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사업시행인가 신청한 재건축 조합원은 3주택 분양도 가능 8.2대책 실수요자 구제방안 주요 내용 김병조 기자 승인 2017.11.01 11:01 댓글 0기사공유하기 프린트 메일보내기 글씨키우기 10년보유 또는 5년거주 조합원 지위양도 가능 60㎡이하서 3년거주 조합원도 지
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사업시행인가 신청한 재건축 조합원은 3주택 분양도 가능
8.2대책 실수요자 구제방안 주요 내용
  •  김병조 기자
  •  승인 2017.11.01 11:01
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10년보유 또는 5년거주 조합원 지위양도 가능
60㎡이하서 3년거주 조합원도 지위양도 허용

8·2대책 규제의 핵심인 재건축 조합원 지위양도 제한과 재건축 3주택 공급특례 규정 폐지에 대한 실수요자 구제 방안이 도입된다. 투기과열지구 내 1세대 1주택자인 재건축 조합원이 해당 주택을 10년간 보유했거나 그 곳에서 5년 이상 거주한 경우에는 재건축 조합원 지위양도가 가능해진다.

또한 법 시행 이전에 사업시행인가를 신청한 재건축조합의 조합원은 이번 법 개정과 상관없이 3채를 모두 분양받을 수 있다. 국토교통부는 지난달 국회를 통과한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정법을 지난 24일 공포한다고 밝혔다.

8·2대책이 투기세력과 실수요자를 구분하지 못한 채 무차별적으로 규제한다는 여론에 부딪치자 당정이 보완책을 마련한 것이다. 다만 1세대 1주택자의 10년·5년 관련 규정은 이번 법 개정에서는 근거만 명시하고, 구체적인 내용은 조만간 발표할 도정법 시행령에 담을 예정이다.

▲1세대 1주택 실수요자 재건축 조합원 구제

이번 법 개정으로 1세대 1주택자 재건축 조합원에 대한 구제책이 도입된다. 8·2대책 발표 당시만 해도 재건축 조합원 지위양도 제한은 대출규제와 맞물려 가장 부담스러운 규제로 받아들여졌다. 팔지도 못하고, 분양받지도 못하게 함으로써 현금청산만 가능했기 때문이다.

하지만 정부는 8·2대책의 입법 조치 과정인 이번 도정법 개정에서 실수요자로 판단되는 조합원들의 퇴로를 열어줬다. 1세대 1주택자로서 10년 이상 보유 또는 5년 이상 거주한 경우에는 조합원 지위양도가 가능하도록 한 것이다.

아울러 공급면적이 60㎡ 이하인 경우에는 3년 이상 거주한 경우에도 조합원 지위 양도가 가능하다. 풀이하자면, 1세대 1주택자로서 10년을 소유한 경우에도 지위양도가 가능하며, 5년을 거주한 경우에도 지위양도가 가능하다는 의미다.

허용 조건에서 ‘10년 소유’와 ‘5년 거주’를 분리한 이유는, 노후한 재건축아파트에서 생활이 불편해 인근 지역에 전세로 거주하는 조합원들의 현실을 감안해 수혜 폭을 넓힌 것이라는 설명이다.

이 같은 내용은 국토교통부가 곧 발표할 도정법 시행령에 담길 예정이다. 이를 위해 개정 도정법 제19조 제2항 제4호에서는 조합원 지위양도 제한의 예외 규정으로써, “1세대(제1항 제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우” 지위양도 제한 규정을 적용하지 않겠다는 내용을 신설했다.

이 규정은 공포 후 3개월이 지난 시점인 내년 1월 24일부터 시행된다.

▲기 사업인가 신청된 조합원은 3주택 분양도 허용

재건축 조합원에 한해 적용되는 3주택 공급 특례 규정 폐지도 일부 완화돼 기존에 3채를 분양신청한 조합원은 3채 그대로 분양이 가능해진다.

당초 8·2대책 내용에서는 일반분양과 조합원 분양을 망라해 한 곳에 당첨된 세대에 속한 자는 향후 5년간 투기과열지구 내 정비사업 일반분양을 받을 수 없었다. 이에 따라 3채 분양을 신청한 조합원은 1채만 분양받고 나머지 2채는 현금청산해야 하는 것 아니냐는 우려가 일었다.

실제로 업계 관계자에 따르면 많은 재건축조합의 조합원들이 소위 ‘1+1’재건축 방식을 선택하고 있어 3채 분양 가능성에 대한 문의가 줄을 이었다. 종전감정평가액 또는 종전아파트의 전용면적 범위 내에서 2채를 분양 받을 수 있다고 해서 재건축조합 설립에 동의했는데 갑자기 청천벽력이 떨어진 것이다.

실제로 3채 분양을 허용하는 법적 근거도 있다. 종전 도정법 제48조 제2항 제7호 나목에서는 “수도권정비계획법 제6조 제1항 제1호에 따른 과밀억제권역에서 투기과열지구에 위치하지 아니한 주택재건축사업의 경우에는 3주택 이하로 한정하여 공급할 수 있다”고 명시돼 있다.

이 같은 법적 충돌 가능성에 대해 정부는 이번 개정법에서 이미 사업시행인가를 신청한 조합의 조합원은 3주택까지 공급이 가능하게 하는 것으로 일단락시켰다.

대신 8·2대책 발표 후 투기과열지구로 지정된 곳에서 새로 사업시행인가를 신청하는 재건축조합의 조합원은 3주택 분양이 불가능해진다. 개정 도정법 제48조 제2항 제7호 마목에서는 1가구 1주택 공급 원칙의 예외 조항으로서 “수도권정비계획법 제6조 제1항 제1호에 따른 과밀억제권역에 위치한 주택재건축사업의 경우에는 토지등소유자가 소유한 주택 수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 다만, 투기과열지구 또는 주택법 제63조의2 제1항 제1호에 따라 지정된 조정대상지역에서 사업시행인가(최초 사업시행인가를 말한다)를 신청하는 주택재건축사업의 경우에는 그러하지 아니하다”고 명시했다.

전문가들은 정부가 졸속 정책으로 시장 혼란만 증가시키고 있다며 좀 더 세심한 정책 도입이 필요하다는 주문이다. 막무가내로 발표부터 해놓고 이후 입법 과정에서 보완책 마련에 부산을 떠는 모습이 제도의 신뢰성을 추락시킨다는 지적이다.

진희섭 주거환경연구원 부장은 “8·2대책 등 현 정부의 정비사업 정책은 현장에 대한 이해가 없는 상태에서 규제 일변도의 저인망식 정책을 과도하게 도입하려다 보니 생긴 사달이다”며 “정비사업은 수많은 국민들의 기본 생활과 직결돼 있다는 점에서 제도 도입시 꼼꼼한 검토가 있어야 한다”고 말했다.

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