[TAX & LAW] 변호사(KO, USA, IL) 이재욱
LAW OFFICE [ TAX & LAW ] 세금과 법률
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재건축분쟁,토지분쟁,재개발


[Title]
시장상황분석
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4. 시장상황분석

부동산 개발에 있어서 사업부지(토지)를 확보한 후 대략적인 사업개념이 결정되면 해당 상품을 더욱 정밀하게 기획하기 위한 조사를 행하여야 한다.

시장상황분석의 타겟은 기획한 상품의 수요가 있는가 하는 것과 어떤상품이 요구되는가를 확인하는 것이다.

대부분의 시장상황분석은 이미 대략적으로 설정한 사업개념에 대한 가설을 세우고 그 가설을 하나씩 검증하여 기획한 목표를 달성할 수 있는지를 조사하는 과정이다.

개발기획자는 먼저 개발 대상지에 영향을 주는 요인들에 대한 조사를 하고 가설을 설정하여야 한다.

예를 하나 들어보자.

어느 도시내에 미개발 토지가 있다고 가정해 보자. 1차적으로 개발기획자는 도시특성을 조사해야 한다. 개발기획자가 그 도시의 특성을 조사한 결과 경제의 성장 잠재력이나 소득수준이 상승하고 있지만 소비는 좀처럼 증가하지 않는 특성을 보이고 있어서 자가주택보다는 임대주택의 건설건수가 늘고 있었다. 이러한 상황하에서 개발기획자는 "주민을 대상으로 한 커뮤니티 호텔"이 필요한 상황이라는 결론을 얻었다면, 이를 가설로 설정하고 이 가설이 사업성이 있는지를 검증하여야 한다.

즉, 2차 조사에서는 조사범위를 좁혀서 해당 도시의 문화수준, 호텔과 관련한 시장을 조사하고 분석해야 하는 것이다. 개발기획자가 2차 검증에 들어가서 그 도시의 호텔과 문화수준을 조사해 본 결과, 호텔의 가동율이 높고 교양, 오락비의 지출비중이 타 도시에 비해 높은 수준에 있다고 하면, 개발기획자는 그 다음단계로 커뮤니티 호텔의 사업타당성에 대한 검증을 하여야 한다.

개발기획자는 커뮤니티 호텔의 이용 타겟 고객을 설정하고 그 목표계층의 수요조사를 행하여야 한다. 즉, 도시의 시장인구를 조사하고, 대두될 연령계층을 분석하고 그 계층을 목표계층으로 설정하여 사업타당성에 대한 결론을 내는 것이다.

위의 과정을 정리하여 보면, (1) 도시특성분석에서 "가능성 있는" 용도 추출 -> (2) 지역분석에서 "개발 가능한 시설" 추출 -> (3) 근린지역분석에서 "개발가능한 업종" 추출 -> (4) 대상부지의 개별여건 분석에 의한 구체적인 "개발기획" 제안의 순서로 조사를 진행해 가는 것이다.

보다 구체적인 조사방법은 각 단계별로 여러 가지가 있으나 이의 설명은 생략하기로 한다.

5. 상품기획

상품기획이란, 시장조사결과를 바탕으로 설계, 디자인, 동선, 가격, 마감재 등을 기획하는 과정으로 어떤 차별화된 특성과 장점을 개발하여야 하고 고객의 구매동기를 불러 일으킬 수 있는지에 초점을 맞추어야 한다.

상품개발시 점검하여야 할 주요항목은 다음과 같다.

(1) 규모

- 새로 개발할 건축물은 어떤 평형으로 할 것인가?
- 평형은 몇개의 종류로 할 것인가?
- 전체 규모는 어느 정도로 할 것인가? 등이다.

(2) 건축물의 향

- 전체 단지는 어떤 방향으로 배치할 것인가?
주택의 경우 남향을 선호하지만 소매점이나 업무시설은 오히려 북향이 유리한 경우가 많다. 간판 또는 내부의 가시성이 북향이 훨씬 유리하기 때문이다. 또한 조망권을 고려하여 요즘에는 공동주택의 경우에도 북향배치를 선호하기도 한다.
- 동서남북을 구분해서 배치할 것인가?
- 방향별로 어떤 평형을 배치할 것인가?
- 방향/조망권에 따른 가격 차등을 둘 것인가?
- 방향결정에 제약을 받는 환경은 어떤 것이 있는가?

(3) 층

- 지상층과 지하층은 몇 층으로 할 것인가?
- 층별로 어떤 평형과 유형을 배치할 것인가?
- 층별 가격차이는 어느 정도를 둘 것인가?

(4) 품질

- 마감재는 어떤 것을 쓸 것인가?
- 가구는 어떤 것을 배치해 줄 것인가?
- 정보, 통신 등의 편의성은 어떤 수준을 보장할 것인가?
- 설비의 품질은 어느 정도로 할 것인가?

(5) 평면

- 용도별 평면은 어떻게 할 것인가?
- 각 방의 용도와 개수, 배치는 어떻게 할 것인가?
- 서비스 면적은 어떻게 배치할 것인가?
- 어디에 포인트를 둘 것인가?

(6) 차별성

- 기존상품과는 무엇이 다른가?
- 차별성은 고객의 입장에서 어느 정도 중요한 것인가?
- 차별성을 통해 가격이나 분양률을 높일 수 있는가?

** 주택(아파트)의 분양가는 대개 원가에 연동하여 결정되는데, "예상분양가 >= 총사업비 + 사업수익"의 구조로 만들어진다. 자료실에 있는 수익분석 시트는 이러한 분양가 셜정을 위한 초기 자료에 해당한다.

*** 아파트 가격을 보면 같은 단지에 있다 하더라도 다양한 가격분포를 보이는데 대개 규모/층/위치-향 등에 따라 일정한 가격 차등을 보인다. 규모에 따른 가격 차등은 전용면적의 증가율에 비해 약 1.5배의 상승률을 보이고 있다. 신축아파트의 평당원가를 3백만원, 수익율을 10%라고 할 때 20평형은 6천6백만원, 30평형은 1억4천8백만원이 되는 것이다. 층에 따른 가격차등화는 로얄층을 100이라고 할 때, 최상층은 97.6, 1층은 92.5 정도로 형성되어 있으며, 향이나 위치에 따른 가격차등화는 전면개방감이 있는 아파트를 100이라고 할 때, 개방감이 없는 아파트는 98.3 정도로 형성되고 있다. 모든 가격 차등화 요소를 모두 감안하는 경우 동일단지내에서 최상위치 로얄층의 아파트를 100으로 할 경우 끝층이고 개방감이 없는 최악의 조건을 지닌 아파트는 75.4로 형성되고 있다.


* 이재욱님에 의해서 게시물 이동되었습니다 (2003-11-07 07:19)
* jae wook LEE님에 의해서 게시물 이동되었습니다 (2017-05-07 16:58)
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[Title]
시장상황분석



  35 →   배 당 요 구 신 청  
  34 →   배당액 영수증  
  33 →   보 정 서  
  32 →   명 도 확 인 서  
  28 →   사업타당성 분석  
  →   시장상황분석  
  22 →   부동산 개발의 체계  
  20 →   부동산 관련 용어  
  19 →   주택건설기준운용  
  18 →   개발행위허가제  
  17 →   7) 지구단위계획  

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