아니한 자가 제39조의3의 규정에 의한 주택관리사 등의 업무를 수행하거나 이를 수행하게 한 자 제52조의2(벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 1천만원이하의 벌금에 처한다. 2. 제38조 제8항에 의한 기술인력 또는 장비를 갖추지 아니하고 관리행위를 한 자 제52조의3(과태료) ① 다음 각호의 1에 해당하는 자에 대하여는 500만원이하의 과태료에 처한다. 1의2. 제39조의7(*위 참조) 또는 제49조 제1항의 규정에 의한 보고 또는 자료제출 등의 명령에 위반한 자 3. 제38조(*위 참조) 제1항의 규정에 위반하여 공동주택을 관리한 자 4. 제38조 제14항의 규정에 위반하여 하자보수를 하지 아니한 자 5. 제38조 제2항 각호의 행위를 신고하지 아니하고 행한 자 6. 제32조 제2호 또는 제3호의 규정을 위반하여 주택을 공급하거나 주택을 공급받은 자 제53조(양벌규정) ① 법인의 대표자, 법인 또는 개인의 대리인․사용인 기타 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제50조의2의 위반행위를 한 때에는 행위자를 벌하는 외에 당해 법인 또는 개인을 10억원 이하의 벌금에 처한다. ② 법인의 대표자, 법인 또는 개인의 대리인․사용인 기타 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제50조의3․제51조 및 제52조의 위반행위를 한 때에는 행위자를 벌하는 외에 당해 법인이나 개인에 대하여도 각 해당조의 벌금형을 과한다. ← End
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