[TAX & LAW] 변호사(KO, USA, IL) 이재욱
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[Title]
사업타당성 분석
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6. 사업타당성 분석

개발기획자의 타당성 검토의 핵심은 최종 사업추정 손익, 분양율에 따른 손익분석, 그리고 각 상품별, 층별, 부문별 예상 매출액과 투자비와 평당 매출 이익률 등의 분석을 통하여 사업의 적합성 여부를 판단하는데 있다.

타당성 검토결과 사업성이 부족할 경우, 개발기획자는 기존의 상품개념과 구성상품 내용을 수정, 변경함으로써 최적의 사업안을 찾아내야 한다.

사업 타당성을 검토하기 위한 체크리스트는 대략 다음과 같다.

- 사업주체 : 사업에 참여하는 주체는 누구누구인가? 각각 어떤 조건으로 사업에 참여하는가?

- 수입지출 : 예상되는 사업매출액은 얼마인가? 예상되는 사업 매출원가는 얼마인가? 예상되는 사업비용 및 기타 비용은 얼마인가? 결과적으로 예상되는 총 사업수익은 얼마인가?

- 분양율 : 초기 분양율은 어느 정도일 것으로 예상되는가? 분양시 경쟁관계는 어떤 수준인가? 평형별, 유형별 예상분양율은 얼마인가? 고객 연령, 지역별 예상분양율은 어느수준인가? 예상분양율에 영향을 미치는 외부요인은 어떤 것이 있는가?

- 무형적 가치 : 손익과 관계없이 이 사업을 통해 얻을 수 있는 무형의 이익이나 손실은 없는가? 이 사업은 회사의 경영이념, 사업목적과 부합하는가? 사업을 통해 어떤 노하우나 지적재산을 확보할 수 있는가?

- 사업애로 : 사업수행기간은 얼마나 되는가? 예상되는 민원이나 시공상의 애로는 무엇인가? 사업추진에서 비롯되는 사회적 저항은 없는가?


위에서 언급한 각 체크 항목 가운데 중요한 사항에 대해서 알아보고자 한다.

(1) 사업주체에 따른 사업 유형

a. 자체사업 : 모든 사업비용을 사업주가 부담하는 형태로 개발기획에서 시공, 사업비조달 및 분양, 판매, 관리 등을 사업주체가 일괄 처리해야 하므로 위험부담이 높은 매우 전통적인 사업방법이다.

b. 지주공동사업 : 최근 도심지 개발사업이나 짜투리 땅 개발사업 등에서 많이 이용되는 형태로, 합작구조와 부담방법에 따라 사업성이 크게 달라지므로 사업추진의 성과물에 대한 균등한 배분을 바탕으로 상호책임도 적절히 나눠지도록 하는 것이 중요하다.

c. 조합사업 : 각종 주택조합, 재개발조합 등과 공동으로 사업을 하는 유형이다.

(2) 손익추정

사업손익은 수입-지출의 구조로 간단하게 계산되지만, 매출액 계산은 비교적 간단하지만, 매출원가의 계산은 상당히 복잡하고 전문적인 지식이 필요하다. 대략적인 사업손익은 "사업손익 = 매출액 - (매출원가 + 영업비용 + 영업외 비용)"의 식으로 산출한다.

a. 매출액 추정

매출액은 크게 직접매출액과 간접매출액으로 구성된다.

직접매출액은 판매수입 또는 임대수입(또는 병행도 가능)과 운영수입등으로 구성될 수 있는데, 아파트의 경우에는 아파트 분양(판매)수입과 상가의 분양수입으로 구성된다. 각 항목의 계산식은 비교적 간단하여 다음과 같다.

- 분양(판매)수입 : 분양가격*수량
- 임대수입 : 임대가격*수량
- 운영수입 : 운영에 따른 시기별 수입 추정

간접매출액은 분양수입, 임대수입,운영수입으로부터 발생되는 발생이자와 분양대금의 연체 등으로 발생하는 연체이자의 일반 발생이자와의 차액 등이다.

b. 매출원가 추정

매출원가의 추정은 매우 복잡하고, 각 사업별로, 지역별로, 시기별로 다르게 나타날 수 있으므로 정밀한 계산은 전문가의 도움을 받아야 한다. 여기에서는 매출원가를 구성하는 항목과 그 대략의 내역을 살펴보고자 한다.

매출원가는 크게 토지비, 공사비, 정책이행비, 사업실행비로 구분할 수 있으며 공사비에는 기초공사비, 건축공사비, 공사지원비가 포함된다.

- 토지비 : 토지의 직접매입대금, 중개용역비
- 공사비
> 기초공사비 : 지질조사비, 측량용역비, 설계용역비, 철거용역비, 토목공사
> 건축공사비 : 직접공사비, 인입제비용(상하수도, 전기, 가스 등)
> 공사지원비 : 감리용역비, 소방감리비, 감정평가료
- 정책이행비 : 교통영향평가료, 환경영향평가료, 지구단위계획 수립용역비, 예술품 장식비 등
- 사업실행비 : 인허가비, 각종채권매입 할인손

c. 영업비용 추정

영업비용은 영업장 직접경비와 판매관리비로 크게 대별할 수 있다.

- 영업장 직접경비 : 모델하우스 설치 운영비, 사무실 운영비, 소모품비
- 판매관리비 : 광고비, 일반관리비, 금융비용 등

d. 영업외 비용

영업외 비용은 개발상품의 직접 판매와는 무관하나 개발사업을 위해 불가피하게 지출해야 하는 제세공과와 예비비로 구성된다.

- 제세공과 : 취득세, 보유세, 보존등기비, 개발비, 부담금, 특별부가세, 법인세 등
- 예비비 : 사업을 위한 예비비

* 상세항목은 자료실의 "사업수지분석표" 참조


(3) 분양율 추정

분양율 추정은 사업의 타당성을 도출하는데 가장 중요한 가정이 된다. 사실 분양율을 어떻게 추정하느냐에 따라 실질적인 사업의 추진 여부가 결정되기 때문이다. 그런 만큼 분양율 추정은 신중을 기할 필요가 있다. 다음에 소개하는 세가지 방법은 일반적으로 많이 사용하는 분양율 추정의 방법들이다.

a. 사례추정법

사례추정법은 개발하고자 하는 사업과 유사한 사례를 분석하고 그 사업의 분양율을 근거로 당해 사업의 분양율을 추정하는 것이다. 이 방법에 의한 분양율추정의 절차를 보면,

ㄱ. 유사사례 선정 : 사업의 규모, 평형구조, 위치 등이 비슷한 자사 혹은 경쟁사의 과거 분양사례중 유사한 사례를 2-3개 선정한다.

ㄴ. 분양요인 선정 : 분양율에 영향을 비치는 직접, 간접적 요인을 추출한다.

ㄷ. 요인별 가중치 부여 : 추출된 분양요인을 중요도별로 분류하고 가중치를 부여하는데, 가중치는 가능한한 소비자조사 결과를 토대로 산정하는 것이 좋다.

ㄹ. 비교 평가 : 비교사례와 사업대상을 비교하여 우위인지 열위인지 판단한다.

ㅁ. 사업개념 확정 : 최대분양율과 최저 분양율을 추정한다.


b. 수요기준법

수요기준법이란 분양율을 추정함에 있어서 근접지역의 잠재수요를 기준으로 분양율을 추정하는 방법으로 개략의 절차는 다음과 같다.

ㄱ. 평형별 기존시장 분석 : 인근지역(통상 광역도시는 2~3개 구를 기준으로 하며, 중소도시의 경우 전체도시를 대상으로 함)의 유사상품의 기존시세, 판매가 등을 분석한다.

ㄴ. 잠재수요 조사 : 무주택자와 유주택자 중 교체수요 파악

ㄷ. 주요지수 산출 : 경쟁주택수 당 잠재고객 수(경쟁대상 32평 주택이 100호인 지역에 잠재고객이 300,000가구인 경우 수요지수는 3이 된다.)

ㄹ. 분양율 추정


c. 경쟁사 대비법

동일지역에서 최근 경쟁사가 판매한 상품력과 분양율을 자사와 비교하여 추정하는 방법으로 대략 다음의 3단계 작업을 통해 분양율을 추정한다.

ㄱ. 실고객율 추정 : 경쟁사 모델하우스 내방객수 대비 분양율 산정(50만명 방문으로 2000가구 분양시 실 고객율은 0.4%가 된다)

ㄴ. 경쟁지수 측정 : 경쟁사 대비 자사의 강약점 분석을 통해 상품의 경쟁지수를 산출(경쟁사 상품평점이 80점이고 자사가 95점인 경우 상품경쟁지수는 1.2가 됨)

ㄷ. 사업개념 확정 : 실고객율 × 경쟁지수 × 방문예상 목표고객수



* 이재욱님에 의해서 게시물 이동되었습니다 (2003-11-07 07:19)
* jae wook LEE님에 의해서 게시물 이동되었습니다 (2017-05-07 17:00)
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[Title]
사업타당성 분석



  35 →   배 당 요 구 신 청  
  34 →   배당액 영수증  
  33 →   보 정 서  
  32 →   명 도 확 인 서  
  →   사업타당성 분석  
  26 →   시장상황분석  
  22 →   부동산 개발의 체계  
  20 →   부동산 관련 용어  
  19 →   주택건설기준운용  
  18 →   개발행위허가제  
  17 →   7) 지구단위계획  

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