[TAX & LAW] 변호사(KO, USA, IL) 이재욱
LAW OFFICE [ TAX & LAW ] 세금과 법률
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[Category]
재건축분쟁,토지분쟁,재개발


[Title]
■ 한눈에 보는 재개발·재건축
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매뉴얼 제작의 목적

  재개발·재건축사업은 계획수립에서부터 조합운영, 설계 및 시공업체 선정, 시공, 청산 등에 이르기까지 추진절차가 복잡하고 각 절차별로 상당한 전문지식이 필요합니다.

  따라서 투명하고 효율적인 사업추진을 위해서는 조합 임원이나 조합원이 절차와 제도를 제대로 알고 사업에 임하는 것이 무엇보다도 중요합니다.

  본 매뉴얼은 재개발·재건축사업의 추진절차, 관련법규 및 주요사항들을 알기 쉽게 정리하여 조합원들의 이해를 돕고 나아가 성공적인 사업지원을 목적으로 제작되었습니다.



재개발·재건축사업의 비교

  

구 분
주택재개발사업

(단독밀집 대상)
재건축사업

(공동주택대상)

근 거
도시재개발법('76. 12. 31)
주택건설촉진법('72)에 제도도입('87. 12. 4)

목 적
불량주택 및 공공시설 정비
노후·불량주택 재건축

특 성
도시계획차원 강조
주택공급

시행주체
·토지, 건물소유자

·조합, 공공기관
노후주택 소유자로 구성된 재건축조합

시행절차
구역지정→조합설립인가→사업시행인가→관리처분계획인가→사업시행→분양→청산
재건축조합설립인가→사업계획승인→철거 및 착공→입주

주택규모
시·도조례에서 정함
해당없음

공급대상
·토지·건물소유자

·세입자(임대주택)

·잔여분 주택 : 일반분양
·조합원

·잔여분 주택 : 일반분양

세입자대책
주거대책비 지급 또는 임대주택 입주
없음

공공지원
·시행자가 설치하는 공공시설 설치  비
  용범위에서 공공시설 무상양여

·국민주택기금융자

·재개발사업지금 지원
국민주택기금 융자

주민동의
·조합설립시 :  토지·건물소유자의 각 2/
                    3이상

·사업시행시 :  토지면적 2/3이상의  소
                    유자, 토지·건물  소유자의
                    각 2/3이상
·재건축조합인가시 4/5이상

·각 동별 2/3이상


  



주택재개발에 대하여





□ 주택재개발사업이란 ?

  도시 내에 낡고 오래된 주택이 밀집되어 주거생활이 불편하고, 도로·상하수도 시설이 불량한 지역을 재개발구역으로 지정하여 도로·상하수도·공원 등 공공시설을 정비하고 낡은 주택은 헐고 새로 건축하는 등 주거환경을 개선하는 도시계획사업입니다.



□ 재개발사업의 추진절차

  기본계획 수립(특별시·광역시·시 또는 군의 장) → 구역지정(시·도지사) →조합설립인가(시장·군수·구청장) → 사업시행인가(시장·군수·구청장) → 분양신청(조합원) →관리처분계획인가(시장·군수·구청장) →철거 및 착공(사업시행자) →준공 및 입주(사업시행자) → 청산 및 해산 (사업시행자)



제 1 단계  사업준비단계



□ 주택재개발구역의 지정

  ○ 특별시장, 광역시장, 도지사가 시장·군수·구청장의 신청에 의하여 재개발 기본계획에 적합한
      범위안에서 지정합니다.

  ※ 인구가 100만 이상인 도시는 특별시·광역시·시 또는 군의 장이 수립한 재개발기본계획에 구역
      지정대상 예정지가 정해져 있으므로 재개발 사업을 하고자 하는 주민은 먼저 당해지역의 재개
      발기본계획을 확인하여야 합니다.



□ 주택재개발 구역지정의 절차

재개발구역의 선정(시장·군수·구청장) → 공람·공고등(시장·군수·구청장) → 재개발구역의 지정신청(시장·군수·구청장→시·도지사) → 결정 및 지정 (시·도지사) → 고시 (시·도지사)



□ 공람·공고 및 지방의회 의견 청취

  ○ 일간신문 등에 공고하고 특정한 장소에 관계서류를 비치하여 14일간 공람

  ○ 공람·공고후 지방의회 의견 청취

  ○ 공람·공고 사항

     - 재개발사업의 명칭

     - 재개발사업구역 및 면적

     - 도시계획시설의 설치 및 정비에 관한 계획

     - 건폐율, 용적률 계획 등

     - 사업시행예정시기 등



제 2 단계  사업시행단계



1. 주택재개발조합의 설립

  ○ 토지 또는 건축물 소유자 5인 이상이 정관을 작성, 시장·군수 또는 구청장에게 신청하여 조합설
      립인가를 받습니다.

  ○ 조합설립에 관한 필요한 지침은 시·도의 "조례"에서 정하고 있으며, 정관의 작성에 관해 필요한
      사항은 "준칙"으로 정하고 있습니다.



□ 조합설립의 절차

  조합설립 준비 (주민동의서 징구, 정관작성)→조합설립인가 신청→ 인가(시장·군수·구청장)



□ 동의서 징구

  ○ 동의서에는 조합의 설립과 정관의 내용에 동의한다는 사항과 권리내역이 명기되어야 함

  ○ 동의요건 : 토지소유자 총수 및 건축물소유자 총수의 각 3분의 2 이상

  ○ 조합설립이 인가 전에 동의를 철회하는 경우, 동의자 수에서 제외

  ○ 재개발구역지정 후 토지 또는 건축물 공유시에는 한 사람의 소유자로 인정

  ○ 동의 또는 철회시 인감도장 사용, 인감증명서를 첨부



□ 조합원

  ○ 재개발구역 안의 토지 또는 건축물 소유자와 그 지상권자

  ○ 건축물, 토지, 지상권 등이 수인(數人)의 공동소유인 경우는 1인의 조합원으로 인정



□ 조합의 임원

  ○ 정관이 정하는 바에 의해 조합원중 총회가 선임

  ○ 조합의 임원 : 조합장(1인), 이사, 감사(이사 및 감사 수는 정관으로 정함)

  ○ 조합임원이 될 수 없는 요건

    - 금치산자(禁治産者), 한정치산자(限定治産者), 또는 미성년자

    - 파산자(破産者)로서 복권되지 아니한 자

    - 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 2년이 경
      과되지 아니한 자, 또는 그 형의 집행유예 기간 중에 있는 자

    - 임원개선조치를 받은 후 2년이 경과되지 아니한 자

    위의 결격사유가 발생하였을 때에는 그 다음 날부터 자격상실



□ 대의원회

  ○ 조합원의 수가 100인 이상인 조합에 해당

  ○ 조합원 총수의 10분의 1이상의 대의원으로 대의원회 구성

  ○ 일상적으로 총회의 권한을 대행. 다만, 다음과 같은 경우에는 반드시 총회에서 결의하여야 함

    - 정관의 변경, 사업시행계획의 수립 및 변경, 공동시행자의 선정, 관리처분계획  

    - 조합장·이사·감사 및 대의원의 선임. 다만, 임기 중 궐위된 경우 대의원회에서 보궐선임 가능(
      정관이 정하는 경우)

    - 조합의 합병 또는 해산(사업완료로 인한 해산의 경우는 제외)에 관한 사항

  ○ 대의원의 수, 결의방법 및 선임방법 : 시·도의 조례가 정하는 범위안에서 정관으로 정함



□ 정관

  ○ 토지 및 건축물의 소유자 5인 이상이 시·도지사가 마련한 정관준칙에 근거해 작성

  ○ 정관의 내용

    - 주택재개발사업의 명칭

    - 조합의 명칭

    - 주된 사무소의 소재지

    - 비용부담에 관한 사항

    - 임원의 자격·수·임기, 직무의 분담, 선임방법 및 업무대행 등에 관한 사항

    - 총회에 관한 사항

    - 대의원회 또는 이사회를 두는 경우, 그 구성, 개회와 기능, 의결권의 행사방법, 기타 회의운영에
      관한 사항

    - 공동시행자와의 재개발사업시행에 관한 사항

    - 재개발사업시행에 대한 회계 및 계약에 관한 사항

    - 공공시설의 부담에 관한 사항

    - 공고의 방법

    - 토지 및 건축물에 관한 권리의 가액평가방법에 관한 사항

    - 관리처분계획 및 청산(분할징수 또는 납입에 관한 사항을 포함한다)에 관한 사항

    - 지적 및 건축시설바닥면적의 결정방법에 관한 사항

    - 정관의 변경에 관한 사항

    - 사업시행계획의 변경에 관한 사항

    - 조합의 해산에 관한 사항

    - 기타 시·도의 조례로 정하는 사항



□ 조합설립인가를 받기 위한 신청서류(서울시 조례)

  ○ 조합설립인가 신청서

  ○ 정관

  ○ 토지 등의 소유자 동의서

  ○ 조합원 명부

  ○ 개략적인 사업계획서

  ○ 신청인의 대표자를 선정한 증빙서류



□ 조합설립인가 후 하여야 할 일

  ○ 조합설립등기

  ○ 조합창립총회

  ○ 조합임원선출

  ○ 시공회사 선정 등



  ※ 시공회사의 선정과정에서 특정업체를 선정하기 위하여 조합의 임원과 시공회사 간의 비리가 발생할 수 있으며 이러한 비리로 인한 비용부담은 결국 조합원들 각자에게 돌아오므로 선정과정을 투명하게 할 수 있도록 해야 합니다.



□ 조합총회

  ○ 총회의 결의사항

    - 정관의 변경

    - 사업시행계획의 수립 및 변경

    - 자금의 차입과 그 방법·이율 및 상환방법

    - 경비의 수지예산

    - 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약  

    - 공동시행자의 선정

    - 조합임원의 선임

    - 부과금의 금액 또는 징수방법

    - 관리처분계획

    - 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항

    - 조합의 대의원선임에 관한 사항

  ※ 총회의 소집절차 및 시기, 투표권의 수 및 결의방법 등에 관하여는 시·도 조례가 정하는 범위 안에서 정관으로 정합니다.



□ 조합설립등기

  ○ 재개발 조합은 법인격을 갖습니다. 따라서 조합은 조합설립의 인가가 있은 날부터 30일 이내에
      주된 사무소의 소재지에 다음의 사항을 등기해야 성립합니다.

    - 설립목적

    - 조합의 명칭

    - 주된 사무소의 소재지

    - 설립인가 연월일

    - 임원의 주소 및 성명

    - 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용



□ 경비의 부과

  ○ 조합은 재개발사업에 필요한 경비를 충당하기 위하여 조합원으로부터 경비를 부과·징수할 수
      있습니다.

  ○ 조합원이 부과금의 납부를 태만히 한 때에는 연체료를 부과·징수할 수 있습니다.

  ○ 부과금 및 연체료의 징수에 관하여 필요한 사항은 정관으로 정합니다.

  ○ 부과금 또는 연체료를 체납할 경우 : 시장·군수 또는 구청장에게 그 징수를 위탁할 수 있습니다.



□ 회계·감사

  ○ 조합 등은 관리처분계획인가 고시일 및 공사완료 공고일로부터 60일 이내에 시장·군수·구청장이
      지정한 공인회계사법에 의해 등록된 공인회계사나 회계법인에게 회계감사를 받아야 합니다.

  ○ 감사 결과는 시장·군수·구청장에게 보고하고, 이를 당해 재개발구역의 토지 등의 소유자가 열
      람할 수 있도록 하여야 합니다.

  

□ 지도·감독

  ○ 조합은 주택재개발사업 집행과정의 투명성을 제고하여 부조리가 발생하지 않도록 법규정에 의한
     지도감독을 다음과 같이 받아야 합니다.

    - 구청·시청 또는 군청에 의한 업무조사 등

    - 조합 : 조합원이 총회에서 선출한 감사에 의한 감사



  ※ 조합에 관하여는 재개발법에 규정된 것 이외에는 민법 중 사단법인의 규정에 따라야 합니다.



2. 사업시행인가



  토지 등의 소유자 또는 조합이 주택재개발사업을 시행하고자 할 때에는 규약 및 사업시행계획서를 작성하여 시장·군수 또는 구청장에게 인가를 받아야 합니다.



□ 사업시행인가의 절차

  사업시행계획의 작성(토지등의 소유자,조합) → 주민동의 → 사업시행인가 신청(시행자 → 시장·군수·구청장) → 검토 및 협의 →공람 (30일간) → 의견서 제출·심의 → 사업시행인가 (시장·군수·구청장) → 고시 (시장·군수·구청장)



□ 주민동의 확보

  ○ 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자 동의와 토지 및 건축물 소유자 총수의 각 2/3 이상의 동의를
     얻어야 합니다.

  ○ 토지소유자 또는 건축물소유자가 정당한 사유없이 동의하지 않는다면 토지 및 건축물소유자
      총수의 각 1/2 이상의 동의를 얻은 후 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 시장·군수 또는 구청장이
      사업시행인가를 결정할 수 있습니다.



□ 사업시행인가 신청을 위한 서류

  ○ 사업시행인가 신청서

  ○ 정관

  ○ 사업시행계획서

  ○ 토지소유자 등의 동의서

  ○ 수용 또는 사용할 토지·건축물의 명세 및 소유권 이외의 권리 명세서



□ 관계서류의 공람과 의견청취

  ○ 시장·군수·구청장은 사업시행인가 또는 사업시행계획 작성시 관계서류의 사본을 30일이상 일
     반인에게 공람하여야 합니다.

  ○ 행정청은 공람요지와 장소를 공고하고, 조합원에게 통지해야 합니다.

  ○ 공람기간 내에 시장·군수 또는 구청장에게 의견서를 제출할 수 있습니다.



제 3 단계  관리처분계획



1. 분양신청



□ 분양신청의 절차

사업시행고시 → 분양신청 기간 통지 → 일간신문 공고



□ 분양신청에 관한 사항

  ○ 사업시행고시가 있은 날로부터 14일 이내에 조합원들에게 분양신청기간 통지 및 일간신문 공
     고(조합)

  ○ 사업시행고시가 있은 날로부터 30일이상 60일이내에 분양신청(조합원)

  ○ 분양신청은 우편으로도 가능. 이 경우 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우편으로
      고지하여야 합니다.

  ○ 토지 등의 소유자 이외의 권리자(지상권자, 전세권자, 임차권자, 저당권자, 기타의 권리자)도 분
      양신청 기간 내에 권리신고를 하여야 합니다.

  ○ 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않은 경우 → 현금청산

  ○ 분양대상에서 제외된 자가 있을 경우 → 분양대상이 아님을 명확하게 설명

  ○ 분양에서 제외된 경우 → 현금청산대상 또는 청산방법에 따라 처리됨을 고지

  ※ 추가부담

  조합원이 분양신청을 할 경우, 조합원의 종전재산가액에 따라 주택의 분양평형이 배정되며 종전 건축물 등의 평가액과 분양받을 주택의 평가액간 차이가 있는 경우에는 추가부담 또는 현금으로 청산받을 수 있습니다.



□ 권리의 신고

  ○ 토지 등의 소유자 이외의 권리자가 그 권리를 신고하고자 할 때에는 신고서에 그 권리를 증명할
      수 있는 등기부 등본, 기타의 서류를 첨부하여 조합에 제출하여야 합니다.

  ○ 권리의 신고를 우편으로 하고자 할 경우, 분양신청기간 내에 발송된 것임을 증명할 수 있는 우
      편으로 하여야 합니다.



2. 관리처분계획의 인가

시행자인 조합은 분양신청이 경과한 때에는 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획을 수립하여 시장·군수·구청장으로 부터 인가를 받아야 합니다.



□ 관리처분계획 절차도

  인가신청(분양신청 경과후) → 공람 및 의견청취 (30일이상) →인가(시장·군수·구청장) →고시(관보 또는 공보) →통지(시행자)



□ 종전소유면적의 인정기준 (서울시 조례)

  ○ 토지

    - 소유 토지별 지적공부에 의함

    - 수인 공유시 → 부동산 등기부의 지분비율

    - 국·공유지 점유자 → 점유연고권이 인정된 경계를 기준으로 한 지적측량 성과 기준

  ○ 건축물

    - 건축물대장이나 재산세과세대상 또는 측량성과 기준



□ 분양방법 및 기준

  ○ 조합원 분양

    - 분양대상자 1인에게 1주택 분양

    - 평형배정은 분양기준가액에 상응하는 규모로 하고 최소평형가액 미만인 때에는 최소평형 배정

    - 동일평형 동·호수 결정은 공개 추첨

    - 종전 건축물의 용도가 상가 또는 유사 복리시설 소유자인 경우에는 상가 등 복리시설 분양

  ○ 일반분양

    - 공동주택 : 주택공급에관한규칙이 정하는 바에 따라 일반에게 분양



□ 관리처분계획인가 후 조합의 이행사항

  ○ 일반분양 입주자 모집승인 신청

  ○ 일반분양

  ○ 조합원분양

  ○ 조합원 동·호수 추첨



□ 관리처분계획인가를 위한 신청서류

  ○ 관리처분계획서

  ○ 분양설계기준

  ○ 분양대상자별 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 명세와
      사업시행고시가 있은 날을 기준으로 한 가격

  ○ 재개발사업에 소요되는 비용의 추산액

  ○ 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권의 권리명세

  ○ 분양을 하지 않기로 한 종전의 토지 및 건축물의 명세와 이에 대한 청산방법

  ○ 재개발사업의 시행으로 인하여 새로이 설치되는 공공시설의 명세와 용도가 폐지되는 공공시설의
      명세

  ○ 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법

  ○ 관리처분계획을 총회에서 결의토록 한 경우 총회결의서 사본

  ○ 분양신청 및 권리신고서 사본

  ○ 기타 관리처분계획 내용을 증빙하는 서류



제 4 단계  완료단계



1. 준 공

  시행자는 주택재개발사업에 관한 공사를 완료한 때에는 시장·군수 또는 구청장에게 공사완료 보고서를 제출하고 준공검사를 받아야 합니다.



□ 준공검사 절차도

  공사완료보고서 제출(시행자) →준공 및 검사필증 교부 및 공사완료 공고(시장·군수·구청장) →확정측량 및 토지분할 절차(시행자) →분양처분통지 및 고시(시행자) →분양처분공고(시행자 →시장·군수·구청장) → 등기 및 청산절차 이행



□ 공사완료에 따른 조치

  ○ 준공도서, 귀속된 공공시설 및 토지에 대해 그 시설을 관리할 기관별 명세서, 시행자에게 귀속될
      관리기관별 공공시설 및 토지 등의 명세서를 신청합니다.

  ○ 조합은 공사완료 공고 즉시 확정측량 및 토지분할절차를 거쳐 분양처분을 하여야 합니다.

  ○ 조합은 관리처분계획에 정한 사항을 분양 받을 자에게 통지하고, 그 내용을 고시한 후 이를 시장
      ·군수 또는 구청장에게 보고합니다.

  ○ 분양처분 고시일로부터 15일 이내에 사업완료 사실을 지적을 관리하는 소관청인 시장·군수·구
      청장에게 다음과 같은 서류로 보고해야 합니다.

    - 사업완료신고서

    - 확정된 토지의 지번별 조서 및 종전토지의 지번별 조서

    - 환지처분과 같은 효력이 있는 고시된 환지계획서. 다만, 환지를 수반하지 아니하는 사업인 경
      우에는 사업의 완료를 증명하는 서류

    - 측량성과

    - 기타 부대서류

  ○ 분양처분고시가 있을 때에 시행자인 조합은 지체없이 대지 및 건축시설에 관한 등기를 촉탁 또는
      신청하여야 합니다.

    - 분양처분고시가 있는 날로부터 등기의 촉탁 및 신청에 의한 등기가 있을 때까지는 다른 등기를
      하지 못합니다.

    - 등기에 필요한 사항은 대법원 규칙으로 정합니다.

  ※ 분양처분고시가 있은 다음 날이 소유권의 취득시기입니다.



2. 청산 및 조합의 해산

  청산이란 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격과 분양받을 대지 또는 건축시설의 가격에 차이가 있을 때, 그 차액에 상당하는 금액을 징수 또는 지급하는 것입니다.



□ 평가의 방법

  ○ 종전에 소유한 토지 또는 건축물의 가격산정은 사업시행고시일을 기준으로 감정평가업자 2인
      이상이 평가한 평가금액을 산술평균하여 계산

  ○ 분양예정의 대지 또는 건축시설의 추산액은 시·도의 조례가 정하는 바에 의하여 산정하되 지가
      공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가업자의 감정평가의견을 참작



□ 조합의 해산

  ○ 분양처분고시 후 대지 및 건축시설 등에 관한 등기절차를 이행한 때에는 지체없이 총회 또는 대
      의원회를 소집하여 조합의 해산을 결의하여야 합니다.

  ○ 조합의 해산방법 및 시기에 관하여는 정관에 따로 정하여 시행할 수 있습니다.

  ○ 조합이 해산한 때에 청산인은 취임 후 3주 내에 해산의 사유 및 연월일, 청산인의 성명 및 주소를
      주된 사무소 소재지에서 등기하고 주무관청에 신고해야 합니다.

  ○ 청산인은 직무

    - 현존사무의 종결

    - 채권의 추심 및 채무의 변제

    - 잔여재산의 인도 등

  ○ 주택재개발사업을 완료하였거나 폐지한 때에는 시·도 조례가 정하는 바에 의하여 관계서류를
      시장·군수에게 인계하여야 합니다.



  〈서울시의 경우, 인계서류>

    - 청산관계서

    - 총회·대의원회, 이사회 및 감사의 감사 관계서류

    - 재개발사업과 관련된 계약 및 분양관계서류

    - 회계 및 계약관계 서류

    - 분양처분서

    - 확정측량 관계서류

    - 등기신청 관계서류

    - 감정평가 관계서류

    - 손실보상 및 수용관계 서류

    - 공동구 설치 비용부담 관계서류

    - 보류시설 및 체비시설의 처분과 우선 매수청구권자에 대한 분양관계 서류



3. 기타 사항



□ 시공업체와의 계약

  여러업체가 제출한 사업계획안을 비교검토하여 조합총회를 통해 경쟁입찰방식으로 선정합니다.



□ 이주비의 지급

  ○ 조합은 주택재개발사업의 시행을 위해 주택이 철거되는 자에게는 적당한 시설에 임시수용하거나
     주택자금의 융자알선 등 임시수용에 상응하는 조치를 취해야 합니다.

  ○ 임시수용은 당해 재개발구역 내 실제 거주하고 있는 가옥소유자(지구외 가옥소유자는 제외)를
      대상으로 합니다.

  ○ 이주비 지급도 임시수용으로 간주합니다.

  ○ 임시수용을 위한 비용은 당해 재개발구역의 사업비에서 충당합니다.

  ※ 이주비는 결국 조합원들이 부담해야 하는 비용이므로, 그 비용이 많다고 조합원들에게 유리한 것이 아닙니다.



□ 세입자 대책

  ○ 주택재개발구역 내에 거주하는 세입자 중 구역지정 고시일 3개월 전부터 거주한 자로서, 주민
      등록이 등재된 자에 한하여 주거대책비 또는 임대아파트를 제공합니다.

  ○ 주거대책비는 재정경제부가 매년 발표하는 도시근로자 평균 가계지출비를 기준으로 가족 수에
      따라 3개월 분이 지급됩니다.

  ※ 임대아파트 건설 및 입주대상자 등 구체적인 기준은 각 시·도의 조례에서 정하고 있습니다.





재건축에 대하여





□  재건축사업이란 ?

  노후·불량주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업.



□ 재건축사업의 추진절차

  재건축결의 → 안전진단 → 창립총회 → 조합설립인가 → 사업계획승인 → 이주 → 철거 및 착공 → 분양 → 사용검사 → 입주 → 조합 해산



□ 재건축사업의 추진단계별 적용법규

구     분
법 적 근 거
적 용 내 용

노후·불량주택의 범위
- 주택건설촉진법(이하 주촉법)

   시행령 제4조의2
-  노후·불량주택의 범위

재건축조합의 정의
-  주촉법 제3조제9항
- 주택조합 중 노후·불량주택 소유자가 그 건물을 철거하고 다시 건축하는 것을 재건축이라 하고 그 시행자를 재건축조합이라 함

재건축의 결의
- 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 집합건물법)제47조

-  주촉법 제44조의3 제7항
-  구분소유자의 4/5이상

-  동별 2/3이상의 찬성

조합의 설립
-  주촉법 제44조

-  주촉법 시행령 제42조
- 조합설립에 관한 법적 근거

안전진단
-  주촉법 시행령 제42조의4

-  주촉법 시행규칙 제32조의2
- 진단기관지정 및 진단내용

사업계획승인
-  주촉법 제33조

-  주촉법 시행령 제32조
- 사업계획승인 대상 및 구비서류

공동사업주체

(시공자)사업시행
-  주촉법 제44조제3항

-  주촉법 시행령 제34조의4
- 조합시행에 관한 사항

- 공동사업주체와 사업시행시 제출서류

미동의자 조치
-  집합건물법 제48조
- 구분소유권 등의 매도청구

재건축의 합의
-  집합건물법 제49조
- 재건축 합의에 관한 사항

아파트 분양
-  주택공급에관한규칙
- 주택공급에 관한 사항

사용검사
-  주촉법 제33조의2

-  주촉법 시행령 제34조

-  주촉법 시행규칙 제22조
- 사용검사의 내용, 절차 및 구비서류




제 1단계 : 결의단계



  재건축추진위원회 구성 → 재건축결의 → 창립총회

  

1. 재건축추진위원회 구성

  ○ 노후·불량주택의 소유자들이 재건축추진위원회를 구성하여 재건축을 추진할 수 있습니다.

  ○ 재건축추진위원회는 재건축을 추진하고자 하는 소유자들이 재건축조합을 설립하기 위해 결성
      하는 임의단체로 재건축조합이 설립되면 자동적으로 소멸됩니다.  

  ○ 추진위원회의 역할

    - 재건축 결의를 위해 재건축사업을 위한 요건점검 및 기초자료 수집

    - 구분소유자들로부터 동의서를 받아 조합원 모집

    - 사업계획, 행정절차, 권리관계 등 검토·준비

    - 규약초안 작성, 창립총회 준비

    - 창립총회를 개최하여 재건축조합을 발족

    - 재건축조합 설립인가 서류 준비

  

2. 재건축결의

  ○ 재건축결의는 재건축사업을 추진하는데 가장 기본적이며 중요한 사항입니다.

  ○ 재건축사업 대상요건을 갖춘 주택에서, 주택단지 안의 전체 구분소유자 및 의결권의 5분의 4이
      상의 결의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2이상의 결의가 이루어져야 합니다.

  ○ 재건축결의시 다음 사항을 결정해야 합니다.

    - 신건물의 설계 개요

    - 건물의 철거 및 신건물 건축에 소요되는 개략적인 비용

    - 비용의 분담에 관한 사항

    - 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항



3. 안전진단

□ 안전진단이란

  안전진단은 주택의 노후·불량정도에 따라 구조의 안전성 여부, 보수비용 및 주변 여건 등을 조사하여 재건축 가능여부를 판단하는 작업입니다.



□ 안전진단의 절차

  안전진단 신청(진단의뢰서 작성·신청) → 접수 → 안전진단 기관지정 → 안전진단 실시 → 안전진단 결과 통보



  ※ 재건축 허용여부 결정 (시장·군수·구청장)

    안전진단결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 결정



□ 안전진단기관

  건설교통부장관의 지정을 받은 안전진단전문기관 또는 시설안전기술공단, 한국건설기술연구원에서 실시합니다.  



□ 진단사항

    - 건물의 구조안전 및 설비에 관한 사항

    - 건물의 가격, 수선유지비 및 관리비에 관한 사항

    - 재건축에 따른 토지이용도 및 경제성 판단에 관한 사항

    - 재해의 위험여부에 관한 사항

    - 도시미관, 토지이용도, 난방방식, 구조적 결함 또는 부실시공 등의 여부  

    - 재건축에 관한 종합의견



4. 창립총회

  ○ 재건축결의요건을 갖추면 창립총회를 개최합니다.

    총회는 통상 회의개최 7일전까지 회의목적, 안건, 일시 및 장소 등을 기재한 통보서를 발송하여
      소집합니다.  

  ○ 창립총회에서는 다음사항을 결의합니다.

    - 재건축결의, 조합규약 승인, 조합장 및 임원 인준, 기타 안건



제2단계 : 시행단계



1. 재건축조합

  ○ 재건축사업을 추진하기 위해 기존 주택과 복리시설의 소유자가 설립한 조합을 말합니다.

  ○ 재건축조합은 10인 이상의 조합원으로 구성하여야 하며, 20세대 이상을 건설해야 합니다.



□ 재건축조합원

    - 재건축조합원의 자격

      ·기존 노후 불량주택(대지 포함) 소유자

      ·복리시설(대지 포함) 소유자

     - 재건축조합원의 권리

      ·주택 등의 분양청구권

      ·총회의 출석권, 발언권 및 의결권

      ·임원 및 대의원 선출권 및 피선출권

      ·손실보상 청구권

     - 재건축조합원의 의무

      ·부과금, 청산금 및 지연손실금 납부의무

      ·관계법령, 조합규약, 총회 의결사항의 준수의무 등



□ 조합규약의 제정

  재건축사업을 추진하기 위해서는 조합규정이 필요합니다. 그래서 재건축조합은 조합원이 될 사람 전원이 연명으로 서명 날인한 조합규약을 작성하여야 합니다. 이 조합규약은 바로 재건축조합의 정관이 됩니다.



※ 조합규약 기재사항 및 표준규약

  ○ 규약에 반드시 포함되어야 할 기재사항

    - 주택조합의 명칭 및 주소

    - 조합원의 자격에 관한 사항

    - 조합원의 제명?탈퇴 및 교체에 관한 사항

    - 사업시행지역의 위치 및 면적

    - 조합임원의 권리/의무 및 그 선임방법

    - 조합의 비용부담과 조합회계

    - 사업연도 및 사업시행 방법

    - 총회의 개최 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항  

    - 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차

    - 사업이 종결된 때의 청산절차 및 방법

    - 조합규약의 변경절차

  ○ 기타 기재사항  

    - 조합임원의 자격요건에 관한 사항

    - 조합원 재산의 조합명의로의 신탁등기에 관한 사항

    - 관리처분계획에 관한 사항

  ○ 건설교통부 표준규약

      가까운 시·군·구청이나

      건설교통부 홈페이지(www.moct.go.kr)에서 구할 수 있습니다.

  

2. 재건축조합 설립인가

□ 절차

  재건축조합 설립인가 신청 → 검토 → 설립인가



3. 시공업체 선정

  시공사 선정은 안정적인 재건축사업의 추진을 위해 무엇보다 중요한 작업입니다.

  

구분
공개경쟁입찰
지명경쟁입찰

내용
○신문공고 등의 방법으로 입찰참가회사를 공모하는 방법
○시공능력 등을 고려, 가장 적격이라고 인정되는 3-5개 사를 선정하여 입찰에 참여시키는 방법

장점
○시공사에 균등한 기회를 제공

○담합가능성과 정실 개입 여지가 적음
○부적격사에 낙찰될 가능성이 낮음

단점
○과당경쟁으로 부적격사의 낙찰소지가  있음
○입찰참가자간에 담합 우려

○정실개입소지가 많음




□ 선정절차

  조합설립인가 → 입찰통지(시공사 공개모집) → 견적서 접수(사업수지분석) → 사전심의(대의원회) → 조합원총회(시공사 참여 사업설명회) → 시공사 선정



□ 시공사 선정방법

  시공사 선정은 공개경쟁입찰과 지명경쟁입찰에 의해 실시되는데, 조합의 실정에 맞는 방법을 선택하여 업체를 선정합니다.  



□ 시공사와의 계약방식

  시공사와의 계약방식에는 도급제와 지분제가 있습니다.

  ○ 도급제

      평당건축비를 정하여 도급공사 계약을 체결하는 방식

  ○ 지분제

      조합원의 소유토지 또는 건축면적에 따라 일정비율의 아파트면적을 조합원에게 제공하고, 나머지
      주택과 상가, 복리시설 등을 매각하여 공사비로 충당하는 방식



※ 도급제와 지분제의 비교  

구    분
도   급   제
지   분   제

용어의 정의
○사업에 필요한 공사비를 계약시점 기준으로 공사금액을 책정하여 계약하는 방식(공사도급방법)
○시공사 책임으로 모든 사업을 수행하고 계약시 조합원의 무상지분을 확정하여 계약하는 방식

사업의 한도
○시공사 : 공사에 필요한 직접비용책임

○조  합 : 공사에 필요한 간접비, 부대비용 및 제세공과금 등 책임
○시공사: 공사에 필요한 모든 경비책임

○조  합 : 각 조합원에게 부과되는 제세공과금 책임(취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세 등)

공사비 조정
○공사중 일정율 이상의 물가상승 및 설계변동 수반시 공사비 조정요구
○사업중 공사비 조정 없음

아파트 품질
○공사진행 중 자재 및 아파트 문화의 변화에 유동적으로 대처, 최상의 아파트 품질을 보상받을 수 있음 (마감자재수준을 조합측에서 결정하여 선택할 수 있어 고품질의 아파트건립으로 준공후 타사에 비하여 프리미엄의 상승효과 발생)
○초기 조합원의 지분확정으로 변화에 능동적인 대처가 어려움

○인·허가시 계획보다 사업규모가 축소되거나 상승할 경우 시공사의 손실보전을 위하여 아파트 품질이 저하될 수 있음

공사의 진행
○도급계약서에 의한 조정 및 협의체제가 잘 되어 공사의 속도가 빠름
○사업규모 변동에 따른 시공사의 부담 가중요인으로 공사진행 속도가 느림

시공사 관계
○상호협조가 잘 되어 시공사와의 관계가 원만함
○사업규모 축소에 따른 시공사의 부담가중으로 조합과의 관계가 악화될 소지가 있음

조합원 지분변동
○사업의 변화에 따른 조합원 무상지분 증감이 있음
○초기지분확정으로 사업의 변화에 따른 조합원 무상지분의 변동이 없음

사업의 정산
○사업으로 발생된 이익금은 100% 조합으로 귀속됨 (추가 사업비 부담 : 각 조합원 부담)
○계약시 확정된 지분이외의 이익금은 100%시공사로 귀속됨(추가 사업비 부담 : 시공사 부담)

사업 이익의

증감요인
○토지감정평가의 증감

○건물 층고의 증감

○부대비용의 절감

○물가상승 등
○사업연면적의 증감

○물가변동의 증감

○일반 분양가격의 상승




  

※ 시공사 선정 및 계약체결시 유의사항

  ○ 시공사 선정은 공개적으로 진행

  ○ 사업전반에 대해 가능한 자세한 사항(조합현황, 사업대지 위치, 참여조건, 계약방식, 난방방식,
      마감자재 수준 등)을 제시하여 참여희망업체로 하여금 정확한 사업계획서를 제출하도록 해야
      합니다.

  ○ 제출된 견적서는 계약시 계약조건이 되므로 견적서 내용을 면밀하게 분석·검토해야 합니다.

  ○ 회사별로 품질과 서비스 품목 등에 차이가 있기 때문에 시공사별 사업참여 단가를 종합적으로
      비교 검토해야 합니다.

  ○ 착공 후에 불분명한 추가정산금이 없도록 초기 계약단계에서 명확하게 규정해야 합니다.



4. 신탁등기

□ 신탁등기의 내용

  신탁등기는 재건축사업의 원활한 진행을 위하여 조합원 소유로 되어 있는 대상 토지 또는 주택 등에 대하여 일정기간 동안 조합에 관리처분을 시키는 것입니다. 신탁등기를 하게되면 실질적인 소유권은 조합원이 갖지만, 형식적인 소유권은 조합에게 신탁됩니다.

  조합은 신탁된 조합원의 재산권을 재건축사업시행 목적에 적합하게 행사하여야 하며, 재건축사업이 종료되면 즉시 신탁을 해지하고 조합원에게 반환해야 합니다.



※ 신탁등기는 조합원 상호간의 권리를 보호하고, 사업을 원활하게 추진하기 위해 실시합니다.



※ 신탁등기를 하지 않으면, 다음과 같은 불편이 있습니다.

  ○ 신축아파트의 면적이 이전 면적보다 클 경우 조합원의 대지지분 변동에 따른 등기절차 복잡

  ○ 일반분양자들에 대한 지분 등기이전 절차가 매우 복잡할 뿐만 아니라 많은 비용이 소요

  ○ 신탁등기를 하지 않을 경우 조합원 개개인이 사업시행자가 됨으로 일반분양자의 분양계약서에
      조합원 전원의 날인이 필요함

  ○ 건물준공후 일반분양자에 대한 소유권 이전등기시 조합원 전원의 매도용 인감증명서를 첨부해야
      함



□ 신탁등기의 실시시기

  일반적으로 조합설립인가 후 주택건설사업계획승인 신청을 준비하면서 신탁등기를 합니다.



□ 신탁등기 관련 서류

  ○ 등기권리증(분실자는 확인서면으로 대체)

  ○ 주민등록등본 1부(최근 3개월 이내 발급분)

  ○ 인감도장

  ○ 인감증명서 1부(용도 : 신탁등기용, 최근 3개월 이내 발급 분)

  ○ 첨부서류

    - 신탁원부(부동산등기법 제123조 및 동법시행규칙 제67조)

    - 등기원인증서

    - 주무관청의 허가서(신탁법 제65조의 규정에 의한 공익신탁의 경우)

    - 대위원인을 증명하는 서면 및 신탁재산임을 증명하는 서면



※ 재건축 미동의자에 대한 소송

  ○ 매도청구

      매도청구권은 재건축에 참가하는 구분소유자 등이 재건축결의에 불참한 구분소유자에 대하여
      일정한 절차를 거쳐 구분소유권의 매도를 청구하는 권리입니다.

      즉 재건축은 구분소유자 중 한사람이라도 재건축에 불참하게 되면, 이후의 사업진행을 적법하게
      진행할 수 없게 되므로 이들을 구분소유관계로부터 합법적으로 배제시키는 작업이 바로 매도청
      구입니다.



  ○ 매도청구의 시기

      매도청구권은 재건축결의 후에 발생하며, 통상적으로 조합설립인가 후 소송을 제기하게 됩니다.



5. 주택건설사업계획승인

□ 주택건설사업계획승인의 내용

  주택건설사업계획승인은 주택건설사업에 관한 일체의 사업내용(주택이나 복리시설의 규모, 배치와 배분기준, 잔여건물의 처분방법 등)을 최종적으로 확정하고 승인하는 절차를 말합니다.



□ 사업계획변경을 위한 조합원 동의

  2000. 6. 17 이후 사업승인을 받는 재건축사업은 사업계획승인후 '주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액'과 '세대당 단위규모 및 대지지분의 변경'을 위해서는 조합원 4/5이상의 동의가 있어야 가능합니다. (2000.6.17 이전에 사업승인 받은 조합은 조합원 전원의 동의가 있어야 변경 가능)



6. 관리처분계획

□ 관리처분계획의 내용

  관리처분계획은 조합원이 출자한 재산권의 평가방법, 새로 건축된 건축물과 대지지분을 조합원에게 배분하는 기준을 말하는 것으로, 사실상 새 건축물과 대지지분이 얼마이며, 재건축 종료 후 부담하여야 할 건축비 등의 부담금이 얼마인지, 그리고 정산 받을 금액은 얼마인지를 가늠할 수 있는 기준이 됩니다.



□ 관리처분계획 시행절차

  관리처분계획 수립 → 조합원 통지 → 조합원총회 의결 → 관할구청에 보고



7. 이주

□ 이주절차

   ○ 조합원은 조합이 정하여 통지하는 이주기간 내에 퇴거합니다. 세입자나 임시거주자 등도 이 때
      함께 퇴거하여야 합니다.

   ○ 조합은 이주계획이 확정되면 조합원으로부터 이주 기간 내에 이주한다는 내용의 이주각서 등
      이주와 관련된 제반서류를 받습니다.



□ 이주비 대여 및 상환

   ○ 조합은 이주비의 대여를 희망하는 조합원에게 시중은행 또는 시공회사를 통하여 대여 받을 수
      있도록 알선하기도 합니다.

   ○ 조합원은 건축시설의 완공 후 입주 지정기간 내에 대여금을 대출자에게 상환하여야 하며, 이
      상환을 지연하는 조합원은 대여원금 또는 이자와는 별도로 미상환 원리금에 대한 지연이자를
      추가로 상환하여야 한다.



※ 미이주자 처리문제에 대한 소송

  미이주 조합원에 대해 다음과 같은 조치를 할 수 있습니다.

  

구    분
내           용

건 물 의

명도소송
◇ 타인이 점유하고 내어주지 않는 건물이나 토지를 소유권자인 자신에게 넘겨  주도록 법원에 신청하는 행위

◇ 재건축결의 및 조합규약에 따른 조합원으로서의 제반업무, 특히 소유권에 관한 신탁등기 및 이주의무를 이행하지 않는데서 기인.

◇ 미이주 조합원에 대해 '신탁을 원인으로 한 소유권 이전등기의 소'와 '명도소송'을 제기.

처분금지

가처분소송
◇ 재건축불참자나 미이주조합원의 구분소유권 등에 대한 제3자의 개입에 따른 법률관계의 복잡성을 사전에 방지하기 위한 행위.

◇ 재건축 불참자가 그의 구분소유권을 제3자에게 매도하거나 그 재산권에 대하여 여러가지 권리자가 나타나게 되는 경우를 방지하기 위한 소송.

손해배상

청구소송
◇ 이주비 금액과 대여조건, 조합에 대한 불만 등으로 이주를 거부하는 조합원 때문에 건물철거 및 공사착공의 지연이 발생하여 조합이 시공사에 전체 이주비 총액을 기준으로 막대한 이자를 물어야 하는 폐단 발생

◇ 전체 조합원에게 손해를 끼친 미이주 조합원에 대해 조합은 이주 및 공사지연에 따른 손해배상청구소송.

매도청구

소송
◇ 조합규약의 절차에 따라 미이주조합원을 제명 조치한 후 조합원 자격을 박탈하는 행위.




8. 철거 및 멸실 신고

  조합은 기존건축물 철거계획서를 첨부하여 재건축을 위한 사업계획승인을 받고 철거예정일 7일 전까지 철거 및 멸실신고를 한 후 건축물 또는 공작물 등을 철거하게 됩니다.  



9. 착공

  건축공사를 착수하기 전 경계측량을 하고 건축물 철거 및 멸실신고, 착공신고를 관할 구청장에게 하여야 합니다.

  

10. 감리

  ○ 주택건설사업계획 승인권자는 감리자를 지정하여야 합니다.

  ○ 감리자는 각종검사와 관련 시정할 사항이 있을 때에는 조합장에게 지체없이 그 내용을 보고하고
      즉시 시공사로 하여금 보완시공 또는 재시공토록 한 후 다시 확인을 하여야 하며, 그 내용을 사
      업계획승인권자와 조합장에게 보고하여야 한다.

  

제 3 단계 : 완료단계

  

1. 공급(분양)

  주택 또는 건축시설 등을 분양 받고자 하는 조합원은 조합에서 정하여 통지하는 분양신청 기간 내에 토지 및 건축물에 관한 등기부등본 등 그 권리를 입증할 수 있는 증명서류를 첨부한 분양신청서를 조합에 제출해야 합니다.



□ 조합원 분양절차

    - 분양신청 계획수립

    - 조합원에게 우편통지 및 게시판 게재

    - 분양신청서 접수

    - 조합원분양 신청서 접수결과 및 총회 일정안내



□ 일반분양

  재건축 조합원에게 공급하고 남는 초과분이 20세대 이상일 경우에는 일반공급이, 20세대 미만일 경우에는 임의공급이 가능합니다



2. 사용검사

  주택건설사업이 완료된 경우에는 사용검사를 받아야 합니다. 사용검사는 사업계획승인 내용대로 건축되었는지 그 여부를 확인하고 사용검사필증을 교부하여 건물을 사용할 수 있도록 하는 절차입니다.  

  

3. 회계감사

□ 회계감사 내용

  조합의 비리를 예방하고, 감독하기 위하여 회계감사제도를 실시합니다.



□ 회계감사의 실시시기

  조합은 다음에 해당하는 날부터 20일 이내에 감사인의 회계감사를 받아야 합니다.

      - 주택건설사업계획 승인일부터 3월이 경과한 날 (제1차 회계감사)

      - 사용검사 또는 임시사용승인을 신청한 날(제2차 회계감사)



□ 회계감사 결과보고

  회계감사를 한 공인회계사는 감사종료일 후 15일 이내에 감사결과를 해당 시장과 조합에 각각 통보해야 합니다.

  회계감사 결과를 통보 받은 시청(또는 구청)은 감사 내용을 검토하고 위법 또는 부당한 사항이 있다고 인정할 때에는 그 내용을 당해 조합에 통보하고 시정을 요구할 수 있습니다.



□ 조합원 열람

  주택조합은 회계감사 결과를 3개월 이상 조합사무실에 비치하여 조합원이 열람할 수 있도록 해야 합니다.

  

4. 입주

□ 입주절차

    - 입주예정일 통보(통상 30일 전)

    - 입주 통지(사용검사필증 교부 받은 후)

    - 잔금정산

      ○조합원 : 분담금 및 대여금, 대여금 이자

      ○일반분양자 : 잔금 및 연체이자

    - 입주

    - 조합의무관리 개시(주택관리업자 선정)



5. 청산 및 해산

□ 확정측량

  조합장은 재건축 주택건설사업으로 인하여 토지의 이동이 있을 경우 그 사업의 착수변경 또는 완료 사실을 구청장에게 신고하여야 합니다.



□ 조합해산 절차

  총회소집 → 비용정산 → 해산신청



□ 조합해산 인가

  조합장은 총회에서 해산결의를 하였을 때에는 관할구청에 조합 해산인가를 신청하여 인가를 받아야 합니다.



6. 제 세금

□ 재건축 사업관련 세금

  재건축사업과 관련된 세금에는 사업주체가 내는 세금과 재건축조합원 개개인이 내는 세금이 있습니다.



□ 세금종류

  사업소득세, 부가가치세, 양도소득세, 취득세, 등록세 등



공공기관의 재개발·재건축 컨설팅 업무



공공기관 컨설팅의 배경

  조합과 시공사간의 계약 및 비용부담과 관련된 문제발생의 주요원인은 조합의 전문성 결여에 따른 설계 및 시공사들의 비정상적인 개입등에 있음.

  따라서 공신력과 재개발·재건축사업에 대한 노하우 및 전문성을 갖춘 공공기관에서 준비단계부터 준공·청산단계까지 사업이 올바로 추진되도록 지원·자문 및 관리해주는 역할 수행이 필요



공공기관 컨설팅의 영역

  사업초기 단계부터 사업완료시까지 전문성과 경험이 부족한 조합을 대신하여 사업성 판단, 설계업체 및 시공업체 선정, 조합운영, 관리처분계획수립, 공사비 증감내역, 시공의 적정성등 성공적인 사업수행을 위한 검토, 자문, 지도



공공기관 컨설팅의 효과

  ○조합과 조합원간의 불신 해소

  ○조합집행부 비리방지등 투명한 조합운영

  ○적정 설계업체 및 시공업체 선정

  ○신속하고 효율적인 사업추진  








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