[TAX & LAW] 변호사(KO, USA, IL) 이재욱
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[Category]
재건축분쟁,토지분쟁,재개발


[Title]
< 재건축의 문제점 >
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1. 들어가며

  현재 서울시내에서는 잠실을 중심으로 재건축이 광범위하게 진행되고 있다. 그러나 레일 없는 기차처럼 국토개발과 도시계획에 대한 총체적인 접근없이 진행되고 있는 재건축은 도시환경을 해하고 조합원들의 재산권을 침해하는 등 수많은 문제점을 야기하고 있다.

  잠실에 수 십만 호의 재건축 아파트가 건축되고 있는 지금 재건축문제에 대한 전반적인 검토가 필요한 상황이나 재건축에 대한 전문적인 지식이 부족한 관계로 상단과 소송 등을 통한 문제점을 검토하는 것으로 이를 대신하고자 한다.



2. 재건축과 환경, 도시계획의 문제점

  지방자치단체의 무원칙하고 무계획한 행정과 공사업자의 이윤추구가 맞물린 재건축 아파트 사업계획 승인으로 인하여 시민들의 주거권, 환경권, 재산권에 대한 심각한 침해가 일어나고 있다.

  사례) 남양주시 A라는 아파트 입주자들은 입주 당시 서울로 통하는 도시계획도로가 계획되어 있고 남야주시에서는 A 아파트 시공자에게 8미터도로 100미터를 시공하여 기부채납하도록하여 위 계획도로가 변경될 가능성이 없다는 판단과 위 계획도로를 통하여 한강변으로 통할 수 있어 아파트 분양계약을 체결하였다. 그런데 A 아파트 주변에 B라는 아파트가 사업계획 승인을 받으면서 주민들의 꿈은 산산히 붕괴되고 말았다. 이유인 즉 사업계획 승인시 도시계획 도로 및 시공사가 기부채납한 도로가 폐쇠되어 버렸기 때문이다. 기부채납이 포함된 준공건사가 난지 불과 1년이 채 지나지 않아서 도시계획이 변경되어 버린 것이다. 또한 이 지역은 건축조정위원회가 22층 이상의 아파트 사업승인을 할 수 없다고 하였음에도 25층 아파트가 승인되어 주변 아파트의 조망권도 상당히 침해할 가능성이 높다.주민들은 행정소송 및 공사중지 가처분 소송을 준비하고 있다.

  사례) 남양주의 또 다른 재건축 빌라에서는 조각개발의 문제가 나타나고 있다. 건축업자가 한꺼번에 건축을 할 경우에 발생하는 여러 가지의 승인과 허가 조건을 회피하기 위하여 건축주 명의를 여러 사람 명의로 하여 건축허가를 받아 건축을 시행하여 식수문제, 공유지 부족 문제, 정화조 문제 등을 발생시켜 주민들을 민원을 야기하였다. 주민들은 민사소송을 준비하고 있다.

  사례) 주상복합 아파트의 문제점

  주상복합아파트의 경우 아파트와 상가 건물의 용적율이 다로 적용되지 않고 함께 적용되는 관계로 아파트 주민들을 위한 공유지가 너무나 부족한 형편이다. 시공업자는 공유지가 부족하자 아파트 주민들을 위한 공유지를 상가손님들을 위하여 이용하고 있어 아파트 주민들의 민원을 야기하고 있다. 주민들은 재산권 침해를 이유로 민사소송을 제기하였다.

  위와 같은 무계획한 아파트 사업승인은 도시의 스카이라인을 파괴하고 각종 교통문제, 환경 문제를 야기하고 있으므로 해결책이 강구되어야 할 것이다. 뒤 늦은 감이 있지만 서울시의 조례가 용적율을 낮추고 주상복합아파트의 경우 상가와 주택의 용적을 따로 한다고 하니 조례의 개정을 지켜보고자 한다.



3. 기부채납의 문제점

  재건축 아파트에 있어서 관할구청에서는 재건축 조합에 사업계획 승인을 조건으로 도로, 공원, 공공시설 등 각종 시설물을 기부를 요구하고 있어 재건축 조합의 사업수지를 악화시키고 있다.

  현재 시유지와 국유지에 대한 시가 감정도 시유지와 똑같이 하고 있는 점을 고려하면 관할 구청의 이러한 기부채납 요구는 도시 영세민의 주거생활의 안정이라는 재건축제도의 기본적인 취지에 어긋나는 것을 하루빨리 행정기관의 관행이 바뀌어야 할 것으로 판단된다.



4. 추가 부담금의 문제점

  재건축 조합과 시공사, 조합원들의 관계는 최종적으로 추가부담금 문제로 귀착된다. 재건축이 제대로 시행되지 않는 조합과 여러 가지의 비리에 연루되어 있는 조합일수록 조합원들에게 부과하는 추가부담금 액수는 높고 추가 부담금 징수 과정이 투명하지 않다. 부산지방법원에서 추가부담금을 징수하기 위하여는 조합원 모두의 동의가 필요하다는 판례가 있기는 하지만 조합의 특성상 정당하게 소집된 총회에서 과반수의 동의가 있으면 적법한 추가부담금의 징수로 판단되므로 조합원들은 추가부담금 징수와 관련된 총회에서 시공사와 조합의 추가부담금 요구에 대한 객관적인 정당성을 확인하여 타당성이 없는 경우에는 총회에서 이를 막아야 할 것이다. 이와 관련하여 시공사가 조합원들에게 전가한 부가가치세는 부당하다는 서울 지방법원의 판례를 주목해야 할 것이다.



5. 조합원들의 의식전환 문제

  개인이 집을 재축하는 경우 상당한 비용이 드는 것은 너무도 당연한 일이다. 재건축 조합의 경우도 특별한 상황을 제외하고는( 저층 아파트이어서 용적율을 상당히 증가시킬 수 있고 공유지가 넓은 경우나 역세권 지역이어서 분양으로 인한 수입이 높은 경우) 재건축의 경우 조합원들이 상당한 비용을 지급하여야 할 것이다.

  그러나 현재 재건축을 추진하고 있는 조합원들은 이러한 점에 대한 아무런 검토를 하지 않고 있다.(이는 기본적으로 지금까지 부동산 가격이 계속하여 상승한 관계로 분양으로 인한 프리미엄이 재건축 비용을 상회한데 원인이 있을 것이다.)

공사비 상승과 부동산 가격의 하락 전반적인 경기침체로 인한 상가 및 아파트 분양이 저조한 현재의 시점에서는 재건축의 경우 조합원들이 상당한 비용을 지출할 수 있다는 점을 충분히 인식한 후 재건축을 진행하여야 할 것이다.



6. 재건축의 외부조건

  현재 대부분의 재건축조합과 관련된 문제의 근본적인 원인은 시공사와 조합과의 힘의 불균형에 기인하고 있다. 시공사는 일단 시공사로 선정된 후에는 공사중단이라는 엄청난 무기를 가지고 조합집행부를 압박하여 시공사의 이익을 확보하고 있다. 조합은 재건축과 관련된 전문적인 지식이 부족할 뿐만이 아니라 공사가 지연될 경우에는 조합원들에게 상당한 압력을 받기 때문에 시공사의 요구를 수용하는 경우가 대부분이다.( 이는 조합의 집행부가 도급계약을 체결하면서 시공사에 연대보증을 하기 때문에 여러 가지 문제로 사업이 제대로 진행되지 않는 경우에는 조합집행부 개인이 시공사에 손해배상을 할 염려가 있어 더더욱 시공사로부터 자유롭지 못하다)

  이러한 문제를 해결하기 위한 외부조건으로는 조합을 위하여 재건축의 여러 가지 문제를 전문적으로 컨설팅해주는 전문 컨설팅 회사의 등장을 필요로 한다. 이 컨설팅 회사는 조합의 금융, 세무, 법률, 회계, 행정의 모든 부분을 커버해 주어야 하기 때문에 각 부분의 전문가들이 결합되어야 할 것이다. 조합은 이러한 회사의 도움을 받아 각종 공사계약을 분할하여 여러 회사에 분담시키면서 시공사에 대한 의존도를 줄이고 모든 재건축 문제를 주도적으로 진행시켜야 할 것이다.



7. 행정적·법적인 규제의 강화

  재건축이 수도권에 있어서 전반적인 난개발을 주도하고 있고 조합원들의 재산권과 관련되어 너무나 중요한 사안이므로 지금과 같은 중앙정부가 모든 문제를 지방자치단체와 조합원 내부의 문제로 치부하면서 방관하는 태도는 지양되어야 할 것입니다.

  중앙 정부는 지방자치단체에 허가, 승인 등에 대하여 도시계획과 환경적인 문제 등을 전반적으로 검토하여 전반적인 가이드 라인을 제시하여 재건축 정책의 일관성을 유지하면서 행정기관이 재건축의 일반적인 절차에 깊이 관여할 수 있는 법적 행정적인 절차를 마련하여야 할 것이다.      



* jae wook LEE님에 의해서 게시물 이동되었습니다 (2017-05-07 16:57)
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[Title]
< 재건축의 문제점 >



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  12 →   건폐율, 용적율  
  11 →   2) 도시 기본계획  
  9 →   답변서  
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