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Start →한국주택금융공사 설립의 기대효과 연구 최 종 보 고 서 2003. 9 고 성 수 건국대학교 사회과학연구소 < 목 차 > 한국주택금융공사 설립의 기대효과 연구(요약) I. 서론 1 II. 한국주택금융공사 설립 필요성 5 1. 가계대출 급증에 따른 금융불안 확산 5 2. 부동산시장의 관련 위험 확대 8 3. 주택금융시장 미발달에 따른 주거복지 문제 20 가. 주거복지 개선의 필요성 20 나. 주택금융의 미발달 문제 24 4. 부동자금의 급증 및 채권시장의 불균형 30 III. 우리나라 MBS시장의 현황 33 1. 도입배경 33 2. 시장현황 35 3. 한국주택금융공사법 제정 배경 및 주요 내용 39 4. 장기주택금융시장 도입의 기본방향 41 가. 장기주택금융시장의 기본구조 41 나. 공신력을 갖춘 유동화중개기관의 필요성 43 다. 장기·고정금리 주택저당대출의 활성화 45 라. 유동화중개기관의 매입·보유 및 신용공여 능력 확대 45 마. 유동화중개기관의 금리위험관리체계 구축 47 IV. 한국주택금융공사 설립의 경제적 효과 50 1. 가계대출 급증에 따른 금융불안 해소 50 가. 단기 주택대출의 리스크 분산 50 나. 금융기관 건전성 강화 51 2. 금융시장 안정성 제고 57 가. 시장금리 안정성 제고 57 나. 부동자금흡수를 통한 금융시장 안정화 59 다. 부동산시장에 대한 감시·관리 수단의 확보 59 3. 장기금융시장 활성화 60 가. 장기채권시장 형성 기반 마련 60 나. 새로운 자산운용수단 제공 62 4. 주택금융시장 선진화를 통한 주거복지 향상 64 가. 중산·서민층 내집마련 기회 확대 64 나. 주택금융의 선진화 73 다. 후분양제도 정착에 기여 74 V. 결론 76 <별첨 1> 한국주택금융공사 설립에 따른 주택가격 변화 전망 79 <별첨 2> 장기MBS 투자수요 조사결과 요약 82 1. 조사 개요 82 2. 응답결과 요약 82 3. 설문결과 분석 및 시사점 88 <별첨 3> 선진국 MBS시장의 구조 및 발전사례 91 1. 미국의 주택금융체계 91 가. 1차 저당대출시장 91 나. 2차 저당대출시장 97 2. 영국의 주택금융체계 108 가. 1차 저당대출시장 109 나. 2차 저당대출시장 112 3. 일본의 주택금융체계 115 가. 1차 저당대출시장 115 나. 2차 저당대출시장 125 4. 외국사례 검토의 시사점 130 가. 신용보완기능의 중요성 131 나. 공신력을 갖춘 유동화중개기관의 필요성 132 참고문헌 135 < 표 차 례 > <표 2-1> 가계대출금리, 통화량(MCT), 주가 및 서울지역 집값 동향 10 <표 2-2> 은행 가계대출(신탁포함) 추이 12 <표 2-3> 신규취급 가계대출 용도(표본조사 결과) 12 <표 2-4> 가계대출 10% 감소가 거시경제에 미치는 영향 16 <표 2-5> 각 개별지표의 위기경보신호 추이 18 <표 2-6> 주요국의 주택보급률과 주택소유율 21 <표 2-7> 자가소유자의 주택마련방법 22 <표 2-8> 전국주택매매가격지수 22 <표 2-9> 연소득대비 주택가격비율(PIR) 추이 23 <표 2-10> 미국과 일본의 GDP 대비 주택대출잔액 비중 24 <표 2-11> 국내 LTV 추이 25 <표 2-12> 주요국 주택대출의 만기 및 LTV 비율, 1999년 25 <표 2-13> KoMoCo발행 MBS의 만기별 비교 27 <표 2-14> 미국 MBS의 만기별 발행잔액 27 <표 2-15> 미국의 주택저당채권 유동화 추이 28 <표 2-16> 금융기관별 주택대출상품 29 <표 3-1> KoMoCo 발행 MBS 및 기초자산의 주요 특징 37 <표 3-2> MBS발행 연도별 추이 38 <표 3-3> 발행기관별 MBS의 특징 38 <표 3-4> 국가별 유동화제도 비교 46 <표 4-1> 은행 그룹별 자산대비 부문별 수익·비용률 56 <표 4-2> 미국 채권별 발행비중 61 <표 4-3> 아파트 전세가격/매매가격 비율(03.6월 현재) 64 <표 4-4> 일반가구수 및 점유형태별 거주가구수 추정 65 <표 4-5> 소득공제를 통한 금리인하효과 68 <표 4-6> 미국 자가소유율 변화추이 71 <표 4-7> 한국주택금융공사 설립에 따른 주택금융 선진화 효과(요약) 73 <표 4-8> 재산증식 수단으로서의 주택활용도에 대한 인식 74 < 그 림 차 례 > <그림 2-1> 국내 주택가격지수 변화추이 (1990=100) 11 <그림 2-2> 국가별 주택가격지수 추이(1990=100) 11 <그림 2-3> 실질자산가격(1995=100) 12 <그림 2-4> 주택 매매가격지수에 나타난 버블 14 <그림 2-5> 가계부채의 위험 확률 추이(2분기 이내) 15 <그림 2-6> 주택보급률과 자가거주율 추이1) 21 <그림 2-7> 채권발행(순) 추이 32 <그림 3-1> 우리나라의 주택금융체계 35 <그림 3-2> 한국주택금융공사를 통한 유동화구조 40 <그림 4-1> 각국 및 OECD 상업은행의 ROA 및 이익구조1) 55 <그림 4-2> 미국 상업은행의 비이자이익 구조('02년) 57 <그림 4-3> 국고채 수익률의 장단기 격차 변화 추이 70 <그림 4-4> 미국 자가소유율 변화추이 71 <그림-별 1.1> 국내 주택시장 수요와 공급 메카니즘 81 <그림 별 4.1> 미국의 주택금융체계 91 <그림 별 4.2> FNMA와 FHLMC을 통한 MBS 발행 흐름 105 <그림 별 4.3> 영국의 주택금융체계 109 <그림 별 4.4> 영국의 주택저당채권 유동화구조 114 <그림 별 4.5> 일본의 주택금융체계 116 <그림 별 4.6> 주택저당증권증서제도 128 <그림 별 4.7> 주택저당채권신탁제도 129 I. 서 론 정부는 현재 금융시장의 잠재 부담인 가계대출문제를 연착륙 시키고 선진화된 주택금융시스템의 정착 등을 목적으로 한국주택금융공사법(안)의 제정을 추진하고 있음. 2004년 1월 1일 출범을 예정하고 있는 한국주택금융공사는 단기적으로 금융시장의 현안과제인 단기 주택자금대출을 장기로 전환함으로써 금융시장의 안정성을 제고한다는 효과 외에도 중장기적으로 자산시장과 금융시장의 연계성이 높아짐으로써 발생되는 금융시스템의 불안요인을 억제하는 한편 선진화된 주택금융제도의 정착으로 국민주거복지 향상에 기여하는 등 긍정적인 효과를 기대하고 있음. 이와 같은 경제적 효과가 예상됨에도 불구하고 기존의 MBS법 및 KoMoCo가 작동하고 있는 상황에서 별도의 법안제정을 통한 공공기관의 설립 필요성에 대한 비판이 있음. 국내시장의 주택담보대출자산 유동화는 ABS법, MBS법의 제정 및 KoMoCo의 설립 등으로 제도적 기반은 마련되어 있으나 국내 장기금융시장의 미비 등을 원인으로 선진국형 주택금융관행이 미정착되어 있어 이에 대한 보완이 필요한 실정임. 이는 기본적으로 한국주택금융공사가 수행할 업무 및 이에 따른 경제적 효과에 대한 이해가 부족한 데에 기인 이와 같은 배경에서 본 연구는 한국주택금융공사 설립의 필요성과 예상되는 경제적 효과를 보다 체계적으로 살펴보고자 함. 아울러 장기주택금융시장이 한국주택금융공사의 설립목적에 맞춰 원만히 국내시장에 정착할 수 있는 개선방안을 살펴보고자 함. 본 연구는 다음과 같이 구성되어 있음. 제1장 서론 본 장에서는 연구배경 및 필요성을 제시하는 한편 연구의 구성을 설명함. 제2장 한국주택금융공사 설립 필요성 정부는 최근 금융권의 가계대출이 급증하면서 주택금융에 대한 위험노출이 확대됨에 따라 금융시장의 안정성 확보 및 주택금융제도의 선진화를 통한 국민 주거복지 향상을 목적으로 한국주택금융공사를 설립하고자 계획하였음. 외환위기 이후 국내시장에 자산유동화법, MBS법 등 관련제도가 마련되고 KoMoCo의 설립으로 주택저당채권유동화가 시작되었으나 지금까지 실적 및 금융기관의 관행 등을 감안해 볼 때 현재 체제로는 선진국형 주택금융체제로의 발전은 기대하기 어려운 실정 따라서 본 장에서는 국내 금융환경의 변화 및 부동산시장의 변화 추이를 검토하는 한편 우리나라 주택금융시장의 현황 및 문제점을 살펴보고 이에 대한 대안으로써 한국주택금융공사를 중심으로 한 장기주택금융시장 활성화의 필요성을 연구함. 제3장 우리나라 MBS 시장의 현황 본 장에서는 우리나라 MBS 시장의 도입배경 및 경과를 살펴보고 우리나라 MBS 시장의 현황 및 문제점을 도출함으로써 한국주택금융공사의 설립배경을 고찰함. 아울러 한국주택금융공사법 제정방향 및 주요내용을 살펴봄으로써 동 제도가 당초의 도입목적을 달성할 수 있을지 여부를 비교·연구함. 장기주택금융시장 도입의 기본방향 제4장 한국주택금융공사 설립의 경제적 효과 본 장에서는 한국주택금융공사를 설립함으로써 예상되는 경제적 효과를 분야별로 체계적으로 분석함. 금융산업 안정성 제고효과를 살펴보기 위해 공사의 설립이 금융기관의 BIS 비율제고 효과 및 수익성 제고 효과를 계량적으로 추정하여 비교·분석함. 아울러 선진 주택금융제도의 도입에 따른 신용위험기법의 발달 등 정성적 변화를 요인별로 분석함. 이와 함께 주택금융시장의 발달로 발생할 수 있는 가능한 거시경제적 변화를 추정함. 공사의 설립을 통해 향후 주택가격 변동성을 조절할 수 있는 정책수단의 정비가 가능할 것으로 기대됨에 따라 이에 따른 효과를 살펴봄. 금융시장과 부동산시장의 연계성이 높아짐에 따라 주택가격의 안정화가 금융시장 안정성 제고에 미치는 영향을 분석함. 이와 함께 동 제도의 도입이 주택시장에 미치는 영향을 추정함으로써 도입목적에 맞는 국민주거복지 증대효과 규모 추정 선진국형 주택금융제도의 도입에 따른 주택구입 행태의 변화 및 이에 따른 중산·서민층 내집마련 기회 확대 효과 장기주택금융시장의 발달은 우리 금융시장의 오랜 숙원이었던 장기금융시장의 정착을 촉진할 것으로 전망됨에 따라 장기금융시장의 정립을 통한 금융산업 선진화 효과 분석 장기고정금리부 주택대출의 증가로 금리변동성에 대한 금융시장의 안정성 증대 제5장 결론 본 장에서는 본문 중 논의된 한국주택금융공사 설립의 필요성 중 중요한 부분을 요약하고 동 제도의 실효성 있는 정착을 위하여 반드시 필요한 몇 가지 정책적 제안을 제시함으로써 본 연구를 결론지음. II.한국주택금융공사 설립 필요성 1. 가계대출 급증에 따른 금융불안 확산 지난 2000년부터 2002년까지 2년간 국내은행의 원화대출금 증가추이를 살펴보면 가계부문의 급속한 증가세(2000년말 91조원에서 2002년말 191조원, 109.9% 증가)가 전체 증가속도를 주도하고 있는 것으로 나타나고 있음. 2002년말 기준 가계대출 잔액이 191조원(53.5%)으로 기업대출 잔액 162조원(45.4%)을 추월하기 시작하였음. 동 기간 중 가계대출의 62.2%를 주택대출이 점하고 있어 가계대출이 증가속도를 주도하는 것으로 추정됨. 주택담보대출 증가분 중 만기 3년 이하 단기 일시상환형태의 주택대출이 77%에 달하는 것으로 나타나고 있어 향후 경기변동에 따라 주택대출 부실화 및 금융기관 부실화 우려가 높아지고 있음. 은행권 주택담보대출 중 2003년에 24조원이, 2004년에 30조원의 만기가 도래할 것으로 예상됨에 따라 보다 적극적인 조치가 필요한 시점으로 판단됨. 한국의 단기 부동산 담보대출 구조의 위험성은 만기구조의 한계로 인한 자산가치변화에 대한 위험수용능력이 극히 제한된 것으로 요약될 수 있음. 현재와 같은 한국의 금융기관과 주택 소유자들의 단기 주택담보 대출에 대한 높은 의존도는 잠재적으로 다음과 같은 많은 문제점들을 내포하고 있음. 첫째, 이와 같은 한국의 대출 구조는 미국의 대공황기에 엄청난 문제를 일으켰던 단기일시상환형 대출과 유사 * 1930년대에 가장 유행하였던 모기지 상품(mortgage)은 "담보가치대비 대출비율(LTV ratio: Loan-To-Value ratio)"이 50% 이하이며, 채무자들은 5년 만기 대출기간 동안에는 이자만 지급하고 만기에 원금을 일시상환 하는 구조 * 대공황기의 경험에서 유추할 수 있듯이 주택 소유자와 금융기관 및 경제 전체적인 관점에서 장기 분할상환형 모기지가 단기 일시상환형 대출보다 안전 둘째, 단기 일시상환 형태의 모기지가 대부분인 관계로 장기 모기지에 비해 훨씬 낮은 LTV비율을 가질 수밖에 없음. 셋째, 이러한 상품들에게는 일반적으로 통일성(uniformity)이 결여되어 있기 때문에 유동화에 적절하지 못함. 과거 미국의 예로 1930년대의 대공황 시기가 닥치자 주택 가격은 급격히 하락하였으며 이러한 주택 가격의 하락은 대출 기관들이 기존의 모기지 대출을 연장하는 데 있어 엄청난 리스크로 작용 이와 동시에 실업률이 20%를 초과하게 되자 모기지 채무자들의 이자 지급 능력과 만기 최종상환을 위한 저축 능력 또한 저하 많은 가구들이 모기지 대출 이자를 지불할 수 없게 되면서 1930년대 미국의 상업은행들은 기록적인 모기지 담보 처분실적 시현 주택 가격은 하락하고 이자 지불능력과 만기 상환을 위한 저축 능력이 저하된 모기지 채무자들에게 미국의 상업은행들이 만기에 모기지 연장을 거부 한국의 경우 60% 이상의 소비자 신용이 주거용 부동산을 담보로 하는 3∼5년의 소비자 대출(consumer loan)로 이루어지고 있기 때문에 미국의 대공황 이전의 경우와 흡사 당시와 비슷한 충격이 시현될 경우 우리경제는 주택금융의 구조적 한계로 인해 미국의 30년대와 견줄만한 상당한 위험에 노출될 우려가 있음. 현 상황의 불확실성은 가계대출의 증가세 지속에 따른 금리상승 및 자산가격불안 가능성과 연관된 금리의 상향위험과 더불어 세계적 경기침체로 인한 통화정책의 무력화 가능성과 연관된 금리의 하향위험이 동시에 나타난 점으로 요약할 수 있음. 이미 대출시장에서는 추후 금리인상가능성이 기대에 반영되어 대출이자부담증가가 현실화되고 있음. * 금감위 자료에 따르면 국내 은행과 비은행에서 취급한 가계신용잔액은 2002년말 439.1조원으로 이중 금리상승에 대출금리가 직접적인 영향을 받는 일반대출과 주택금융은 341조원에 육박함. 따라서 대출금리가 1%포인트 오르면 가계 전체의 이자부담이 3조4천억원 가량 증가 가구별로 보면 가계 평균 은행대출금은 3천만원으로 금리가 1%포인트 상승하면 가구당 이자부담은 연간 30만원이 늘어날 것으로 추산됨. * 특히 2002년말 은행 대출잔액 222조원의 59%인 131조원이 주택담보대출이었고, 4/4분기 대출증가액 10.5조원의 90%인 9.4조원이 주택담보대출이었음. 특히 주택담보대출의 대부분이 CD수익률 연동 변동금리를 택한 상황이어서 콜금리 인상은 이자부담 증가로 이어지기 마련임. 신용위험분석능력이 제한된 가운데 차등금리가 적용되는 추세는 그 경제적 효율성에도 불구하고 부실화가능성이 높은 부문의 연체가능성을 높이는 요인으로 작용할 수 있음. 이러한 추세가 지속될 경우 부동산 등 자산시장이 부분적으로나마 불안한 모습을 띠게 될 가능성이 높아지게 되며 은행차입 의존도가 높은 중소기업들은 상대적으로 자금난에 봉착하기 쉬움. * 최근 은행들의 가계대출이 급증 현상을 보이면서 중소기업대출 증가세를 크게 앞지르고 있음. 주택금융시장자체의 취약성도 상당한 위험요인으로 지적됨. 주택저당채권 유동화제도가 활성화되지 않아 장기자금조달이 원천적으로 어려운 상황에서 대출확대는 자금조달과 운용상 불일치를 심화시켜 금융기관위험을 높이는 요인으로 작용 차후 연기금 및 기관투자자를 중심으로 주택저당증권의 안정적 수요기반을 확충하는 것은 원활한 주택금융의 기능제고를 위해 반드시 해결되어야할 과제임. 2. 부동산시장의 관련 위험 확대 세계적으로 자산시장 특히 부동산 시장의 역할이 강조되고 있는 상황에서 주택금융은 앞으로도 우리경제가 선진화되는데 결정적으로 기여할 것으로 판단됨. 불과 수년전만 하더라도 주택금융은 비교적 생소한 분야였으나 외환위기 이후의 최근 경기회복과정에서 주택금융은 가장 중요한 역할을 담당한 것으로 보임. 즉, 주택금융기능의 활성화는 자산시장으로 지지되는 소비를 통해 우리경제 회복의 견인차 역할을 함. 비록 최근까지 주택금융은 경기회복을 이끌어내는데 유효한 거시정책수단의 일환으로서만 인식되어왔으나 앞으로는 개방으로 다양한 충격에 노출된 경제가 안정성장을 해나가는데 보다 중요한 역할이 기대됨. 현재 주택금융의 가장 두드러진 특징은 가계부문에 대한 은행대출이 크게 신장한 가운데 주택금융 비중이 크게 높아진 점임. 최근의 한은조사에 따르면 우리나라 전체가구의 절반 이상인 750만 가구가 평균 5000만원 이상의 대출을 쓰고 있으며 이중 상당부분이 주택구입자금등 부동산관련대출로 파악됨. 우리나라 가계의 금융자산대비 금융부채비율은 47.8%로 미국(29.1 %), 일본(25%), 영국(29.6%) 등 주요 선진국에 비해 매우 높은 수준 2001년 2분기부터 가계부채 증가율(12.2%)이 가계금융자산 증가율(10%)보다 높아져 자산매각을 통해 부채를 청산할 수 있는 능력이 빠르게 저하됨. 부채상환능력의 급격한 저하는 가계부문 대출의 부실화가능성을 높이게 되므로 급작스런 대출흐름의 변화를 야기할 수도 있음. 특히 부채상환능력은 부동산 담보가치의 변화에 직접적인 영향을 받으므로 부동산금융의 발달은 거시금융안정에 결정적으로 중요 대출시장에서의 금융기관간 경쟁이 심화됨에 따라 시장교란요인도 크게 증폭된 상태임. 실제 가계부문에 자금공급이 집중적으로 늘어나면서 일부지역의 주택가격이 크게 상승하였으며 개인신용불량자는 2003년 들어 빠르게 증가(5월말 315만명으로 한달사이에 7만명, 2003년 1월에 비해 41만명 증가) 현 상황에서 주택금융은 단순히 주택구입을 위한 고유의 역할을 넘어 경제전반의 흐름을 결정할 정도로 그 중요성이 부각되고 있음. 주택금융관련 위험요인은 주택가격 뿐 아니라 전반적인 대출시장의 위험요인과 연관될 정도로 빠르게 증가함. 실제 은행 부동산 금융경로를 통해 이루어지는 가계부채 증가는 주로 집값·전세값 상승에 따른 주택관련 자금수요와 연관되어 있음. 적어도 통계상으로 가계부문은 쉽게 확보된 가계대출을 상당부분 부동산 등 자산시장에 투자하고 있으며 여기서 창출된 부(富)의 효과(wealth effect)는 직접적인 신용공여와 더불어 소비를 떠받치는 역할을 하고 있는 것으로 분석됨. 그동안 하나의 주변시장으로 취급되던 주택금융은 가계대출의 증가를 계기로 거시금융안정여부에 중요한 위치를 차지하게 되었으며 금융권의 가장 중요한 수익기반으로 위치를 점하게 됨. 대부분 은행들은 과거 기업금융위주에서 부동산 관련 대출위주로 영업전략을 수정함. 거시경제적으로도 경제의 자산시장에 대한 의존도가 더욱 커짐에 따라 거시금융안정 유지차원에서 주택시장은 기존 금융시장과 더불어 중요한 관찰대상으로 부각되고 있음. 자료 : 금융연구원, 「내부자료」, 2003 자료 : 금융연구원, 「내부자료」, 2003 자료 : 통계청, Japan Real Estate Institute, Nationwide Building Society, Bloomberg, The Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO) 주 : 민간부분의 세 가지 자산 즉, 주택매매지수, 주택전세지수, KOSPI를 이용하여 각 지수별 가중치를 OLS를 통한 계수를 이용. 또한 가중치를 다음의 식에 적용하여 자산가격을 구함. 그 후 AP(T) = , 여기서 는 자산, i=주택매매지수, 주택전세지수, KOSPI, 는 가중치임. 표본기간은 1986년∼ 2001년이며, 분기별 자료를 사용 자료 : 금융연구원, 「내부자료」, 2003 자료 : 한국은행 자료 : 최공필, "안전성장을 위한 주택금융의 역할", 「주택도시」, 2002. 가을호 p.11. 재인용 종합적으로 고려해 볼 때 우리나라 주택금융환경은 이제 발전의 초기단계를 빠르게 경험하고 있는 것으로 분석할 수 있음. 첫째, 자체적인 시장여건의 변화로 촉발된 변화라기보다는 구조조정을 거치는 은행들이 기업금융의 위험을 회피하는 외환위기이후 외적환경의 변화에 의해 촉진됨. 둘째, 주택금융은 선진국과는 달리 아직도 단기대출위주로 운용되고 있음. 실제로는 일반자금 대출의 상당부분이 주택관련 대출수요로 여겨지는 만큼 최근 주택관련 금융시장의 발달은 엄밀한 의미에서 주택담보대출시장의 발전으로 보는 것이 합당함. 부동산 관련 대출의 증가로 인해 부동산시장 동향은 담보가치의 변화를 통해 금융부문의 기능에 직접적 영향을 주게 되었으나 전반적 위험관리를 위한 기초여건은 확보되지 못함. 이러한 가운데 주택금융의 발전초기단계에서 예상되는 각종 부작용과 문제점이 관찰되고 있어 주택금융의 기능에 대한 객관적이고 면밀한 분석이 필요 위험요인에 대한 고려가 사전적으로 충분히 이루어지지 못할 경우 시장불안에 따른 자금흐름의 급격한 변화는 자산가격 불안정의 요인으로 작용하면서 경제전반에 충격을 줄 수 있기 때문임. 이제 주택금융은 단순히 개별은행차원의 문제라기보다는 우리경제의 전반적인 회복구도에 찬물을 끼얹을 수 있는 중요사안이라는 점에서 모든 경제주체의 주목을 받게 됨. 과거 데이터를 분석해보면 개방 환경 하에서 은행위기와 외환위기를 초래하는 가장 확실한 요인 중의 하나가 부동산 관련 은행신용의 팽창이었음. 금융부문의 기능이 빠른 환경변화에 제대로 대처할 만큼 효율적으로 작동되는가의 여부는 결국 금융자유화와 구조조정으로 확보된 금융기관의 신용공여능력을 경제주체들이 어느 정도 분별 있게 활용하는가와 밀접한 연관을 가짐. 2002년초 세계적인 경기침체 속에서 우리경제의 빠른 회복을 이끌어내는데 적지 않은 기여를 했던 주택금융은 이제 부동산 버블의 원인으로 주목을 받기 시작함. 상당수의 전문가들은 시중에 풀린 돈이 일방적으로 부동산 특히 주택관련 수요에 집중됨에 따라 초래된 최근 현상을 주택금융이 지나치게 빠른 속도로 확대된 데 기인한다고 분석 저금리기조가 유지되면서 가계부문의 대출증가세는 이제 긍정적인 효과를 넘어 경제전반의 안정을 헤칠 수 있는 부동산 버블의 원인으로 주목받기 시작 주 : 주택매매가격으로 자산가격을 국한했을 경우 경제기초요인인 경상GDP, 회사채수익률, P실질소득, GDP대비 가계신용비율에 비추어본 버블의 규모임. 자료 : 금융연구원 내부자료 향후 가계부채의 과도한 증가세나 규모 확대는 상환능력의 저하와 위험증가로 이어져 신용흐름의 급격한 위축가능성을 높일 소지가 있음. 부실화 비율의 증가, 자산시장의 부분적 불안요인 등을 감안할 때 향후 가계부채증가를 통한 소비 및 경기지지 노력은 점차 유효성이 저하될 전망 자본시장의 발달이 미흡하고 금융권의 구조조정이 완결되지 않은 상황에서 외부충격에 대한 민감도(excess volatility)는 부채규모가 늘어날 경우 더 높아지는 것이 일반적인 경향임. 따라서 앞으로 급격한 신용흐름의 변화를 방지하고 실물경제에 대한 누진적 충격을 차단하려면 지금은 대출관련 위험에 대한 금융기관들의 신중한 자세가 요구되는 상황임. 더욱이 부동산 시장의 안정된 모습은 담보부대출로 지지되는 금융흐름과 전반적 안정구도유지에 결정적으로 중요한 관건 주 : 1) 정상, 요주의, 위험의 세 단계로 구분 2) Ordered Probit 모형을 이용한 확률 추이 자료 : 금융연구원 내부자료 자료 : 금융연구원 내부자료 우리경제의 버팀목 역할을 하는 가계부문마저 채무상환부담으로 휘청할 경우 우리 경제는 일본의 경우와 마찬가지로 장기적인 경기침체를 경험하기 쉬움. 소비가 지속적으로 늘어나기에는 부채규모가 지나치게 커질 수 있으며 이러한 조정과정에서 가계대출의 상당부분을 차지하는 부동산 가격의 하락 내지 조정은 담보가치하락을 통해 신용공급경로를 위축시키고 장기적으로 부채디플레이션(debt deflation) 상황 초래 빚을 내어 빚을 갚는 상황은 연체율과 개인파산의 급증을 통해 사회문제로 확산될 수도 있음. 결국 전반적인 가계부문의 채무상환능력을 넘어선 가계부채의 증가는 자산가격의 버블화와 그 조정과정을 통해 채무과잉상황(debt overhang)으로 귀착되기 마련임. 주택금융이 거시금융안정에 중요한 점을 고려하여 잠재적 위험요인을 파악한 결과 최근 들어 소비흐름을 급격히 변화시킬 수 있는 이상징후 포착 즉, 가계부채의 문제는 가계부채의 주체인 가계부문의 위험관리능력, 대출시장의 효율성에 의해 결정될 것이나 이러한 관점에서 대비는 불충분한 것으로 판단됨. 따라서 향후 안정적인 소비지출을 지지하고 급격한 경기위축을 방지하려면 지금은 성장탄력을 유지하고 향후 급격한 신용흐름상의 변화가 초래되지 않도록 사전적 대비가 필요한 시점임. 향후 수신금리가 상승하는 경우 대출금리 상승으로 이어지기 쉬우며 우리 가계부채의 구성 특성상 단기채무의 상환부담이 가중될 우려가 있어 연쇄적 가계파산의 가능성이 상존해있는 상태 현 시점에서 가장 우려되는 시나리오는 가계신용 증가세가 둔화되면서 현재의 경기회복구도가 와해되고 가계부채 상환부담 증가 자산가격 하락 소비감소 경기침체 장기화의 악순환이 작동하는 것이며, 이 경우 자칫 debt-deflation 가능성이 높아지게 됨. 지나친 부채증가도 경기침체의 원인으로 작용하지만 급작스러운 신용위축은 또 다른 직접적인 경기위축의 단초를 제공할 소지가 있음. 즉, 부채증가속도가 소득증가속도를 장기간 상회할 경우 부채증가로 인한 자산가격하락으로 금융부실화가 급속히 진행될 가능성이 있음. 주 : 1) 옅은 음영부분은 준위기(요주의), 짙은 음영부분은 위험, 나머지부분은 정상을 의미함. 2) 실질금리는 회사채 수익률에서 물가상승률을 제외한 값임. 3) BKP(Borio-Kennedy-Prowse)지표는 부동산가격관련지수로서 민간부분의 세 가지 자산인 주택매매지수, 주택전세지수, KOSPI를 이용하여 자산시장동향 을 지수화한 것이고, FCI(Financial Conditions Index)지수는 회사채수익률, 산업생산지수, KOSPI, 지가상승률, 실질실효환율의 퍼센트 갭을 이용하여 금융, 부동산, 주식시장 등 모든 자산시장의 동향을 종합지수화한 것임. 자료 : 금융연구원, 「내부자료」, 2003 특히 현재의 추세가 앞으로의 우려를 정당화할 만큼 심각하다는 증거로는 첫째, 최근 들어 신용불량건수나 연체율의 상승추세와 더불어 부동산시장의 불안요인이 부분적으로 관찰되기 시작함. 부동산 등 자산시장의 불안정은 결국 시중자금의 중개가 특정부문에 집중되기 시작했다는 것을 의미 자금중개가 급격하게 특정부문에 집중되는 현상은 결코 전반적인 위험관리측면에서 바람직하지 않으며 특정부문에 몰린 자금은 제대로 수익성 있는 사업에 연결되기는 더욱 어려움. 둘째, 이와 같이 금리상승이나 신용위축 시 가계부문의 위험이 높아질 가능성은 높아지는 반면 부채상환능력은 개선되지 않고 있음. 가계는 저축을 통한 소비지지보다는 금융구조조정과 자율화의 영향으로 급격하게 확충된 신용을 활용하는 방법을 선택하게 되며 이에 따라 은행은 물론 가계부문의 부동산 시장의존도는 빠르게 높아지게 됨. 물론 가계부채와 소득증가가 맞물려 나타날 경우 부채상환능력에 대한 신뢰도는 영향을 받지 않으나 문제는 금융자산의 매각을 통해 부채를 상환할 수 있는 비율(금융자산/금융부채)이 선진국에 비해 크게 낮은 상황(프랑스 5.5, 미국 3.43, 일본 3.99, 한국 2.09)에서 부동산과 직결된 부채가 빠르게 늘어나는 현상이 결코 낙관만 하기 어렵다는 점임. 은행신용과 부동산담보에 지나치게 의존한 소비패턴은 대내외 충격을 완화할 만한 장기채시장과 연기금제도 등 공공저축관련 제반시스템이 갖추어진 경제에 비해 크게 취약 따라서 향후 정부는 부동산시장 등 자산시장의 변동성이 금융시장에 미치는 영향을 억제함으로써 안정적인 금융시스템을 운영할 수 있는 기반의 구축에 관심을 가져야 할 것임. 이를 위해서 정부는 부동산 등 자산시장의 움직임을 상시 모니터할 수 있는 공신력 있는 정보수집 및 연구기관(예컨대, 외환부문의 국제금융센터와 같은)을 구비하여야 할 것이며, 아울러 부동산시장의 가격변동성을 조절함으로써 금융시스템의 안정성을 확보할 수 있는 정책수단의 마련이 중요한 과제임. 3. 주택금융시장 미발달에 따른 주거복지 문제 가. 주거복지 개선의 필요성 우리나라 주택정책은 지금까지 주택보급률 중심의 양적확대에 초점이 맞춰져 왔으나 주거복지의 기준이 될 수 있는 주택소유율(2001년 현재 58.9%, 통계청, 사회통계조사결과) 및 자가거주율(2000년 현재 54.2%)의 경우 선진국에 비해 아직까지 낮은 수준임. 정부는 과거 주택의 양적 공급 부족문제를 해결하기 위하여 공급위주의 정책을 지속 하여 왔으며 그 결과 우리나라의 주택보급률은 2002년 기준으로 전국 평균 100%를 초과하고 있음. * 이는 80년대 후반의 '주택 200만호 건설' 등 주택건설 확대 정책을 지속적으로 추진해온 결과로 외환위기 직후 잠시 주춤하였으나 2000년 전후로부터 다시 증가하는 추세 * 아울러 90년대 초 베이비붐 세대의 분가가 완료된 이후 가구증가율이 낮아진 점도 일부 요인으로 작용 주택보급률 자체는 선진국 수준에 근접하고 있으나(최근 선진국은 110% 이상을 유지하고 있음) 지역간 편차가 큰 편(서울의 경우 82.4%, 수도권의 경우 91.6%에 불과) * 주택보급률 추이 : 96.2%(00년) 98.3%(01년) 100.6%(02년) 자가거주율의 경우 2000년 54.2% 수준에 머물고 있어 영국의 68%, 미국의 65%와 비교할 때 상당히 낮은 수준 특히 우리나라의 경우 자가거주에 대한 욕구가 다른 나라와 크게 차이가 남에 따라 자가소유율 및 자가거주율이 주거복지 차원에서 중요성이 더욱 큰 것으로 판단됨. 주택임대사업 등 장기적으로 차가할 수 있는 수단이 발달되지 않아 잦은 이사 등 자가가 아닌 경우 주거환경이 불안정한 실정 자료 : 「주택통계편람」, 대한주택공사, 2003, p.932. 정리 주) 이중희, "주택대출 유동화 시장의 현황과 과제" 「주택도시」74호 가을호, 2002, p.52. 재인용 국민들의 내집마련 방법은 1997년에 비해 2001년에는 상속, 부모보조에 의한 주택구입은 줄고 저축과 융자에 의한 주택구입은 증가하여 주택금융에 대한 의존도가 높아지고 있는 추세 자료 : '주택마련방법', 통계청 자료정리 (1997, 2001년 자료) 한편 주택가격의 경우 최근 국민은행이 조사한 1997년 대비 2002년도 주택매매가격지수를 보면 단독주택은 하락, 연립과 아파트는 크게 상승하고 있는 것으로 나타나고 있음. 동 자료에 따르면 국민들이 선호하는 아파트의 경우 2002년 6월 현재 전국 평균 40.2%(서울은 63.3%) 상승(2000년 12월 대비)하였으며 특히 서울은 주택평균 상승률이 43.7%에 달함. 자료 : 「도시주택가격동향조사」, 국민은행, 각 년호 정리 중산·서민층의 주거비 지불능력 지표의 하나인 소득대비 집값비율(PIR, Price/Income Ratio)은 1990년에 9.0배에서 1999년에 4.2배까지 낮아졌으나, 최근의 집값 상승으로 2002년에 5.5배로 상승한 상황 자료 : 「주택금융수요 실태조사」, 국민은행, 각 년호 정리 내집마련 시기 및 방법에 관한 통계조사 내용을 고려할 때 주택구입을 위해서는 일정수준의 목돈축적이 반드시 필요하고 융자 및 사채 등 금융지원의 비중이 낮은 상황 이로 인해 가계는 상당기간동안 필요자본 축적을 위해 노력하고 있으나 주택가격상승률이 동 자본의 축적률을 초과하는 경우 내집마련은 더욱 어려워질 것으로 전망 따라서 주택가격 안정 및 가계의 주택 조기마련에 관한 종합적인 정책수립 및 실행이 시급한 상황 아울러 참여정부의 출범과 함께 도입이 예정된 후분양제의 원활한 정착을 위해 주택시장의 가격을 안정화할 필요가 있음. 후분양제도는 선분양제도의 문제점으로 지적되고 있는 소비자보호 및 투기억제를 목적으로 도입하고자 하고 있음. * 후분양제도는 건설완료 후 주택을 구입함으로써 주택의 품질 등에 따른 문제를 해결할 수 있으며 개발이익의 구현 등을 목적으로 참여하는 투기세력을 억제함으로써 주택가격의 안정화에 도움을 줄 수 있는 제도임. 후분양제도의 성공적 정착을 위해서는 개발금융을 활성화하는 동시에 개발사업 투자자의 투자금 회수기반이 될 수 있는 주택시장의 가격 안정화 및 주택금융의 확대가 필요함. 한국주택금융공사의 원만한 정착은 서민 및 중산층의 내집마련 부담을 완화함으로써 소득계층구조의 안정성을 제고할 수 있을 것으로 기대됨. 장기주택대출제도는 적은 자금으로 내집마련을 가능하게 함으로써 자가거주율을 확대할 것으로 보임. 또한 주택금융기반의 확대로 후분양제도로의 전환을 촉진할 것으로 전망됨. 한국주택금융공사의 저당채권 물량조절 기능으로 주택가격 안정화 효과가 시현될 것으로 기대됨. 나. 주택금융의 미발달 문제 1) 주택금융시장 일반 2002년말 주택금융의 총규모를 205조원으로 추산하는 경우 GDP (596.3조원) 대비 34.4%로 선진국에 비하면 낮은 수준 국내 주택금융규모는 주택신용보증기금에 대한 출연의무를 부담하는 주택자금대출 67.7조원과 기타 주택담보대출 135조원 및 MBS 발행잔액 2.5조원을 포함하여 총 205조원으로 추정됨. 선진국의 경우 GDP 대비 주택대출 규모가 약 50% 이상(미국, 영국, 독일 등)으로 상당히 높은 수준 국내 평균 LTV(loan to value)의 경우 국민은행의 "주택금융수요실태조사"에 따르면 1997년 29.4%에서 2001년 40.7%로 증가하고 있으나 선진국과 비교하면 아직까지 절반 수준이며 대출만기 또한 은행권 주택대출의 약 77%가 3년 이하 만기로 조사되고 있어 선진국 수준에 크게 못 미치고 있는 실정 선진국의 경우 평균 대출비율(LTV)은 약 70∼80%에 달하고 최고 LTV는 80∼100% 수준이고 대출기간 또한 통상 20년 이상으로 장기이며 원리금을 매월 분할상환하는 방식이 대부분 주 : 1) 주택은행 융자가구 대상 자료 : 「주택금융수요 실태조사」, 국민은행, 각 년호 정리 주택금융의 발달정도를 측정하는 척도의 하나인 유동화를 통한 주택금융자금 조달수준 또한 선진국에 크게 못 미치고 있음. 국내 MBS발행을 통한 주택금융 재원조달은 KoMoCo 및 민간부문 유동화총액이 약 2.5조원에 그친 점을 감안하면 1.2%에 불과 미국은 신규 주택대출의 55%를 유동화 함으로써 자본시장의 투자자금을 주택금융재원으로 활용하고 있으며, MBS는 채권시장에서 가장 큰 비중을 차지 * 2003년 6월말 현재 미국 채권시장의 구조는 MBS 23.6%, 회사채 20.2%, 정부채 24.8%, 단기채 12.1% 등으로 형성 2) 국내 MBS시장의 문제점 가) MBS시장의 미성숙 지금까지 발행한 MBS규모를 보면 KoMoCo가 93.2%를 차지하고 있음. 이는 MBS발행 기초가 되는 주택저당채권 중 국민주택기금을 통한 채권이 많고 표준화가 상대적으로 용이하며 또한 KoMoCo의 지급보증이 주요한 요인으로 작용하고 있기 때문으로 판단됨. KoMoCo 중심 MBS발행은 정부의 지원 등을 통해 장기채권시장형성에 기여하고 있으나 MBS의 만기가 선진국 수준으로 길지 않은 상황 만기가 5년 이하인 MBS가 전체 발행 MBS의 55.7%를 차지하고 있으며 5∼10년 사이가 만기인 MBS는 37.7%를 차지 반면 미국의 경우 15년, 30년 만기의 MBS가 상당한 비중을 차지하고 있음. * GNMA, FNMA, FHLMC의 15년 만기 MBS 발행잔액은 1999년 현재 13,330억달러, 30년만기 MBS 발행잔액은 3,330억 달러에 달함. 한국주택금융공사 설립으로 다양한 만기(6개월~20년)의 MBS발행을 계획하고 있음. 자료 : KoMoCo 홈페이지 () MBS 발행현황 자료 요약정리 자료 : Lakhbir Hayre, "Salomon Smith Barney Guide to Mortgage-Backed and Asset-Backed Securities", John Wiley & Sons, Inc. 2001, p.20. 나) 주택자금대출 대비 유동화실적 저조 KoMoCo의 유동화대상 주택저당채권은 국민주택기금에 의해 대출된 주택에 대한 대출채권이 위주이므로 우리나라 전체 주택자금 대출에 비하여 유동화실적이 매우 저조한 형편 그 이면에는 주택자금대출원의 대부분이 은행으로서 단기자금으로 장기대출을 취급할 경우 기간불일치의 위험이 존재하는 한편 현재 풍부한 예수금이 존재하므로 대출채권의 유동화에 대한 유인이 적은 것을 이유로 들 수 있을 것임. KoMoCo의 자본규모에 따른 지급보증 규모가 전체시장에 비해 적은 관계로 KoMoCo를 통한 유동화 확대는 한계가 있음. 미국의 경우 신규대출액 대비 MBS발행액의 비율(유동화비율)이 2002년 55%에 달하고 있음. 최근 시중은행이 장기성 주택대출상품을 개발, 판매하고 있으므로 장기적으로 주택저당채권의 유동화 가능성은 높을 것으로 전망되나 지금까지 시장의 반응은 미흡한 상황 * 최근 국내금융기관들은 장기모지기 시장의 도입을 예상하고 선점효과를 목적으로 장기 주택대출상품을 출시하고 있으나 아직까지 취급실적은 미미한 실정 * 또한 한국주택금융공사가 설립된 후에는 금융기관이 저당채권을 단순 매각하는 것이 아니라 매각대금을 유동화증권으로 지급하는 Mortgage·MBS swap을 운용할 것으로 예상됨. 주: 주택대출액은 1-4가구 단독주택에 대한 대출액이며 MBS 발행액은 Agency발행액임. 자료: Fannie Mae, "Selected Secondary Mortgage Market Trends", July 9, 2003; "Residential Mortgage Originations" , July 9, 2003; "Secondary Market Activity of 1-4 Family Mortgage Loans" , August 2001; "Originations of Residential Mortgage Loans by Property Type" , August 2001. KoMoCo를 중심으로 한 국내 주택저당채권유동화시장의 실적이 이와 같이 저조한 것은 기본적으로 시장형성이 충분히 되지 않은 데에 기인하는 것으로 분석됨. MBS의 상품성 제고를 위해서는 충분한 규모의 시장형성을 통해 규모의 경제, 전문성 제고 등을 통한 거래비용의 감소 등이 작동될 필요가 있음. 자료 : 개별금융기관의 홈페이지 참고 다) 신용보완규모의 한계 주택저당채권이 증권의 형태로 유동화 되어 투자자에게 매각되기 위해서는 적절한 신용보완이 필요하게 됨. 이러한 신용보완은 투자자의 위험을 감소시킴으로써 투자의욕을 증대시킴. 우리나라의 경우 신용보완은 KoMoCo의 경우 자체보증과 후순위 MBS발행을 통해, 기타 유동화회사의 경우 후순위 MBS 발행 및 은행의 신용공여를 통해 이루어짐. 그러나 KoMoCo의 자기자본규모에 따른 지급보증능력은 현재의 자본금규모의 30배 보증 (약 3조 3천억원)이 가능하나 이미 2002년말 현재 보증잔액이 2조 862억원에 달하여 보증능력(63.22%)이 많이 소진된 상황 따라서 향후 시중은행이 주택저당채권을 KoMoCo에 매각한다 하더라도 보증능력이 충분치 않아 MBS발행 가능성이 줄어들 것임. 4. 부동자금의 급증 및 채권시장의 불균형 최근 국내 금융시장에는 단기 부동자금이 급증하여 불안한 움직임을 보이고 있음. 삼성경제연구소의 추정에 의하면 2002년말 기준 단기 부동자금은 688조원으로 1996년에 비해 두 배 이상 증가하였음. 단기 자금이 고수익을 찾아서 증권, 부동산 등 자산시장을 수시로 옮겨 다님에 따라 금융시장 이상과열 현상이 빈발하고 있음. 이에 따라 금융시스템이 외부충격에 취약해지고 있으며 실물경기의 침체 요인으로도 작용하고 있는 것으로 분석됨. 외부 충격발생시 대규모의 단기자금이 금융권간에 빠르게 이동하여 금융불안이 야기됨. * SK글로벌 사태시 투신권의 유동성 위기 등 부동자금의 증가는 장기대출 및 회사채 시장을 위축시키고 궁극적으로 기업 자금난 심화와 부도 증가 초저금리 현상이 가세할 경우 우리나라가 일본과 유사한 유동성 함정에 빠져들 가능성도 높음. 또한 여유자금이 해외로 유출되어 국내 금융이 위축되고 금융불안에 따른 외환시장의 교란 우려 저금리 기조와 장기 투자처 부족이 지속됨에 따라 시중 자금의 단기부동화가 더욱 심화될 전망 최근 저금리 현상이 더욱 심해지고 장단기 금리가 역전되는 현상까지도 나타나고 있음. 최근 발생하고 있는 채권수급시장의 불균형 현상은 특히 공급측면에서 기인하는데 실제 채권 발행은 2001년 4/4분기 이후 전반적으로 부진한 모습을 보임. 국고채는 세수 증대와 공기업 매각대금 유입 등으로 국고채 신규발행 수요가 크지 않음. 예보채 등 구조조정 관련채권의 발행 중단으로 특수채의 발행도 감소하였으며 회사채도 기업자금수요의 감소로 발행이 저조함. 이와 같은 채권공급 부족으로 인해 금융채 발행여건이 유리해지면서 은행 및 카드사 등이 금융채 발행을 크게 확대함. 이에 따라 채권 순발행금액 중 은행채, 카드채(카드사 원화ABS 포함) 등의 금융채의 비중이 2002년에는 88%까지 상승 금융기관 수신이 단기화되면서 투신사 및 은행신탁의 장기채권 수요는 위축되고 있는데 반해 연기금의 자산운용규모가 확대되고 보험산업이 성장하면서 이들 장기투자기관의 장기채권 수요는 계속 증가 연기금 및 보험사의 채권보유 규모는 97년 말 16.7조원에서 2002년 말 108.4조원으로 6배 이상 확대됨. 그러나 우리나라에서는 일부 국채를 제외한 대부분의 채권의 만기가 3년 이하로 발행되고 있어 장기채권의 공급이 절대적으로 부족한 상황 * 2002년 중 5년 초과물의 발행비중은 5.0%에 불과함. 우리나라 채권시장의 듀레이션(현금흐름을 고려한 평균잔존만기)은 1.9년으로 미국 및 유럽의 3.9∼5.4년에 비해 절반 이하 수준 미국의 경우 장기국채 이외에도 주택저당증권 및 회사채 등이 주로 7년 이상의 장기로 발행되고 있음. 자료 : 삼성경제연구소, "단기부동자금 급증의 실상과 해결방안" CEO Information(제407호), 2003. 7. 2 장기주택대출제도의 도입은 국내 금융시장의 오랜 숙원이었던 장기금융시장 정착에 기여함으로써 금융시장 내 단기 부동화 현상을 해소할 수 있을 것으로 기대됨. 단기 일시상환 형태의 주택금융관련 담보대출이 장기 분할상환 형태로 전환함으로써 발생되는 금융기관의 위험을 헷지하기 위해서는 장기금융시장의 발달이 필요함. * 특히 고정금리형 주택저당채권시장의 원활한 작동을 위해서는 장단기 금리체계를 체계적으로 구축할 필요 주택저당채권 유동화기관이 효과적으로 작동하는 경우 빈약한 장기금융시장에 우량한 장기채권이 충분히 공급됨으로써 금융시장의 왜곡을 보정할 수 있을 것으로 기대됨. III. 우리나라 MBS시장의 현황 1. 도입배경 외환위기 이후 급격한 소득감소 및 기업 도산 등으로 전반적인 자산디플레이션 추세 진행 1998년 한해 동안 주택가격은 15%, 주택건설실적은 전년 대비 40% 이상 감소하는 한편 미분양 주택이 급격히 증가 지속적인 구조조정에 따른 실업자 증가, 소득감소에 따른 소비위축 등으로 가계의 주택구매력 급격히 감소 이에 따라 재정경제부는 구조조정을 원활히 수행하면서 실물경기 부양 수단으로 자산유동화제도를 추진하던 중 건설교통부가 추진하던 주택저당채권유동화제도를 통합하여 1998년「자산유동화에관한법률」을 제정 그러나 동 법에 따라 주택저당채권을 유동화하는 경우 1개의 유동화계획을 추진하고 해체되어야 하는 법률상의 문제로 영속적인 유동화전문회사의 필요성이 대두됨에 따라 1999년 1월 「주택저당채권유동화회사법」이 제정되고 동 년 9월 이 법에 의거하여 한국주택저당채권유동화주식회사(KoMoCo) 설립 「주택저당채권유동화회사법」은 주택자금의 장기적·안정적 공급으로 주택금융의 기반을 확충하기 위하여 주택저당채권유동화회사의 설립·운영과 주택저당채권담보부채권 및 주택저당증권의 발행에 관하여 필요한 사항을 규정함으로써 국민경제의 건전한 발전에 기여함을 목적으로 하고 있음. 채권유동화업무를 영위하고자 하는 자는 ① 주식회사일 것, ② 자본금이 250억원 이상일 것, ③ 자기자본비율이 대통령령이 정하는 기준 이상일 것을 요건으로 함. 채권유동화회사는 주택저당증권과 「자산유동화에관한법률」에 의하여 유동화전문회사 등이 주택저당채권을 유동화자산으로 하여 발행한 유동화증권에 대하여 채권유동화회사의 자기자본의 20배(2002년 30배로 개정)를 초과하지 않는 범위 내에서 지급보증을 할 수 있도록 함. 따라서 「주택저당채권유동화회사법」에 의하여 유동화중개기관을 설립하되 다수의 유동화중개기관의 설립을 허용함과 동시에 주택저당채권을 보유하고 있는 금융기관이 「자산유동화에관한법률」에 의거하여 유동화전문회사를 설립하여 저당채권을 유동화할 수 있도록 이원화된 제도를 도입 금융기관으로부터 매입한 주택저당채권을 담보로 유동화증권을 발행하며, 자본금 구성은 공공과 민간의 제한이 존재하지 않음. 주택금융기관이 유동화전문회사를 통하거나 주택저당채권유동화회사를 통하여 유동화증권을 발행할 때 채권형과 지분형을 모두 허용함으로써 발행기관의 자율성 부여 이러한 주택저당채권 유동화는 주택금융확대를 통해 주택구입의 초기부담을 완화하고 주택산업의 발전을 간접지원 할 수 있다는 기대효과를 가지고 있음. 유동화제도가 도입되어 주택자금규모가 확대되면 소비자의 초기 주택구입부담이 완화되어 주택수요가 촉진되고 이에 따라 주택산업의 활성화를 기대 한편 금융기관의 유동성제고, 재무구조의 개선 등으로 금융선진화를 도모할 수 있음. 주택저당채권의 매각으로 주택담보에 대한 위험가중치를 50%에서 0%(현금, 국채, 통안증권 등에 운영하는 경우)로 낮출 수 있으므로 자기자본비율 규제에 대한 적절한 대응, 자산·부채관리의 효율화, 유동성 위험 및 금리위험의 해소 또한 투자상품의 다양화로 자본시장 발달에 기여하고 경제정책의 효율성을 제고할 수 있음. 금리를 매개변수로 하여 금융시장과 주택시장을 상호 연결함으로써 자동적인 주택생산 조절 및 가격안정기능 수행 가능 2. 시장현황 KoMoCo는 자본금 1,001억원으로 출발하여 2002년 12월 현재 1,124.8억원으로 증가 초기 건교부(28.6%), 주택은행(14.3%), 국민은행(14.3%), 삼성생명(9.5%)이 주주이었으나 2000년 11월 국제금융공사(IFC) (9.5%), 메릴린치(9.5%)가 주주로 참여 2003년 8월 현재 총 2조8,764억원의 MBS(선순위 2조7,766억원, 후순위 900억원)가 발행되었으며 유동화대상 자산은 국민주택기금 보유 주택저당채권으로 1순위 저당권이 설정된 주택저당채권이 대부분을 차지하고 있음. KoMoCo가 발행한 유동화증권은 여러 개의 트랜취로 구성되어 다양한 만기로 이루어짐. 선순위 MBS에 대해서는 KoMoCo가 지급보증을 하고 있으며 이 증권은 'AAA'신용등급을 받음. 뉴스테이트캐피탈과 우리캐피탈은 ABS법 상 유동화전문회사(SPC)를 설립하여 MBS를 발행하여 유동화시킨 사례가 있음. 뉴스테이트캐피탈은 2002까지 총 1,665억원의 MBS발행(선순위 MBS 1,205억원, 후순위 MBS 460억원) 우리캐피탈은 2000년 410억원의 MBS 발행(선순위 MBS 330억원, 후순위 MBS 80억원) 선순위 MBS의 신용보강을 위해 자산보유자가 인수하는 후순위의 비율이 발행회사에 따라 큰 차이가 존재하는데 이는 MBS발행의 경제성이 발행회사의 공신력과 기초자산의 안정성에 따라 크게 달라짐을 의미함. 후순위 MBS의 비율은 KoMoCo의 경우 3.4%인데 반해, 뉴스테이트캐피탈은 28.5%, 우리캐피탈은 19.5%에 이르는 실정 자료 : KoMoCo , 「내부자료」 2003년 4월 현재까지 총 3조원규모의 MBS가 발행되었으나 발행규모는 발행 첫해인 2000년 1조 2,700억으로 가장 많았고 이후 감소하고 있는 추세임. 가장 큰 규모의 유동화회사인 KoMoCo의 발행규모 추이를 보면 현 제도 하에서는 발행규모의 증가가 어려울 것으로 보임. 주 : 원화MBS 발행기준 자료 : 금융감독원 KoMoCo의 경우 발행금리가 뉴스테이트캐피탈이나 우리캐피탈에 비해 낮은 편이며 특히 후순위채의 금리는 매우 낮은 상황 이는 발행되는 MBS의 신용에 대한 시장의 평가로 볼 수 있으며 KoMoCo발행 MBS는 정부기관(건설교통부)이 주주로 참여하는 준공공기관 성격의 KoMoCo가 지급보증을 하게 되므로 민간유동화회사가 MBS를 발행하고 민간은행(주택은행)이 신용공여를 하는 형태보다 위험이 적다는 평가로 인식할 수 있음. 자료 : 이중희, "우리나라 주택금융시스템의 변화와 발전", 주택금융 제224호, 2001, p. 65. <표3-2> 정리. 3. 한국주택금융공사법 제정 배경 및 주요 내용 2002년말 우리나라 주택금융규모는 205조 수준이며 대부분(77%)이 3년 이하의 만기일시상환 대출로서 주요 선진국에 비해(20~30년) 만기구조가 단기에 집중되어 있음. 이러한 단기 주택대출구조는 3년마다 원금을 상환하게 되어 있기 때문에 가계부담이 크고 주택가격의 변동에 따른 금융기관의 건전성 문제가 항상 존재하게 됨. 한편 20년 이상 장기로 주택자금을 대출받아 주택을 마련하고 대출기간동안 원리금을 부담수준 내에서 상환하기 위한 주택금융제도의 필요성이 그동안 지속적으로 제기되어 옴. 최근 금리가 연 5%대 이하로 낮아지고 금융기관들의 자금여력도 풍부하여 가계대출능력이 충분하므로 장기주택대출 활성화를 위한 기초여건이 마련되었다는 인식이 일반적임. 이에 따라 정부는 공신력을 기반으로 저리로 자금을 조달하여 장기저리주택자금을 공급할 수 있는 한국주택금융공사 설립을 추진해 왔으며 2003년 7월 한국주택금융공사법 제정안을 입법예고하였음. 한국주택금융공사법은 주택신용보증기금의 근거법인 근로자의주거안정과목돈마련지원에관한법률(주거안정법)과 주택저당채권유동화회사법의 내용을 근간으로 하여 한국주택금융공사가 주택저당채권 유동화뿐 아니라 학자금대출 유동화, 주택대출 신용보증 등 종합적인 주택금융업무를 취급하도록 규정 주택신용보증기금과 KoMoCo를 통합하고 재정 등에서 출자하여 한국주택금융공사를 설립할 계획 1차 시장에서 대출보증을 수행해 온 주택신보와 2차 시장에서 유동화업무를 수행해 온 KoMoCo의 재산 및 인력을 활용하여 시너지효과 창출 및 상호연계된 대출보증과 MBS발행업무를 통합, 운영함으로써 주택금융정책을 효과적으로 수행할 것으로 기대 MBS를 통한 장기주택금융이 활성화되기 위해서는 한국주택금융공사의 공신력을 높이는 것이 관건이므로 공신력 제고를 위해 정부(한국은행 및 기금포함)가 전액출자하고 손실보전근거 조항을 마련 한국주택금융공사 내에 주택신용보증기금을 설치하여 한국주택금융공사가 관리하되 한국주택금융공사와 기금의 회계를 구분하여 계리함. 한편 MBS지급보증한도를 현행 30배에서 50배로 상향조정하고 유동화 대상범위도 확대할 계획 대부분의 금융기관들이 주택구입용도의 주택담보대출을 일반가계자금대출로 처리하고 있어 MBS활성화의 제약조건으로 작용 한국주택금융공사가 최적 MBS발행시점을 선택할 수 있도록 주택저당채권을 매입하여 일정기간 보유할 수 있도록 하고(buy and hold), 금융기관에 대하여 주택대출자금을 지원(신용공여)할 수 있는 근거를 마련할 계획 금년 중 입법 등 준비절차를 마무리하여 2004년 1월 한국주택금융공사설립을 목표로 추진 중 4. 장기주택금융시장 도입의 기본방향 가. 장기주택금융시장의 기본구조 선진국의 경험에서와 같이 장기주택금융시장이 활성화되기 위해서는 1차 시장과 2차 시장이 유기적으로 연결되는 구조가 필요 1차 시장에서는 주택금융기관이 풍부한 주택대출자금을 제공할 능력을 보유해야 할 뿐 아니라 주택저당채권의 유동화를 위해서는 주택저당채권의 건전성(현금흐름의 안정성)이 보장되어야 하므로 자금차입자의 원리금 상환능력에 대한 신용평가가 필수적이며 이에 대한 신용보완이 필요함. 미국의 경우 전문적인 신용평가기관이 존재하며 신용평가기관은 자금차입자의 채무상환능력을 다각도로 검토, 평가하고 있음. 또한 FHA와 VA가 차입자의 원리금 상환에 대한 보험 또는 보증을 함으로써 주택저당채권의 원활한 유동화에 기여하고 있음. 2차 시장에서는 유동화중개기관이 필요하며 유동화중개기관이 발행하는 MBS에 대한 원리금 적시 지급을 보증할 수 있게 하거나 별도의 공신력 있는 보증기관이 필요함. 유동화중개기관이 존재하지 않으면 대출기관이 특수목적회사를 설립하여 저당채권을 유동화 할 수밖에 없으므로 발행하는 주택저당채권에 대한 pool이 대규모로 형성되지 않을 뿐 아니라 표준화와 규모의 경제를 달성할 수 없으며 궁극적으로 발행비용을 높여 저당채권유동화에 대한 걸림돌로 작용할 것임. 또한 발행되는 MBS에 대한 원리금 적시 지급보증은 유동화의 필수적인 요건이 됨. 투자자는 투자대상 자산에 대한 위험을 평가할 것이며 위험요인이 많을수록 보다 높은 수익률을 요구하게 되어 궁극적으로 MBS발행 금리를 높이게 되므로 원활한 저당채권유동화에 부정적인 영향을 줄 것임. 따라서 유동화중개기관은 공신력을 갖춘, 그리고 주택금융과 관련한 충분한 노하우를 갖춘 기관이 되어야 함. 유동화중개기관은 매입·매각의 기능뿐 아니라 매입·보유의 기능도 수행할 만큼 충분한 규모 및 자금능력을 갖추어야 함. 매입·보유는 주택금융시장을 통하여 주택정책의 효율성을 제고시킬 수 있는 중요한 기능임. 즉, 주택자금의 1차 시장으로의 공급을 시장상황에 따라 적절하게 조절함으로써 정부가 원하는 다양한 목적을 달성할 수 있음. 주택금융시장은 자금 차입자와 대출기관의 관계(1차 시장), 대출기관과 유동화기관 및 투자자와의 관계(2차 시장)로 형성되는데 이 과정에서 시장참여자들은 다양한 위험에 노출되며 각 시장에서 발생하는 위험은 다른 시장에 전이되므로 시장전반의 효율적 작동을 어렵게 함. 예를 들어 자금차입자의 채무불이행 및 원리금상환지연은 현금흐름을 불확실하게 만들어 대출기관의 주택저당채권 매각 또는 주택저당채권을 기초로 발행하는 MBS의 매각을 어렵게 함으로써 대출기관의 주택금융 자금조달에 문제를 야기할 것임. 또한 투자자의 입장에서는 투자한 MBS에 대한 원리금 적기지급에 대한 보장 없이는 투자위험이 크므로 MBS에 대한 투자를 기피하게 될 것임. 이는 MBS의 성격뿐 아니라 MBS발행기관에 대한 신용도 제고가 필수적임을 의미함. 따라서 주택금융시장이 원활하게 작동하기 위해서는 1차 시장뿐 아니라 2차 시장을 포함한 신용보완장치가 필요하게 될 것임. 미국의 경우 1차 시장에서 FHA 및 VA와 같은 정부기관이 차입자의 원리금상환에 대해 신용보증을 함으로써 저당대출이 쉽게 이루어질 수 있으며 2차 시장에서는 GNMA의 지급보증으로 주택자금 대출기관이 발행하는 MBS가 투자자에게 유통되거나 또는 FNMA와 FHLMC의 자체 보증을 통하여 이들이 발행한 주택저당증권이 상대적으로 쉽게 유통되고 있는 것임. 그러나 영국의 경우 MBS발행에 민간보험회사의 집합보험으로 신용보완을 이루었으며 이에 따라 신용보완비용이 상대적으로 높아 MBS발행금리도 높을 수밖에 없었음. MBS발행금리는 1987∼1988년 리보(LIBOR)보다 0.3%높은 수준이었으나 1990년대 초 0.75%~0.8%로 증가하여 대량의 주택자금조달을 저해하였음. 나. 공신력을 갖춘 유동화중개기관의 필요성 주택저당채권의 유동화는 대출기관이 직접 매각하는 방법과 유동화중개기관이 매입하여 이에 기초하여 주택저당증권을 발행, 매각하는 방법이 있을 것임. 그러나 2차 저당대출시장이 활성화되기 위해서는 공신력 있는 유동화중개기관이 필요함. 저당채권의 유동화는 주택자금 대출기관이 적정한 주택자금을 자본시장에서 조달하기 위한 선순환적인 기능을 수행해야 함. 그러나 유동화중개기관이 존재하지 않는 경우 적절한 신용보완이 존재하지 않으면 저당채권에 포함되어 있는 위험이 전부 투자자에게 이전될 가능성이 높아 유동화가 쉽지 않을 것임. 반면 유동화중개기관이 존재하는 경우 주택자금 대출기관은 위험을 유동화중개기관 및 투자자에게 분산할 수 있으며 유동화중개기관이 주택저당채권에 대한 매입·보유 역할을 수행할 수 있기 때문에 자금조달의 신축성을 크게 높일 수 있음. 유동화중개기관은 발행되는 MBS에 대한 원리금 적시 지급보증을 통하여 투자자로부터 신뢰를 얻어야 함. 즉, 유동화중개기관의 공신력이 결국 2차 저당대출시장의 존재 및 활성화 여부를 결정하는 중요한 요인이 됨. MBS에 대한 원리금 적시 지급보증은 위험프리미엄을 감소시켜 가산금리 및 자금조달비용을 낮추는 효과가 있으며 또한 낮은 자금조달비용은 궁극적으로 낮은 대출이자율로 연결될 수 있어 보다 많은 주택자금수요를 창출할 수 있음. 따라서 원리금 적시 지급보증을 유동화중개기관이 담당한다면 유동화중개기관의 공신력은 필수적인 요인으로 작용할 것임. 미국의 경우 유동화중개기관인 FNMA와 FHLMC는 자체적으로 원리금 적시지급을 보증하고 있음. * FNMA는 현재 민영화되었으나 과거 정부기관이었고 FHLMC도 법률로 설립된 기관이므로 공신력이 매우 높음. 그러나 영국과 일본의 경험에서 알 수 있듯이 주택자금 대출기관이 MBS를 발행할 때마다 특수목적회사를 설립하여 MBS를 유통시킬 경우 발행기관의 신인도 문제로 MBS가 소화되지 않거나 (영국) 대출기관 또는 신탁자산에 대한 신인도가 충분하지 않은 경우에는 유동화에 있어 어려움에 직면하게 됨. 또한 신탁기관이나 특수목적회사를 이용하여 저당대출을 유동화 시키는 경우 영국의 경험에서와 같이 주택자금대출시장에서 과점구조를 형성하게 만들어 대출금리의 하방경직성 및 대출서비스의 저하를 초래할 수 있음. 즉, 이러한 제도를 이용하면 상대적으로 신인도가 높은 주택자금 대출기관은 상대적으로 용이하게 저당채권을 유동화시킬 수 있으나 신인도가 떨어지는 주택자금 대출기관은 유동화가 어려워 자본시장에서 원활한 자금조달이 어려워짐. 결과적으로 소수의 주택자금 대출기관만이 존재하는 과점구조가 될 것이며 경쟁의 이익을 얻지 못함. 다. 장기·고정금리 주택저당대출의 활성화 1차 시장에서는 장기·고정금리 분할상환식의 주택저당대출이 활성화되어야 함. 현재 단기 일시상환위주의 주택담보대출은 만기 시 일시상환을 요구하므로 신용경색국면에서 상환부담이 증가하거나 상환불능의 결과를 초래할 수 있음. 이 경우 대출기관도 연체 및 대손위험이 증가하며 또한 금리가 시장금리에 연동되어 있고 금리상한이 없으므로 금리상승 시 이자비용에 대한 부담이 늘어나게 됨. 이러한 문제는 장기·고정금리·분할상환 대출을 통해 해결 가능함. 장기·고정금리·분할상환의 경우 대출기관은 장기·고정금리에 수반되는 위험을 분산하기 위해 저당채권을 유동화 시킬 유인이 존재함. 2002년말 현재 FNMA가 보유하고 있는 주택저당채권의 75%는 장기 고정금리대출이고 19%는 중기 고정금리대출이며 시장금리연동대출은 6%에 불과함. 라. 유동화중개기관의 매입·보유 및 신용공여 능력 확대 저당대출기관의 유형 및 범위를 넓히고 이에 따라 다양한 기관이 장기주택금융시장에 참여하게 하기 위해서는 유동화중개기관의 역할을 매입·매각에서 매입·보유 및 신용공여 등으로 다양화하는 한편 그 능력을 확대할 필요가 있음. 비은행기관의 경우(예를 들면 할부금융사) 주택대출에 대한 자금을 조기에 회수하기 위해서 저당채권에 대한 유동화에 적극적일 것이나 주택대출규모가 크지 않은 경우 이를 즉시 유동화 하는데 수반되는 비용은 이로 인해 얻는 이득에 비해 상대적으로 높을 우려가 있음. 따라서 매입·보유기능을 통하여 일정한 규모의 저당채권을 확보하게 함으로써 규모의 경제를 실현하여 유동화비용을 낮출 필요가 있음. 대출회사의 신용이 낮아 자금조달능력이 부족한 경우 유동화중개기관의 신용공여를 통해 원활한 자금조달을 가능하게 함. 저당대출기관의 다양화와 유동화중개기관의 매입·보유기능은 향후 정부가 주택금융조절방식의 주택정책을 수행함에 있어 매우 중요한 정책수단으로 활용될 수 있음. 자료 : 주택산업연구원,「유동화중개기관을 통한 주택저당채권 유동화 방안」, p.47, 1998. 재인용 마. 유동화중개기관의 금리위험관리체계 구축 장기저당채권 유동화기관은 일반 금융기관과 같이 금리위험, 신용위험, 그리고 운영위험의 세 가지 위험에 노출되어 있음. 한국주택금융공사의 경우 국내에 장기금융시장이 발달되어 있지 못한 관계로 특히 금리위험에 대한 대책을 철저히 할 필요 동 기관의 금리위험 관리방안은 FNMA 등 미국의 공공 유동화기관의 위험관리방식을 벤치마킹함으로써 도입 가능할 것으로 전망됨. 미국 FNMA의 경우도 유동화 대상 저당채권의 90% 이상이 중·장기 고정금리부 대출인 관계로 조기상환위험 등 금리위험에 직면하고 있음. 장기 고정금리부 저당대출의 경우 차입자는 금리변동에 따라 조기상환을 할 수 있는 옵션이 있으나 한편 대출기관이나 유동화기관 등 저당채권보유기관은 이를 방지할 수 있는 수단이 부족하여 금리위험에 불평등하게 노출되어 있음. * 고정금리대출에서 차입자는 금리가 하락하는 경우 조기상환을 하고 대출을 다시 일으킴으로써 금리변동에 대응할 수 있으나 이와 같은 상황에서 금융기관은 급격히 상승한 조기상환율에 따른 수익률 감소를 경험하게 됨. 이에 따라 FNMA는 포트폴리오 투자위원회(The Portfolio Committee)를 매주 개최하여 금리상황을 정기적으로 검토하며 그 결과를 자산부채 종합관리위원회(Asset and Liability Management Committee)에 보고하여 적절한 대책을 수립하도록 하고 있음. 기본적으로 금리위험의 관리는 자금조달구조를 다양화하여 자금운용에 따른 현금흐름의 변화에 즉각적인 대응을 할 수 있는 방식을 취함. 즉, 자금조달구조를 유연하게 구축하여 상이한 금리환경에 적응할 수 있도록 함. 금리변동에 따라 저당채권의 만기가 변화할 수 있기 때문에 FNMA는 수의상환권부 사채(callable bond) 및 다양한 파생상품을 발행함으로써 보유 저당채권의 듀레이션의 기대변동에 부분적으로 대응할 수 있도록 함. * 저당채권과 마찬가지로 수의상환권부 사채의 듀레이션은 금리의 하락과 함께 감소하고, 상승과 함께 증가하게 됨. 2001년 말 현재 FNMA의 부채 중 1년 이내 단기부채가 42.5%이며, 수의상환권부 사채는 전체 채권발행액의 17.5%를 차지하고 있음. 또한 FNMA는 세계 최대 파생상품투자자 중 하나로 기본적으로 금리스왑 및 옵션부 파생상품(예, swaptions)의 두 가지 파생상품을 적극 활용하고 있음. 따라서 향후 한국주택금융공사도 금리변동에 따른 자산가치변동에 대응할 수 있도록 다양한 부채구조의 구성 및 파생상품의 적극적 이용을 통해 금리위험을 충분히 헤지할 수 있을 것으로 예상됨. 조기상환률 증가에 대비하여 일정한 주기로 대출원리금 상환액을 MBS 투자자에게 상환할 수 있도록 Pass-Through조건으로 발행하여 재투자위험 발생가능성을 최소화 조기상환률 감소에 대비하여 유동성 위험이 발생하지 않도록 MBS 발행구조를 설정 매입·보유 대상 주택대출의 경우에도 차입자의 조기상환과 관련하여 위험을 부담 매입·보유 대상 주택대출의 경우 콜 옵션부 공사채 발행 또는 평균 상환기간을 고려한 금리선물거래 등을 통하여 위험을 최소화하고 매입·보유에 적합한 대출상품 개발 외국 유동화기관과 같이 듀레이션 갭 관리 등을 통해 대출포트폴리오와 공사채 등 부채구조를 동적으로 관리 IV. 한국주택금융공사 설립의 경제적 효과 1. 가계대출 급증에 따른 금융불안 해소 가. 단기 주택대출의 리스크 분산 최근 급증한 가계대출 가운데 은행권의 주택대출은 2003년에는 24조원, 2004년에는 30조원 등 지속적으로 만기가 도래하여 금융시장에 불안요소로 작용 대부분의 소비자 신용이 주거용 부동산을 담보로 하는 소비자 대출(consumer loan)로 이루어지고 있기 때문에 미국의 대공황 이전의 상황과 매우 흡사한 것으로 판단되며 당시와 비슷한 충격이 발생할 경우 우리경제는 주택금융의 구조적 한계로 인해 미국의 30년대와 견줄만한 상당한 위험에 노출되어있는 상태 현 상황의 불확실성은 가계대출의 증가세 지속에 따른 금리상승 및 자산가격불안과 더불어 세계적 경기침체로 인한 통화정책의 무력화 가능성 등이 동시에 나타나고 있는 것으로 추정됨. 특히 주택담보대출의 대부분이 CD수익률 연동 변동금리를 택한 상황이어서 콜금리 인상 * jae wook LEE님에 의해서 게시물 이동되었습니다 (2017-05-07 16:58) ← End
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