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전매 제한에 양도세 부담도… '1+1 재건축' 큰 매력없네 6·19대책 후 투자자들 '고민' 추가 분양받는 60㎡이하 주택 이전고시 후 3년간 전매제한 등기 완료땐 2주택자로 양도세 내야 보유세 강화시 규제 직격탄 우려도 조합원 신청과 겹치면 우선순위 밀려 1+1 물
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전매 제한에 양도세 부담도… '1+1 재건축' 큰 매력없네

6·19대책 후 투자자들 '고민'
추가 분양받는 60㎡이하 주택
이전고시 후 3년간 전매제한
등기 완료땐 2주택자로 양도세 내야
보유세 강화시 규제 직격탄 우려도
조합원 신청과 겹치면 우선순위 밀려
1+1 물량 분양 받지 못할 가능성 커 
  • 등록 2017-06-28 오전 5:00:03

    수정 2017-06-28 오전 5:00:03


[이데일리 김기덕 원다연 기자]1. 서울 서초구 반포동 한신1차 아파트를 재건축한 ‘아크로리버파크’ 아파트 2채를 갖고 있는 이모(56)씨는 요새 고민에 빠졌다. 과거 각각 실거주용과 임대 목적으로 집을 분양받았는데 최근 급한 돈이 필요해 세를 놓고 있는 전용면적 59㎡(24평)짜리 아파트를 팔아야 할 상황에 놓여서다. 하지만 이 주택은 추가로 분양받은 물량이기 때문에 준공(2016년 8월) 직후 이뤄진 이전고시로부터 3년까지 전매가 금지된다는 청천벽력과도 같은 얘기를 들었다. 이씨는 현재 거주하고 있는 집이라도 팔아야 하나 망설이고 있다.

 2. 서울 강남구에 사는 정모(52·여)씨는 다음달 이주가 시작되는 강동구 둔촌주공아파트 2채를 매입할 생각이었다. 하지만 이 단지에서 ‘1+1 분양’을 받을 수 있는 매물은 같은 평형대의 다른 동의 매물보다 1억원 가량 시세가 비쌌다. 게다가 아파트 2채를 분양받으려고 해도 1채를 분양받는 조합원 신청과 겹치면 우선 순위에서 밀릴 수 있다는 얘기를 듣고 정씨는 투자 여부를 결정하지 못하고 있다.

서울 강남권 재건축 시장을 정조준한 '6·19 부동산 대책' 영향으로 1명의 조합원이 최대 2주택을 분양받을 수 있는 ‘1+1 재건축’에 대한 관심이 높아지고 있다. 대지지분(재건축 조합원이 소유한 땅 크기)이 커 지분 쪼개기로 중소형대 아파트 2채를 분양받게 되면 향후 시세 차익도 노리고 임대수익도 올릴 수 있어 투자자들에게 관심을 끌고 있는 것이다. 하지만 전문가들은 1+1 분양은 세금과 전매 제한, 분양 우선 순위 등에서 제약 사항이 많아 꼼꼼히 따져보고 투자에 나서야 한다고 조언한다.

◇둔촌주공 '1+1 물량', 시세보다 1억 비싸

정부가 지난 19일 발표한 부동산 대책에 따르면 이르면 9월부터 서울 등 조정대상지역 내 재건축 조합원은 원칙적으로 주택 1채만 분양받을 수 있게 된다. 종전 재건축 조합원은 과밀억제권역 내에서는 최대 3주택까지, 과밀억제권역 밖에서는 소유 주택 수만큼 분양받을 수 있었다. 다만 이번 대책에서는 종전 소유 주택의 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 1주택을 전용면적 60㎡ 이하로 할 경우는 예외적으로 2주택까지 분양이 허용되도록 했다. 이 같은 규제는 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 개정안이 시행될 것으로 예상되는 9~10월 이후 신규로 사업시행인가를 신청하는 재건축 단지부터 적용된다.

이에 따라 재건축 시장 규제 시행 이전에 1+1 분양을 받으려는 투자자가 늘고 있지만 매물을 찾기가 쉽지 않은 상황이다. 실제 강동구 둔촌주공4단지 전용 39㎡형과·49㎡형을 각각 1채씩 분양받을 수 있을 것으로 예상되는 전용 112㎡형의 경우에는 이달 현재 시세가 12억 5000만~13억원 선에 형성돼 있다. 이 단지와 같은 평형대의 일반적인 매물의 시세(11억 5000만원) 보다 1억원 이상 높은 셈이다.

둔촌동 J공인 관계자는 “아파트 2채 분양을 신청을 하는 과정에서 조합원 간 경합이 이뤄질 경우 감정가액이나 대지지분이 높은 순으로 우선 순위가 매겨지기 때문에 이런 물량은 시세가 비쌀 수밖에 없다”고 말했다. 인근 C공인 관계자는 “대형 평형대를 매입하려는 투자자들은 대체로 중소형 아파트 2채를 분양받으려는 목적이지만 전체 분양 가구 수가 제한적이고, 1가구를 신청하는 조합원이 분양 우선권을 갖기 때문에 불리한 점이 많다”고 말했다. 즉 종전 소유의 주택 가격이나 주거전용면적 범위가 소형 평형 2채를 받을 조건에 부합하더라도 1+1 분양을 받지 못하는 경우가 발생할 가능성이 크다는 것이다.

장인석 착한부동산투자연구소 대표는 “1+1 재건축은 당초 재건축 사업 반대 비율이 높은 대형 평형 조합원을 유도하기 위한 인센티브 차원이었다는 점을 알고 접근해야 한다”고 말했다.

◇세금 등 꼼꼼히 따져야

재건축 단지 투자를 통해 1+1 분양을 받고자 할 때 가장 주의해야 할 점 중 하나는 전매 제한이다. 재건축 단지 준공 이후에 진행되는 이전고시는 관리처분계획(일반분양계획)에 따라 분양받을 조합원에게 신규로 받는 아파트와 토지의 채권·채무에 관한 소유권 등의 내용을 지방자치단체 관보에 고시하는 것을 말한다. 입주 후 추가 부담금 문제 등으로 이전고시가 늦어지게 되면 소유권 이전등기를 마무리하는데까지 3년 이상의 기간이 걸릴 수도 있다.

가령 기존에 전용 84㎡짜리 재건축 주택을 2채, 59㎡짜리 주택 2채를 소유한 재건축 조합원은 6·19 대책에 따라 2채(전용 60㎡이하 가구 포함)를 제외하고는 나머지 가구에 대해서는 현금청산을 받거나 관리처분계획인가 전까지 잔여 가구를 팔아야 한다. 다만 이럴 경우에도 전용 60㎡ 이하 주택은 이전고시 후 3년 동안 전매가 제한된다. 국토부 정비계획과 관계자는 “도정법에 따라 추가로 분양받는 전용 60㎡형 이하 주택의 경우 이전고시 후 3년이라는 전매 제한 적용를 받는다”며 “앞으로 이를 어기는 중개업소에 대한 실태조사를 더욱 강화할 계획”이라고 말했다.

전문가들은 1+1 재건축 단지 투자에 나설 경우 세금 부문도 꼼꼼히 따져봐야 한다고 지적한다. 건물 등기가 완료되는 순간 2주택자가 되기 때문에 양도소득세 비과세 혜택 등을 적용받을 수 없으며, 향후 정부가 보유세(재산세·종합부동산세 등) 강화 카드를 꺼낼 경우 규제 직격탄을 맞을 수 있기 때문이다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “재건축 단지 2주택을 분양받으려고 할 경우 양도세 부담 등 세금 증가를 고려하고 실수요자가 아닐 경우 전매차익을 얻을 수 있는 기한을 계산해봐야 한다”며 “올 하반기 규제 시작때까지 사업시행인가를 받지 못하는 단지에 대한 무리한 투자도 삼가해야 한다”고 말했다. 







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