“아파트 분양권은 언제부터 주택 수에 포함돼 양도세 중과 대상이 되나?” “1주택자라도 실제 거주 기간이 짧으면 양도세 공제를 못 받는다는데 사실인가?” 올해와 내년에 주택 관련 세법이 크게 바뀌면서 납세자들의 혼란이 가중되고 있다. 국세청은 17일 부동산 관련 세금 관련 궁금증을 문답 풀이식 해설로 풀어낸 ‘부동산 3법 등 주요 개정 내용과 100문 100답으로 풀어보는 주택 세금’ 자료를 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)와 홈택스(www.hometax.go.kr)에 게시했다. 주요 내용을 Q&A로 소개한다.
◇1주택도 거주 안 하면 양도세 공제 대폭 줄어
다주택자 대상 양도세가 중과되면서 보유 주택 수, 1세대 1주택 비과세 요건에 대한 궁금증이 많다. 분양권이나 오피스텔이 주택 수에 포함이 되는지, 언제 사들인 주택부터 계산이 되는지 등이다. 내년부터 장기보유특별공제율 요건에 ‘거주 기간’이 추가되는 것은 1주택자에게도 민감한 부분이다. 보유 기간에 따라 연 8%씩 적용하던 공제율이 ‘보유 기간 4%+거주 기간 4%’로 바뀐 것이 핵심이다.
-분양권은 언제부터 주택 수에 포함되는가?
“현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함되지 않고, 2021년 1월 1일 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함된다.”
-1세대 2주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 2021년 6월 1일을 전후로 양도하는 경우 양도소득세 부담 차이는 얼마나 되나?
“다주택자 양도세 중과는 내년 6월 1일부터 시행된다. 만일 양도 차익을 5억원이라고 가정할 때, 내년 5월 31일 이전 양도하면 2억2335만원을, 6월 1일 이후 양도하면 2억7310만원을 양도세로 내야 해 4975만원 차이가 난다.”
-1세대 1주택 고가 주택 장기보유특별공제에 거주 기간 요건이 추가됐다. 양도세 부담은 어떻게 달라지나?
“현재는 2년 이상 거주한 경우 보유 기간 1년당 8%씩, 최대 80% 공제율을 적용하지만, 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 연 8% 공제를 보유 기간(연 4%), 거주 기간(연 4%)으로 구분해 계산한다.”
◇부부 공동 명의는 고령자·장기 보유 공제 안 돼
이전에는 부부 공동 명의로 집을 갖고 있는 게 유리하다는 인식이 많았다. 집 1채를 부부 공동 명의로 하면 종부세 공제를 12억원(부부 각 6억원)까지 받을 수 있지만, 단독 명의는 9억원이기 때문이다.
앞으로는 부부 공동 명의로 집을 갖고 있는 상황에 대한 ‘득실’을 꼼꼼히 따져야 한다. 집 두 채를 공동 명의로 각각 절반씩 지분을 나눠서 갖고 있어도 종합부동산세율을 적용할 때는 두 사람 모두 2주택자로 분류된다. 부부 공동 명의는 1세대 1주택자에게 주어지는 고령자·장기 보유 세액 공제도 받지 못해 세 부담이 늘어날 전망이다.
-부부가 조정대상지역 주택 2채를 각각 50% 지분으로 소유하고 있는 경우 주택 수는?
“주택의 지분이나 부속 토지만 소유한 경우에도 주택을 소유한 것으로 보기 때문에 부부 모두 조정대상지역 2주택자에 해당한다.”
민간임대주택법 개정에 따라 지난달 18일부터 세제 혜택을 받던 단기민간임대주택과 아파트 장기일반민간임대주택 유형이 폐지됐다. 임대사업자 제도 변경에 따른 임대 소득 과세 대상인지를 확인하려는 질문이 특히 많았다.
-부부가 합산해 4주택을 소유하고 있지만, 주택 3개는 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하 소형주택(주택 1개는 기준시가가 3억원)이고, 4주택 모두 보증금만 받고 있는 경우 임대소득세가 과세되는가?
“2021년 귀속분까지 소형주택은 간주임대료 과세 대상 판단 시 주택 수에 포함되지 않아 과세되지 않는다.”
◇조정대상지역 2번째 주택 사면 취득세 8%
지난달 12일 시행된 개정 지방세법으로 다주택자와 법인의 취득세가 강화됐다. 취득세율은 종전 최고 4%였지만, 조정대상지역에서 2주택 취득 때는 8%이고 3주택의 경우 12%로 대폭 올랐다. 취득세 중과 대상 여부를 꼼꼼히 따져봐야 한다.
-조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 비조정대상지역에 3억원 아파트를 추가로 취득하는 경우 세율은?
“기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 비조정대상지역에 2번째 주택을 추가로 취득하는 경우 주택 가액에 따라 1~3%의 세율이 적용된다. 만약, 비조정대상지역 1주택자가 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득 시에는 8% 세율이 적용된다.”
