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Start →제13장 토지신탁 1. 토지신탁이란 토지신탁은 1991년 부동산신탁 전업회사의 인가로 가능하게 되었으며 1995년 이후 부동산신탁회사의 주력 신탁업무가 되었다. 1997년말 현재 5개 부동산신탁회사에서 수행하는 토지신탁건수는 284건으로 그중 임대형이 67건, 분양형이 217건으로 분양형이 압도적이다. 토지신탁은 토지소유자의 이용의 필요에 부응하는 유력한 개발수법의 하나로서 높이 평가되었으며 그 내용은 주로 업무용 빌딩을 목적으로 하는 것, 아파트를 목적으로 하는 것, 그리고 주상복합건물 등이다. 일본과 달리 우리나라 토지신탁은 주로 대규모의 분양형이었는데 1997년을 기점으로 경제사정의 악화, 부동산 경기의 하락, 차입금리의 상승으로 인하여 외부차입에 의존하여 토지신탁사업을 진행하였던 부동산신탁회사들이 매우 어려운 상황이 되었다. 토지유효이용을 둘러싼 환경은 여전히 어려운 상황이다. 업무용빌딩시장은 경기후퇴에 의한 수요감소로 인해 수급의 불균형이 계속되고, 부동산신탁회사는 주로 단기차입금에 의하여 자금을 조달하여 왔기 때문에 경제위기에 따른 금리상승과 대출정지는 치명적인 영향을 미치게 되었다. 따라서 토지의 유효이용필요에 의하여 토지신탁사업을 추진해 가기 위해서는 수익성이 있는 사업을 발굴하여야 하며 전문적인 노하우를 활용한 사업계획의 수립과 기획면의 연구가 필요할 뿐 아니라 자금조달에 있어서도 새로운 방법이 필요하다고 하겠다. 수탁된 토지신탁사업은 민간소유자를 위탁자로 하는 것이 대부분이지만, 국유재산법, 지방재정법의 개정에 의해 국공유지의 토지신탁의 여지가 열리게 되었으므로 국가와 지방자치단체를 위탁자로 하는 국공유지의 토지신탁도 새로운 활용분야라고 하겠다. 가. 토지신탁의 구조 1) 토지신탁이란 토지신탁은 신탁업법 제10조상에 신탁재산중 '토지 및 그 정착물' 및 '지상권, 전세권 및 토지의 임차권' 에 관한 신탁으로서 부동산신탁의 일종이다. 부동산신탁에는 토지신탁외에 '부동산의 관리'만을 목적으로 하는 관리신탁이나 담보를 목적으로 하는 담보신탁 등이 있으나, 토지신탁은 수탁자가 보다 능동적으로 신탁부동산에 대한 개발행위를 수행하는 점에 그 특색이 있다. 2) 구조 토지신탁의 유형을 크게 구분하면 임대형과 분양형이 있는데 이웃 일본에서는 일대형이 주류를 이루고 있으나 우리나라에서는 반대로 분양형(처분형)이 주류를 이루고 있다. 토지신탁이란 간단히 말하면 '토지의 유효이용을 목적으로 하여 부동산의 권리자가 토지의 소유권(기타 부동산에 대한 권리)을 부동산신탁회사에 신탁하고, 신탁회사는 수탁자로서 건물의 건축등 개발과 이를 위한 자금의 조달 및 수분양자(임차인)의 분양, 임대 등을 행하고, 수익자에게 그 사업수익을 신탁배당으로 교부하는 신탁'이라고 하겠다. 가) 토지소유자(위탁자)와 수탁자간에 신탁계약이 체결되고, 토지의 소유권은 수탁자에게 이전된다. 이 때 신탁에 의한 소유권이전등기 및 신탁등기가 행해진다(신탁법 제3조). 나) 토지소유자(위탁자)는 수익자(일반적으로 토지신탁은 자익신탁임)가 되고, 신탁에 따른 수익권을 가진다. 이 수익권은 양도가 가능하며 수익자의 다른 채권을 담보하기 위하여 질권설정이 가능하다. 또한 신탁기간중에 수익자에게 상속이 발생한 경우에는 수익권이 상속되는 것으로 된다. 다) 수탁자는 건설회사와 공사도급계약을 체결하고, 도급인으로서 토지상의 건물건축을 발주한다. 공사에 따른 공사기성금 및 선급금등을 건설회사에 지급하고 건물의 검사를 한다. 건물의 완공후 인도를 받으면 신탁재산으로 보존등기를 행하고 신축건물은 당초의 신탁재산인 토지와 함께 일체의 신탁재산이 된다(신탁법 제19조, 부동산등기법 제118조). 라) 수탁자인 부동산신탁회사는 건축대금지급등 사업투입비에 사용하기 위해, 신탁회사 자신(다른 신탁계정)을 포함한 금융기관 등으로부터 사업자금을 조달(차입)한다. 이 경우 신탁회사가 차주가 되며 그와 같은 자금으로 건설회사등에 공사비를 지급한다. 이 차입금은 건축물과 마찬가지로 신탁재산에 속한다. 마) 수탁자는 건축과정에서 신탁목적에 따라 건물 등의 분양(임대)을 행한다. 수탁자는 분양계약에 따라 수분양자에게 분양대금을 수령하고 신탁재산인 토지와 건물에 대하여 소유권이전등기를 이행한다(분양형). 임대차계약을 체결하는 경우 임대인으로서 보증금을 수령하며 임차인을 입주하도록 한다(임대형). 임대차계약은 신탁의 종료에 의해 당연히 소멸하는 것은 아니고, 수익자와 임차인간에 계속된다. 바) 건물의 분양에 따른 분양수입금 등으로부터 사업에 투입된 차입금 및 이자를 상환하고, 제세공과금, 관리 및 운영경비 및 신탁보수를 차감한 금원을 신탁수익으로 수익자에게 교부한다. 임대형인 경우 임대보증금 및 임료로 위와 같은 비용을 공제하고 나머지 금원을 교부하며 토지 및 건물을 수익자에게 이전한다. 사) 신탁목적의 달성, 신탁기간만료 등에 의해 신탁이 종료하면 정산을 마친다. 분양형인 경우에는 수익의 형태가 금전이 되나 임대형의 경우에는 토지 및 건물 등의 신탁재산이 수익자에게 현상대로 인도되며 임대인의 지위도 이전된다. 개별적인 토지신탁의 내용은 사업의 내용에 따라 다를 수밖에 없지만 기본적인 구조는 위의 구조에서 크게 벗어나지 않는다. 분양형(처분형)은 건물의 단순건축이 아니라, 개발에 의하여 부동산의 부가가치를 붙여서 개발이익을 얻는 것을 목적으로 하는 신탁이라고 할 수 있다. 이에 반하여 임대형은 일단 임대보증금 등으로 투입비를 회수하고 당해 신탁부동산의 소유권자체는 수익자에게 귀속되므로 향후 임대수익 등 지속적인 수익을 기대할 수 있다. 나. 토지신탁의 특색 1) 사업집행형 신탁 토지신탁은 수탁자가 일반적으로 건물의 건축(특수하게는 대지의 조성이나 공원묘지조성 등도 있다)과 자금조달을 행하고, 부동산의 분양 또는 임대사업을 영위하는 사업집행형 신탁이다. 하지만 이것은 부동산신탁회사 자체를 위한 사업이 아니고, 수탁자의 자격에서 수익자를 위해 신탁재산(주로 토지의 소유권이나 기타 장기 임차권인 경우도 있다)을 이용하여 개발사업을 영위하는 것이다. 사업 그 자체(사업경영권)를 신탁하는 것은 신탁법상 인정되지 않지만 신탁재산을 관리운용하는 결과, 사실상 사업이 영위되는 것은 인정된다고 할 것인데 특히 토지신탁이 그러하다고 하겠다. 다만 신탁부동산을 이용하여 부동산신탁회사가 스스로 특정 영업을 운영하는 것이 가능한가에 대하여는 의문이다. 예를 들어 신탁토지상에 호텔과 레스토랑을 건설하는 경우 이를 신탁부동산으로 하여 신탁회사가 타인에게 임대하는 것은 가능하다고 할 것이나 수탁자가 직접 호텔사업과 레스토랑사업을 영위하는 것의 문제이다. 이 경우 사업경영을 위하여는 식품위생법, 공중위생법상의 인허가를 받아야 하는데 부동산신탁회사의 정관이나 인가조건 등을 볼 때 이것이 가능하지 않다고 판단된다. 이러한 것은 소위 사업(비즈니스)신탁으로서 현행법체계상 인정되지 않는 것으로 해석된다. 2) 물건의 신탁이다. 일반적으로 신탁은 적극재산이라면 무엇이라도 신탁할 수 있는 것이지만, 영업으로서 수탁할 수 있는 것은 신탁업법 제10조에 의해 '금전, 유가증권, 금전채권, 동산, 토지 및 그 정착물, 지상권, 전세권 및 토지의 임차권'의 6종류에 한정되어 있다. 토지신탁은 소위 '물건' 특히 부동산의 신탁으로서 '금전의 신탁'에 비교하여 주로 다음과 같은 점이 다르다. 가) 원본보증이 없는 실적배당인 점 금전신탁에서는 신탁업법 제10조 제2항, 동법 시행령 제10조, 신탁업감독규정 제15조에 따라 일부 원본 또는 이익의 보전특약이 인정되기도 하지만, 토지신탁에서는 이와 같은 약정을 할 수 없다. 본래 그와 같은 약정은 신탁의 원칙에 비추어 보면 오히려 예외에 해당한다. 즉, 일반적으로 신탁재산의 관리, 운용에 의해 발생한 손실과 이익은 전부 신탁재산에 귀속하며, 수탁자는 수익자에 대해서는 신탁재산의 한도에서만 책임을 지는 것이다(신탁법 제32조). 따라서 수탁자에게 관리의 해태, 의무위반등이 없다면 수익자에 대하여 손실보상의 책임이 없는 것이 원칙이다. 이러한 원칙에 따라 토지신탁은 신탁된 재산을 분양, 임대하는 등 운용수익으로부터 신탁사무처리에 필요한 비용, 제세공과금, 약정된 신탁보수 등을 차감하고, 잔여수익을 전부 수익자에게 분배하는 실적배당주의가 적용되고 있다. 환언하면, 토지신탁의 경우 적극재산뿐 아니라 부(負)의 자산(채무 등)을 포함하여 전부 수익자에게 귀속되는 것이다. 따라서 실무상 토지신탁사업의 성과는 수탁자인 부동산신탁회사의 기획력과 관리운용능력에 달려있는 면이 매우 크다고 할 수 있다. 회사의 능력에 따라서 신탁사업이 제대로 수행되지 않는 경우에는 배당이 불가능하거나 원본손실이 발생할 가능성이 존재하기 때문이다. 나) 신탁종료시에 신탁재산의 반환형태 다음으로, 신탁종료시의 신탁재산의 반환형태에 차이가 있다. 금전신탁에 관해서는 신탁기간중 신탁재산을 어떻게 운용하더라도 신탁종료시에는 수익자에게 금전으로 환가하여 현금으로 반환된다. 이에 대해 토지신탁에서는 '현상대로' 즉 운용되고 있는 때의 상태대로 반환된다. 즉, 신탁수익이 금전형태인 경우도 있지만 채권의 형태, 부동산의 형태 또는 채무의 형태일 수도 있다. 예를 들면, 임대빌딩으로 신탁된 경우 당초 신탁된 토지와 함께 임차임이 입주한 상태로 건물이 수익자에게 반환된다. 그리고 미지급 임대차보증금이나 월차임채권이 양도되며 임대보증금반환채무도 인수된다. 토지신탁의 경우 주택에 관하여는 주택임대차보호법이 적용되는 점에 유의할 필요가 있다. 분양형 토지신탁의 경우는 주로 현금형태로 수익이 교부되지만 사정에 따라서는 채권이나 채무의 형태일 수도 있다. 3) 다양한 이용형태가 가능하다. 지금까지 주로 일반적인 토지신탁의 구조에 대해 설명하였지만, 토지신탁은 주문형의 상품으로서, 실제로는 '토지의 입지조건'과 '토지소유자(위탁자)의 필요' 등 개개의 사정에 따라 다양한 변형이 있을 수 있다. 본래 부동산의 경우 그 가치가 높고, 투입비(개발비)가 매우 많이 필요한 특성이 있으며 사업중간에 건축물의 내용을 변경하기가 어렵다. 따라서 위탁자의 사정, 시공사와의 관계등에 따라 여러 가지 조건이 부가될 수 있다. 즉, 토지의 형상이나 이용계획에 따라 상가 또는 아파트가 될 수도 있고, 수익의 반환형태에 따라 임대형일 수도, 분양형일 수도 있다. 또한 사업의 투입비를 수탁자가 전적으로 부담하는 것으로부터 특정 금융기관과 연결되어 투입비를 조달하고 당해 신탁사업에서 상환받는 방법도 가능하다고 하겠다. 이와 같이 토지신탁은 그 약정내용에 따라 다양하게 전개될 수 있다. 다. 토지신탁의 장점 1) 일반적인 장점 가) 토지의 소유자가 단순히 토지를 매각하거나, 혹은 토지를 임대하는 것이 아니라, 지상건물의 건축을 통하여 토지의 이용 및 부가가치를 향상시키게 된다. 그리고 수탁자는 수익자를 위하여 개발사업을 수행하므로 토지소유자는 일정액의 신탁보수만을 지급하면 스스로 개발하는 경우와 마찬가지로 개발이익 전부를 형수할 수 있다. 나) 기획, 자금조달, 건물의 발주, 수분양자의 모집, 관리까지 일체를 부동산신탁회사가 수행하므로 그와 같은 능력을 가지고 있지 못하는 토지소유자로서 부동산의 개발을 함에 있어 수고가 들지 않고 신탁회사가 가지는 노하우와 신용력, 거래기반을 이용할 수 있다. 다) 토지의 소유자가 다수인 경우, 혹은 독자적으로 개발하기에는 적은 토지를 각각 소유하고 하는 경우 이를 신탁함으로써 토지, 건물의 명의가 신탁회사에 일원화하므로 대외적인 권리관계가 단순하게 된다. 또한 신탁회사가 중립적인 입장에서 토지소유자간의 권리조정을 행할 수 있으므로, 다수의 소유권자가 공동빌딩을 건설하는 등 도심지재개발에 있어서도 토지신탁이 유효한 개발수법으로 기대된다. 2) 국공유지의 토지신탁의 장점 국유재산법과 지방재정법의 개정에 따라 국공유 토지의 신탁이 가능하게 되었다. 국공유지를 신탁하는 경우에는 다음과 같은 장점이 있다. 가) 국가나 지방자치단체는 토지의 소유권을 실질적으로 보유하면서 토지의 유효이용을 도모하고 또한 장래의 행정수요에 대비할 수 있다. 나) 건물, 시설 등의 건설에 필요한 자금의 조달은 주로 신탁회사가 행하고, 통상 그 신탁사업의 수익 중에서 변제하므로 별도의 소요재원이 필요없다. 다) 국가, 지방공공단체가 스스로 사업을 영위할 필요가 없으므로, 새로운 인건비나 제경비 등의 부담이 생기지 않는다. 라) 공공시설과 민간시설을 토지신탁으로 일체 개발함으로써, 편리성, 효율성을 고양하고, 시가지정비의 촉진등을 도모할 수 있다. 2. 부동산신탁의 도입과 변화 가. 부동산신탁의 도입목적 신탁제도는 최초 부득이한 사정으로 자기 소유의 부동산을 타인에게 의뢰하여 관리. 보전하게 하려는 목적으로 출발하였고 주로 영미권에서 발전한 제도이다. 우리나라보다 먼저 신탁제도를 활성화한 일본에서도 부동산신탁제도가 도입된 것은 197 년부터이다. 최초 우리나라 신탁업법상으로 특별히 부동산신탁업을 제한하고 있지 않았으나 계속하여 부동산신탁회사의 설립을 인가하지 않고 있었다. 그런데 1990.4.13. 당시 부동산의 급등으로 인하여 정부가 부동산투기업제대책을 강구하는 과정에서 부동산신탁제도의 도입을 확정하게 되었다. 우리나라는 1990년대 초까지 주기적인 부동산투기에 따른 급격한 지가상승을 겪었고 이에 따라 많은 사회적, 경제적 혼란이 초래되었으므로 부동산을 소유에서 이용으로 바라보아야 한다는 점에서 이른바 '토지공개념' 도입되었던 것이다. 부동산신탁제도는 그와 같은 관점하에서 정부주도의 직접개발방식에 따른 재정부담을 경감하면서 민간의 부동산시장의 참여를 유도하고 유휴토지개발을 통한 부동산시장의 안정화를 위하여 도입되었던 것이다. 이러한 점에서 우리나라의 부동산신탁제도 도입은 위탁자와 수익자의 이익을 위한 효율적 재산관리 및 증식수단이라는 본래의 역할과 함께 부동산투기억제라는 정책적 목적에 주안점을 두고 있었다. 나. 부동산신탁업의 현황 1) 부동산신탁업 인가기준 신탁업법 제4조는 금전을 제외한 재산의 신탁인수업무를 수행하기 위하여는 자본금 100억원 이상인 주식회사에 한하도록 개정되었다. 이와 같은 인가기준은 자본의 충실을 기하여 수탁전업회사로서의 신뢰를 제고하는 것에 목적이 있다. 부동산신탁회사는 자본금의 충실성외에도 상품개발, 외부감사 등에 있어서 신뢰성이 구축된 기관으로서 부동산신탁업무를 수행할 수 있는 능력 즉, 부동산신탁 관련 전문인력의 보유, 부동산 정보보유 등 업무수행능력을 갖춘 기관이어야 할 것이다. 2) 신탁업종의 분화 현재 신탁은 크게 금전신탁, 증권투자신탁, 부동산신탁등으로 나누어져 있으며 각각의 신탁업무를 수행하고 있으나 이들을 포괄하는 종합신탁화사의 설립은 인가되지 않고 있다. 따라서 부동산신탁회사는 금전신탁을 그 업무로 취급할 수가 없으며, 이에 따라 일반 투자자의 금전을 투입비로 활용할 수 없다는 문제점이 있다. 만일 금전신탁을 병행하여 취급할 수 있다면 비록 금전신탁재산의 운용방법에 제한을 두고 있기는 하지만, 신탁된 금전을 부동산의 매입 및 개발에 활용할 수가 있게 된다(신탁업법시행령 제11조제3호). 3) 부동산신탁업현황 1991. 4. 업계최초로 성업공사의 자회사로 대한부동산신탁(주)과 한국감정원의 자회사로 한국부동산신탁(주)이 인가를 받아 영업을 개시한 이래 한국토지공사의 자회사로 한국토지신탁(주), 주택은행 자회사로 주은부동산신탁(주), 주택사업공제조합의 자회사로 대한토지신탁(주)이 설립되었으며 1998.말 3개 생명보험회사가 출자하여 생보부동산신탁(주)이 영업을 개시하였다. 1997년말 현재 대한, 한국, 한국토지, 주은신탁등 4개 부동산신탁회사의 총 수탁건수는 455건, 수탁금액은 3조 7,292억원에 달한다. 이중 擔保信託은 1993년 이후 꾸준히 증가하여 1997년말 현재 수탁금액 기준 2조694억원(전체수탁실적중 55.5%), 건수 기준 64건(전체 수탁실적중 14.16%)의 실적을 기록하여 토지신탁 실적(수탁금액 기준 36.2%, 수탁건수 기준 36.5%)을 능가하고 있다, 부동산신탁의 핵심업무인 土地信託의 유형별 실적을 보면, 토지신탁업무를 시작한 1994년 이후부터 1997년 말까지 전체 토지신탁건수(284건)에서 임대형은 67건(23.6%), 분양형은 217건(76.4%)으로 분양형 토지신탁 건수는 3배에 달한다. 이상에서 본다면, 우리나라 부동산신탁업은 담보신탁과 토지신탁이 주를 이루고 있고, 토지신탁의 경우도 임대형보다 분양형이 많은 것이 특징이라고 할 수 있다. 이것은 토지소유자의 관념이 부동산의 이용가치보다는 교환가치에 더 많은 비중을 두고 있다는 점을 말해주고 있다. 참고로 업무별 영업수익은 최초 회사설립 후 1994년까지는 고유업무인 신탁보수보다 중개, 대리사무, 컨설팅 등 부수업무의 영업수익이 우세하였으나, 1995년부터는 신탁보수의 영업수익 비중이 80%이상을 차지하게 되었고 특히 이중에서도 토지신탁 보수가 영업수익의 대부분을 차지한 것으로 나타나고 있다. 관리, 처분 및 담보신탁이 토지신탁업무로 전환되는 경우가 많은 것으로 나타나는데, 이는 부동산신탁이 국민의 재산에 대한 종합적 관리서비스업이라는 특성을 반영하고 있는 것으로도 볼 수 있다. 다. 부동산신탁의 문제점 부동산신탁회사는 1991. 5. 영업을 시작한 이후 지속적인 성장과 당기순이익을 창출하였다. 그러나 1997년말 IMF사태가 발생하면서 영업규모가 큰 선발 부동산신탁회사를 중심으로 급격히 경영이 악화되었다. 이러한 점에서 현재 부동산신탁업이 안고 있는 문제점을 살펴보기로 한다. 1) IMF사태에 따른 환경악화 우선 IMF사태에 따른 대출금 상환연장의 어려움, 고금리에 따른 금융비용의 상승, 부동산 경기침체에 따른 분양 및 임대의 어려움 등으로 인하여 부동산신탁회사의 경영사정이 악화된 것은 의심의 여지가 없다. 2) 부동산신탁회사의 구조적 요인 부동산신탁사의 경영난은 과다한 사업확장 및 높은 외부 차입의존도, 부동산업이 가지고 있는 위험에 대비한 안전장치의 미비, 기타 경영관리상의 문제 등이 구조적 용인으로 작용하고 있다고 한다. 가) 과다한 사업확장 및 차입의존도 수탁자인 부동산신탁회사의 자금력과 부족한 경우 초기에 투입비 부담이 많은 부동산개발의 특성상 원활한 신탁사업의 수행을 위하여는 불가피하게 사업비를 차입하지 않을 수 없다. 부동산신탁회사는 사업규모에 비하여 자기자본규모가 적어서 외부차입 의존도가 클 수밖에 없으며 이로 인하여 시장여건이 악화될 경우 자생력을 잃고 경영악화가 급속히 진전될 가능성이 내포되어 있다. 특히 단기차입금이 의존도가 크면 유동성 위험이 더욱 증대하게 된다. 나) 자금조달, 운용의 문제 외부 차입의존도가 크더라도 재원이 다양하게 분산되어 있으면 특정 금융부문으로부터의 문제발생에 따른 파급효과가 확산되지 않을 수 있으나 이와 같은 여건이 마련되지 못하였다. 즉, 단기차입후 단기연장하는 방식의 자금조달을 지속하였던 반면 토지신탁사업의 성격상 자금운용기간은 일반적으로 2-3년이 소요되므로 자금조달, 운용의 불일치로 인한 유동성부족과 고비용의 위험이 있다. 다) 신탁사 자체의 차입 신탁재산은 분별관리의 원칙(신탁법 제30조) 각각의 신탁사업별로 구분하여 관리되고 있음에도 불구하고 외부자금 차입은 사업별로 이루어지지 않고 신탁회사가 차주가 되어 이다. 차입주체가 부동산신탁회사이므로 개별 신탁사업중 하나가 부실화되면 나머지 사업도 영향을 받을 가능성이 크다. 라) 부동산 시장의 위험성 토지신탁의 경우 부동산경기의 하락으로 인해 개발된 부동산이 분양. 임대되지 않는 경우 차입금 이자가 누적되어 손실이 계속 발생할 수 있다. 이에 따라 고위험사업인 토지신탁의 경우 부동산 경기를 적절히 예측하고 분석하는 기능을 갖추지 못할 경우 대규모 손실이 발생할 수 있다. 이상을 종합하면 부동산신탁사의 문제점은 IMF사태에 의하여 촉발되었지만 근본적인 원인은 사업구조, 자금조달구조 등에 내재하여 있다고 하겠다. 즉, 토지신탁의 경우 고도의 위험부담이 있으므로 사업의 안정성을 중심에 두고, 투입비회수의 방책을 강구하여야 할 것이다. 또한 커다란 위험부담에 비하여 일정기준에 따른 보수만을 지급받는 현재의 방법도 재고되어야 할 것이다. 라. 부동산신탁제도의 기능 1) 사회경제적 기능 신탁은 사유재산이 인정되는 사회에서 부득이한 사정으로 자기재산을 타인에게 의뢰하여 관리. 보전하는 목적으로 출발하였다. 그러나 자본주의 경제의 발달과 더불어 부동산신탁제도도 종전의 단순한 관리수단에서부터 재산을 증식하는 목적으로 발전하게 되었다. 신탁은 재산증식에 있어서 전문적인 지식 및 경험이 풍부한 신탁회사를 이용하는 것이 유리하며, 부동산신탁의 경우에도 근래 들어 토지보유에 따른 과세부담의 증가와 개발이익에 대한 기대 상승으로 전문적인 신탁회사에 의뢰하여 효율적인 재산관리 및 증식이 가능하다고 할 것이다. 특히 금융산업의 발달 및 금융시장 복잡화의 영향으로 부동산을 비롯한 자산의 유동화, 증권화가 활발히 진행됨에 따라 기존의 재산관리업무에 한정되어 있던 부동산신탁이 임대 및 개발 등을 통해 재산증식형 신탁으로 발전하고 있다. 또한 우리나라의 경우 부동산신탁의 발달은 한정된 토지자원의 효율적, 균형적 이용을 촉진함으로써 국가 경제발전에 기여하는 면도 있다. 신탁은 사유재산제도를 근간으로 하는 자본주의의 발달과 함께 자연스럽게 발전하는 제도로서 선진국형 재산관리수단으로 인식되고 있다. 즉, 부동산에 대한 직접 소유 및 관리에서 소유 및 관리를 수탁자에게 일임하고 다만 이익향수를 하는 방향으로 진행되는 과정에서 신탁이 위치하는 것이다. 2) 토지자원의 효율적 이용 특히 우리나라의 경우 부동산신탁의 발달은 한정된 토지자원의 효율적, 균형적 이용을 촉진함으로써 국가 경제발전에 기여하는 한편, 서민주택의 원활한 공급을 통해 사회안정화에 긍정적 효과를 낳고 있는 점도 부인하지 못할 것이다. 토지신탁은 제한된 토지자원의 효과적인 활용을 촉진하고, 토지신탁은 일반적으로 건설투자를 동반하므로 이를 통한 경기 전반을 자극하여 경기진흥을 촉진하며, 전문가의 기획력을 바탕으로 토지이용을 도모하므로 무분별한 개발은 막음으로서 사회 전체적으로 균형있는 토지이용을 촉진하는 역할을 한다. 3) 토지이용에 대한 중립적 조정 토지신탁의 경우 도시재개발, 지역개발 등 집단적인 토지개발에 대하여 중립적인 조정수단으로서 기능을 발휘하는 등 합리적인 토지이용관계의 형성을 도모할 수 있다. 특히 국.공유지신탁은 행정목적을 반영하여 공공적 사업을 추진할 수 있으므로 행정의 한 측면에서의 관리. 감독권을 유지하면서 실행을 민간에 위탁하는 효과적 수단으로서 기능할 수 있다. 4) 위탁자의 재산권보호와 운용 부동산신탁은 위탁자의 재산을 전문적으로 관리, 보전함으로서 고도의 산업사회에서 복잡 다양한 권리의 보호와 합리적 운용에 기여하고 있다. 보유 부동산이 대형, 고가이거나 권리관계가 복잡하여 처분이 어려움이 있는 경우 및 잔금 정산까지 장기간이 소요되어 소유권 관리에 안전을 요하는 경우에 특히 신탁회사의 전문성과 공신력을 바탕으로 관리, 처분하여 일반인의 재산관리를 지원하는 것이다. 3. 토지신탁의 법적 제 문제 가. 수탁자의 차입행위 1) 토지신탁에 의한 채무부담행위의 성격과 구상관계 토지신탁에 있어서는 수탁자가 건물의 건축공사대금, 분양에 필요한 광고비등 개발에 필요한 자금을 투입하여야 하며 이것은 주로 외부금융기관으로부터 차입하여 조달하고 있다. 수탁자는 신탁재산에 대해 '관리 또는 처분'(신탁법 제1조)을 할 권한을 가지나, 단순히 관리, 처분에 국한되지 않고 신탁목적이 요구하거나 신탁행위에 의해 인정되는 것이라면, 권리취득행위와 채무부담행위도 할 수 있다고 할 것이다. 따라서 건물의 건축 및 분양, 임대를 내용으로 하는 토지신탁의 경우, 수탁자가 투입자금을 차입금에 의해 조달하는 것은 토지신탁계약에 따른 직무권한내에 포함된다고 할 것이며 일반적으로 신탁계약상 치입행위가 가능한 것으로 규정되어 있다. 신탁법상 신탁재산으로부터 당연히 생기는 부담과 신탁사무를 처리하기 위한 비용 등에 관해서는 수탁자가 제3자에 대하여 채무자가 되며 신탁법도 이것을 예정하고 있다(신탁법 제46조 후단, 제42조). 신탁재산은 비록 독립성을 가지고 있으나 권리능력이 있다고 할 수 없으므로 차입의 주체는 자연인, 또는 법인일 수밖에 없기 때문이다. 이와 같이 수탁자가 부담하는 차입금채무는 신탁법 제42조의 비용이 되는 것으로 해석되고, 신탁법 제19조에 따라 신탁재산에 속한다고 하겠다. 이와 같은 차입금은 신탁재산에 관한 비용이므로 원칙적으로 신탁재산에 의해 지급되어야 한다. 이러한 의미에서 신탁사무처리를 위한 수탁자의 차입금은 신탁재산자체가 채무를 부담하는 것이 된다. 하지만 제3자인 채권자의 입장에서는 수탁자가 채무를 부담하는 것이 된다. 따라서 신탁재산뿐 아니라 수탁자의 고유재산도 그 채무의 책임재산이 된다. 이러한 점에서 본다면 차입금에 대하여 신탁재산이외에 수탁자 개인이 인적인 채무를 부담하는 것으로 볼 수 있다. 현재 대부분의 토지신탁의 경우 차입의 주체는 부동산신탁회사이고 특정신탁사업에 투입되는지의 여부는 차입에 있어서 고려되지 않고 있는 실정이다. 이에 따라 차입금에 대하여 오히려 신탁회사의 고유재산이 책임재산이 되는 반면 신탁재산은 대출채권이 신탁법 제21조에 따라 해당 신탁사무의 처리상 발생한 권리라고 인정되어야 강제집행을 할 수 있게 된다. 물론 차입당시 특정신탁재산으로 변제하기로 하는 약정도 가능하다고 할 것이다. 수탁자가 신탁재산으로 차입금채무를 변제할 수 있는 반면 수탁자가 채권자에 대한 인적채무에 의해 고유재산으로부터 차입채무를 변제하는 경우에 이것은 신탁사무처리로 인한 비용지출이므로 신탁재산에 대하여 보상청구를 하는 것과 함께(신탁법 제42조 제1항) 수익자에 대해서도 보상청구를 하는 것이 가능하다(동조 제2항). 2) 수탁자로부터의 차입에 관하여 토지신탁에 있어서는 수탁자인 부동산신탁회사가 자기의 고유재산으로부터 투입비를 차입하는 것은 신탁법에 정해진 충실의무(신탁법 제31조)에 위반하여 무효라고 하겠다. 그러한 경우 수탁자가 자기고유재산의 채권상환을 신탁재산으로부터 이행하여야 하기 때문이다. 이에 반하여 동일수탁자가 다른 신탁계정에서 자금을 차입하는 것은 신탁법이 금지하는 것이 아니라고 하겠다. 이 경우 대출하는 신탁계정이나 차입하는 신탁계정 모두 다른 금융기관에 예금하거나 대출을 받는 것보다 이익이 될 수 있다. 다만 이 경우에도 민법 제124조에 규정한 '쌍방대리거래'의 논란이 있을 수 있으나 쌍방의 신탁이 각각 독립하기 때문에 이해가 대립되지 않는 점, 쌍방의 신탁행위에 이를 인정하는 규정이 있는 경우가 많다. 이 경우 금리 등 대출조건에 관해서도 쌍방에게 통상보다 특히 불리하지 않은 객관적 기준에 의해 설정할 필요가 있다. 3)비용상환청구권의 문제 신탁법 제42조 1항에 따라 수탁자는 신탁재산에 관하여 부담한 조세, 공과 기타의 비용과 이자 또는 신탁사무처리를 위하여 자기에게 과실없이 받은 손해를 신탁재산으로부터 받을 권리가 있다. 이를 수탁자의 비용상환청구권이라고 할 수 있다. 신탁법에서 위와같은 수탁자의 권리를 인정하는 것은 수탁자가 신탁사무를 처리하기 위하여 수탁자의 부담으로 비용을 조달하거나, 관리비용을 대지급하는 경우 그밖에 신탁업무 처리상 입은 손해에 대하여는 신탁재산 그 자체가 지거나, 입어야할 손해이므로 수탁자의 고유재산으로 이를 부담하는 것은 불합리하기 때문이다. 토지신탁의 경우에 거액의 금원이 신탁사업에 투입되므로 신탁재산으로부터 상환받아야 하는 수탁자의 비용상환액수도 커지게 된다. 따라서 부동산신탁회사로서는 그 투입비의 조기회수가 중요한 문제가 되며 또한 비용상환을 받을 권리를 담보로 활용할 수 있는지도 문제가 된다. 비용상환청구권을 일종의 채권으로 볼 수 있다면 특별한 제한이 없는 이상 양도가 가능하며 질권을 설정하는 것도 가능하다고 할 것이다. 따라서 수탁자로서는 그 투입비상환청구권에 질권을 설정하는 방식으로 담보로 활용할 수 있다. 다만 이 경우 질권자가 질권을 실행할 경우 위 비용상환청구권을 어떻게 실행할 수 있는지에 대하여는 논란이 있다. 나. 신탁수익권 1) 수익권의 양도 수익권의 성격은 일반적으로 수탁자에 대한 급부청구권(채권)이 되지만, 실질적으로는 신탁재산에 대한 권리라고 할 것이므로 채권적, 물권적 권리를 합한 것으로 이해되고 있다. 토지신탁에 있어서 수익권의 내용은 신탁기간중 신탁배당을 받을 권리와 신탁이 종료, 해약된 시점에 토지, 건물, 현금 등 신탁재산의 반환을 받을 권리로 되어 있다. 즉 토지신탁수익권은 부동산에 대한 소유권적 성격과 수익에 대한 금전채권적 성격을 함께 가지고 있다. 수익권은 원칙적으로 상속성, 양도성을 가진다. 토지신탁의 수익권에 관해서도 마찬가지다. 또한 부동산의 처분의 한 방법으로서 당초부터 신탁수익권을 여러개로 분할하는 토지신탁의 가능성도 있다. 토지신탁수익권의 양도는 지명채권양도의 경우와 마찬가지로 수탁자의 승낙이 없으면 양수인은 수탁자와 기타 제3자에 대항할 수 없다. 수탁자는 수익자의 변경에 관하여 신탁원부의 기재사항을 변경하여야 할 것이다. 새로운 수익자는 신탁재산에 속하는 토지, 건물만 아니라, 수익자로서의 채권, 채무도 승계한다고 하겠다. 한편 수익권의 양도에 수반하여 위탁자의 지위가 어떻게 되는지 문제된다. 신탁법은 위탁자에게 신탁설정자로서 여러 가지의 권리를 인정하고 있다. 통설은 이들 권리의 대부분은 양도에 관하여 일신전속권으로 해석해야 하고, 그 지위의 양도는 인정되지 않는 것으로 보고 있다. 그러나 토지신탁, 특히 자익신탁에 있어서 수익권의 양도는 경제적으로 신탁재산인 부동산 그 자체의 매매와 마찬가지로 인식될 수 있으므로 수익권의 양도가 수익자의 지위 뿐만 아니라, 위탁자의 지위도 항상 함께 이전되는 것으로 구성할 필요성도 있다. 2)수익권의 질권설정 가) 질권설정의 가능성 위에서와 같이 수익권을 채권으로 본다면 그 양도도 가능하며 질권설정도 가능하다. 금전신탁의 경우 수익권에 대해서 질권설정이 가능하다는 데에는 이론의 여지가 없지만 민법 제345조에서는 부동산의 사용, 수익을 목적으로 하는 권리, 예를 들면 소유권, 지상권, 임차권 등에 대해서는 질권을 설정할 수 없도록 하고 있다. 따라서 신탁부동산 그 자체를 입질하는 것은 위법한 것이지만 신탁재산에 기초하여 수익자가 가지는 수익권을 입질하는 것은 신탁부동산자체에 대한 것이 아니므로 가능하다. 분양형 토지신탁의 경우에는 수익권은 신탁사업의 이득형태로만 나타나게 되므로 질권의 목적이 될 수 있다는 점은 의심의 여지가 없으나 임대형 토지신탁의 경우에는 수익권의 내용이 신탁토지와 건물, 그리고 사업이익을 받을 수 있는 권리로 구성되므로 문제가 있다. 임대형인 경우 채권자가 사업이익뿐만 아니라 신탁토지와 건물을 직접 청구할 수 있다면 결국 부동산을 입질한 것과 똑같은 결과가 되어 부동산에 대한 질권설정을 금지하는 위 민법의 규정과 배치되므로 그에 대한 질권설정은 가능하지 않다고 할 것이다. 나) 질권의 범위 질권을 설정할 수 있는 수익권은 결국 신탁사업이 종료 또는 해지시 수익자가 돌려 받게되는 신탁수익에 한정된다. 그러나 신탁수익이라는 것은 장래에 발생할 불확실 수익이기 때문에 질권자의 입장에서는 불안한 지위에 서게 되며 채권담보로서는 불완전한 방법이다. 수익권에 질권을 설정하는 경우는 개발이익이 발생하는 것이 확실하여 채권자들이 개발행위가 제한되는 저당권대신 질권설정을 하고자 하는 경우, 채권담보로 일단 질권을 설정하였다가 향후 저당권을 설정하기로 하는 경우에는 질권설정의 의미가 있다고 하겠다. 다) 질권설정의 방법과 효과 수익권에 대하여 질권설정을 할 때에는 수익권의 채무자인 수탁자의 승낙을 받거나 통지를 하여야 한다. 통상적으로 토지신탁계약서나 신탁수익권증서에는 수탁자의 승인이 없는 질권설정을 금지하고 있다. 질권자는 수탁자에게 수익권을 청구할 수 있다. 질권자가 수탁자에게 수익권을 청구하기 위해서는 질권자가 수익자(질권설정자)에 대한 채권의 변제기가 도래하여야 하며 수탁자가 수익자에게 지급하여야 할 수익권의 이행기도 도래하여야 한다. 즉, 토지신탁의 경우 최종적인 신탁수익교부시기는 신탁종료로 인한 정산시이므로 질권자는 신탁종료이후에야 수익금을 직접 청구할 수 있게 된다. 그 이외에도 질권자는 민사소송법이 정하는 채권의 추심, 전부 및 환가의 방법으로 질권을 실행할 수 있다. (민법 제354) 동일한 수익권에 대하여 여러 개의 질권을 설정할 수 있으며 그 순위는 질권설정의 선후에 의해 결정된다. 순위가 없는 경우에는 채권비율대로 정산되어야 할 것이다. 신탁재산의 경우 강제집행이 되지 않으므로 위탁자(수익자)의 채권자가 수익권에 가압류를 할 수 있을 것이다. 이 경우는 확정일자에 의하여 순위가 정해진다고 하겠다. 이러한 점을 감안한다면 질권설정시에 확정일자를 받아두어야 할 것으로 생각된다. 수익권의 질권자는 이를 다시 전질할 수 있다. 채무자의 승낙이 있는 승낙전질의 경우에는 별다른 문제가 없으며 이른바 책임전질도 가능하다고 할 것이다.(민법 제355조, 336,337조) 다. 수탁자와 부동산관리회사의 관계 1) 토지신탁에 있어서의 관리의 내용 건물준공후의 토지신탁의 관리운영에 관해서는 크게 구분하여 다음의 3개로 나눌 수 있다. 가) 계약관리- 임대형의 경우에는 임차인과의 임대차계약의 체결, 변경 등 모든 계약 당사자가 되고 분양형인 경우에는 수분양자와 분양계약의 체결, 변경, 해약 등 계약의 관리와 완공후 신탁재산을 소유권이전등기하여 주는 것 나) 수지관리- 임료, 분양대금, 공익비 등의 금전의 수수와 수선비 등의 비용의 지불, 결산사무등 계산사무를 하는 것 다) 건물보수관리 - 설비 등의 유지, 청소위생관리, 경비 등 건물 그 자체에 대하여 작업, 보수를 하는 것 2) 자기집행의무와 제3자에의 위임 신탁법상 신탁재산의 관리, 운영은 수탁자 자신이 행하도록 요구되며, 신탁행위에 별도의 정함이 있는 경우를 제외하고는 정당한 사유가 있는 경우에만 대리인의 사용을 인정하고 있다(신탁법 제37조 제1항). 이를 위탁자의 자기집행의무(직접관리의무)라고 하는 것인 바, 토지신탁의 경우 수탁자가 신탁재산을 관리운영하는 내용은 위에서 언급한 바와 같이 극히 다양하며, 기술적으로도 수탁자 자신이 모두 직접 수행하는 것이 부적당한 경우가 적지 않다. 실무상으로도 건물 그 자체의 보수관리에 관해서는 전문적인 제3자에게 위탁하는 경우가 많다. '대리인'이란 '독립한 지위에서 사무를 처리, 결행하는 자'를 말하며, '보조자'로서 특정분양의 전문가를 자기의 책임으로 사용하는 것까지 금지하고 있는 것은 아니다. 따라서 경비, 청소등 관리의 일부를 수탁자의 책임하에 사용하는 것은 보조자를 사용하는 것이기 때문에 대인(대리인)이라고는 할 수 없고, 자기집행의무에 저촉되지 않는다고 할 것이다. 그러나 전문적인 부동산회사에 어느 정도 포괄적으로 관리를 위탁하는 경우에는 부동산회사관리회사는 '독립한 지위에서 사무를 처리, 결행하는 자'이고, 수탁자의 대리인이라고 해석해야 할 것이다. 즉 신탁법 제37조의 적용을 받아 '신탁행위에 별도의 정함이 있는 경우나 정당한 사유가 있는 때에 한하여 수익자의 동의가 있는 경우'에 인정된다고 해석된다. 실무상 미리 수선, 보존, 개량 등의 관리사무를 수탁자가 선임하는 제3자에 위탁할 수 있는 취지를 신탁계약에서 정하는 예가 많다. 계약관리, 수지관리에 관해서도, 미리 신탁행위에서 정하면, 제3자에 위탁하는 것은 가능하다고 해석되나, 토지신탁이라는 제도가 수탁자의 고도의 전문성에 대한 신뢰로부터 성립된 상품인 점을 고려하면, 그러한 정도로 제3자에게 포괄적으로 위임하는 것은 문제가 있을 수 있다. 3) 대리인인 부동산관리회사와 수탁자의 관계 대리인인 관리회사와 수탁자는 위임관계가 되며, 수탁자는 민법의 위임규정에 기하여 관리회사를 감독하는 권한을 가진다. 수탁자가 관리업자를 선임하여도 수탁자의 권한까지 부여하는 것은 아니므로, 수탁자는 여전히 수탁자로서 권한을 가진다. * 관리자님에 의해서 게시물 복사되었습니다 (2007-12-14 19:34) ← End
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