[TAX & LAW] 변호사(KO, USA, IL) 이재욱
LAW OFFICE [ TAX & LAW ] 세금과 법률
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[Category]
부동산 경매,배당,분쟁


[Title]
대법원 법원경매정보 매각물건명세서
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맨 상당 부분부터 살펴보면
①대상물건의 표시
②권리 관계
③토지 이용 계획, 공법상 이용 제한 및 거래 규제에 관한 사항
④입지 조건
⑤비선호 시설
⑥거래 예정금액 등
⑦취득시 부담할 조세의 종류 및 세율
⑧실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항
⑨중개 보수 및 실비의 금액과 산출내역




3. 경매 나온 물건의 매각물건명세서



①사건
②매각물건번호
③담임 법관(사법 보좌관)
④작성일자
⑤최선순위 설정 일자
⑥부동산 및 감정평가액, 최저 매각가격의 표시
⑦배당 요구 종기
⑧점유자의 성명
⑨점유 부분
⑩점유의 권원
⑪임대차 기간(점유기간)
⑫보증금
⑬차임
⑭전입 신고일자, 사업자등록신청일자
⑮확정 일자
⑯배당 요구 여부(배당요구 일자)
⑰등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것
⑱매각에 따라 설정되는 것으로 보는 지상권의 개요
⑲비고란
⑳주의사항

으로 구분되어 있다.

이 부분과 앞에서 중개업소에서 제시하는 중개대상물 확인설명서와 비교하여 보자.
중개대상물 확인설명서가 현상 등에 중점을 둔 것이라면, 매각물건명세서는 권리관계에 더 중점을 두고 있다.

법원이 경매를 진행하면서 중개업소 사장님이 주는 중개대상물 확인설명서와 같은 역할을 하는 해당


4. 매각물건명세서 내용 이해

①사건
사건은 말 그대로 경매사건번호를 말한다. 2016 타경 14869호이다.
경매사건 부호를 “타경”이라고 한다.

그다음으로 임의경매라는 단어가 보인다. 이 말은 저당권자가 경매를 신청한 사건이라는 것이다.
②매각물건번호
매각물건번호는 사건이 한 사건번호로 나온 경우에, 그 사건번호에 딸려 있는 여러개 물건에서 몇 번 물건인지를 표시하는 곳이다. 사건번호와 물건번호는 다르다.
③담임 법관(사법 보좌관)
담임 법관(사법 보좌관)은 해당 사건의 집행 법원 판사를 말한다. 경매사건은 경매개시결정에 대한 이의신청과 인도명령에 대한 사건을 제외하고는 모든 사법 보좌관이 법관으로부터 위임받아 진행한다.
④작성일자
작성일자는 이 매각물건명세서를 작성한 일자를 말한다.
통상 경매 신청 이후 3개월에서 4개월 정도 준비 기간이 지나면 법원 경매 계장이 이 매각물건명세서를 작성한다.
⑤최선순위 설정 일자
우리가 다음에서 배우겠지만 경매 권리 분석에서 말소기준권리라는 것이 필요하다. 이 말소기준권리가 최선순위 설정 일자이다.
⑥부동산 및 감정평가액, 최저 매각가격의 표시
이 부분이 감정평가금액과 해당 회차의 최저 매가 금액을 표시하여 주는 곳이다.
⑦배당 요구 종기
이 부분은 해당 사건의 배당요구 종기 기일을 알려 주는 곳이다.


⑧점유자의 성명
이곳부터가 임차인에 대하여 알려 주고 있는 부분이다.
원래 부동산에 점유하고 있는 사람은, 소유자, 임차인, 전세권자, 유치권자 등이 있다.
이들 중 임차인에 대하여 이 부분에서 알려 주고 있다.
⑨점유 부분
몇 층 몇 호에 거주하는 임차인이지 알려 주는 곳이다.
⑩점유의 권원
점유의 권원이라는 것은 해당 부동산을 점유할 수 있는 법적 권리를 말한다.
여기에는 적법 점유가 있고 불법점유가 있다.
적법 점유를 하기 위해서는, 소유권, 임차권, 전세권, 유치권이 있어야 하고, 이런 권원이 없이 점유하는 것을 불법점유라고 한다.


⑪임대차 기간(점유기간)
말 그대로 임대차 기간을 말한다.
이 부분은 경매 계장이 집행관의 현황조사 보고서를 근거로 기재한다. 대부분 임차인에 대한 기재는 이 현황조사 보고서나 임차인이 권리신고를 한 서류를 보고 기재하고 있다.


⑫보증금
임차인이 임대인에게 지급한 보증금액을 말한다.
⑬차임
임차인이 임대인에게 지불한 월차임을 말한다,


⑭전입 신고일자, 사업자등록신청일자
이 부분이 가장 중요하다.
임차인의 전입일과 대항력이 관계가 있기 때문이다.
이 전입일자의 그 다음날과 말소기준권리인 최선순위 설정 일자를 비교해서 그 전입일 그 다음날이 말소기준권리보다 빠르면 일단 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하게 된다. 그러므로 엄청 중요한 사항이 기재되어 있는 곳이다.


⑮확정 일자
주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상 그 계약서에 확정일자를 받게 되면 임차인의 보증금은 우선변제권을 가지게 된다. 우선변제권이란 저당권과 비교해서 빠르면 저당권 보다 더 먼저 돈을 배당받아 가는 권리가 생기는 것을 말한다.


⑯배당 요구 여부(배당요구 일자)
임차인이 해당 사건에 돈을 달라고 배당요구를 한 일자를 말한다. 임차인이 해당 사건에서 배당을 받으려면 일단 배당요구를 하여야 하고, 그 배당요구가 배당요구종기일까지 배당요구하여야 배당이 된다. 선순위 확정일자 있는 세입자가 배당요구를 하였다고 해서 인수하지 않은 권리로 알고 낙찰받으면 곤란해진다. 반드시 그 배당요구가 배당요구종기 기일까지 배당요구를 하였는지 확인이 필요하다.


⑰등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것
응찰자가 또다시 관심을 가지고 보아야 할 부분이 이 부분이다.
응찰하고자 하는 부동산의 등기부에 나와 있는 권리 중 낙찰자가 인수하는 권리가 있는 경우는 이곳에 표시를 해 준다는 것이다.
해당 사건의 등기사항 증명서를 먼저 보자.


해당 사건의 등기사항 증명서에 나온 사항들이다.


이 내용 중 낙찰자가 인수하는 권리가 있는 경우는
이곳에 그 권리를 인수하여 준다고 표시하여 준다는 것이다.
경매정보지는 상기 사건은 2015년 4월 15일 자 우리은행 근저당권이 말소기준권리가 되고, 그 이하에 설정된 권리는 말소된다고 표시되어 있다.
그러나 매각물건 명세서상에는 “해당사항 없음”으로 표시가 된다.


⑱매각에 따라 설정되는 것으로 보는 지상권의 개요
이 부분이 법정지상권에 관한 사항을 기재하여 주는 곳이다.
만약에 해당 경매사건이 토지만 경매가 나왔는데, 그 토지 위에 건물이 있게 되면, 해당 토지에 매각에서 제외된 건물이 있다는 뜻을 알려 준다는 것이다.
그 건물이 있게 되면 해당 토지를 낙찰받게 되면 법정지상권
문제가 발생한다는 뜻을 알려 준다는 것이다.


⑲비고란
마지막으로 응찰자가 주의 깊게 보아야 할 곳이 이 주의 부분이다.
유치권이 있는 경우 대부분 이곳에 유치권 신고에 관한 정보를 알려 주고 있다.
기타 보증금이 20% 재매각 사건이라든지, 농지취득자격 증명을 요하는 농지라든지, 학교법인 재산으로 해당 관청의 인허가가 있어야 소유권을 취득할 수 있다는 등등 낙찰 물건에 대하여 특별한 사항과 조건이 있는 경우 그 내용을 이 비고란에 알려 주고 있다.


⑳주의사항
해당 사건의 주의사항에 대하여 알아보자.
주의 1에서는 다음과 같은 주의사항이 적혀 있다.
매각 목적물에서 제외되는 미등기 건물 등이 있을 경우에는 그 취지를 명확하게 기재한다.
주의 2에서는, 최선순위 설정보다 먼저 설정된 가등기 담보권, 가압류, 또는 소멸되는 전세권이 있는 경우에는 그 담보가등기 또는 가압류 또는 전세권 등기 일자를 기재한다.
← End



[Title]
대법원 법원경매정보 매각물건명세서



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